Главная

Изменения в сфере игорного бизнеса

Несмотря на негативные заключения как главного юридического управления Верховной Рады Украины, так и Главного научно-экспертного управления Верховная Рада Украины 22 декабря 2010 года приняла в целом Законопроект № 5349-д «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно соблюдения законодательства о запрете игорного бизнеса в Украине», за его принятие проголосовало 237 депутатов. 11 января 2011 года соответствующий Закон был подписан Президентом, а 13 января опубликован и вступил в действие.

Ни для кого не секрет, что несмотря на запрет игорного бизнеса в июне 2009 года, азартные игры никуда не исчезли, а опытные организаторы игорных заведений переквалифицировались в Интернет-клубы или разного рода викторины, основная же масса предприимчивых «бизнесменов» даже не стала убирать игровые автоматы из заведений. Принятий Закон ужесточает ответственность за ведение игорного бизнеса, дополняя Уголовный кодекс Украины специальной статьей 203-2 «Занятие игорным бизнесом», а также вносит ряд других изменений, направленных на урегулирование соблюдения действующего запрета.

Тем не менее, несмотря на добрые намерения инициаторов проекта, принятый закон все же содержит в себе ряд положений, которые не согласовываются с правовой природой некоторых понятий, относительно которых вносятся изменения. Создается впечатление, что Закон писали «на скорую руку», при этом, вообще не посмотрев в те законодательные акты, которые изменяли, а именно:

1. Указанный Закон вносит изменения в Закон Украины «О запрете игорного бизнеса в Украине» и предоставляет милиции полномочия по обращению в суд и иском о применении финансовых санкций, предусмотренных указанным Законом «О запрете…», а также предоставляет милиции полномочия по обеспечению выполнения закона о запрете игорного бизнеса, дополнив статью 10 Закона «О милиции» соответствующим пунктом.

Тем не менее, считаем наделение милиции такой функцией нецелесообразным, поскольку природа финансовых санкций не соотносится с полномочиями милиции. Согласно Закона о милиции, она наделена административной, профилактической, оперативно-розыскной, криминально-процессуальной, исполнительной и охранной функциями и выполняет задания по обеспечению общественного порядка, защите жизни, здоровья и прав граждан, предупреждению правонарушений или их устранению, а также расследованию преступлений. По своей правовой природе финансовые санкции являются формой реагирования государства на финансовые нарушения и применяются уполномоченными законодательством органами в сфере финансовой деятельности. Милиция не является органом, который имеет право проверять финансовую деятельность предприятия и правильность отображения финансовых операций в бухгалтерском и налоговом учете.

2. Закон также вносит изменения в Уголовный и Уголовно-процессуальный кодексы Украины и устанавливает уголовную ответственность за занятие игорным бизнесом, дополняя Уголовный кодекс статьей 203-2, согласно которой за занятие игорным бизнесом предусматриваются криминальное наказание в виде штрафа в размере от 10 000 до 50 000 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан, а за повторное совершение этого преступления – ограничение свободы до 5 лет. Напомним, что на ранее квалификация такого преступления осуществлялась по ст. 203 УК Украины – занятие запрещенными видами хозяйственной деятельности.

Тем не менее, предложенная Законом формулировка диспозиции статьи 203-2 не соотносится с действующими законодательными актами в сфере игорного бизнеса, поскольку ответственность устанавливается за занятие игорным бизнесом. Вместе с тем, в Законе Украины «О запрете игорного бизнеса в Украине» устанавливает запрет на игорный бизнес, а также участие в азартных играх. При этом, указанный Закон под игорным бизнесом подразумевает деятельность по организации и проведению азартных игр в казино, на игровых автоматах, в букмекерских конторах и в электронном (виртуальном) казино, которую осуществляют организаторы азартных игр с целью получения прибыли. Согласно пункта 14.1.36 статьи 14 раздела 1 Налогового кодекса Украины хозяйственной деятельностью является деятельность лица, которая связана с производством (изготовлением) и/или реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, направленная на получение прибыли. Таким образом, игорный бизнес подпадает под определение хозяйственной деятельности, которая специальным законом в Украине запрещена. При этом, в Уголовном кодексе Украины существует статья 203, которая устанавливает ответственность за занятие запрещенными видами хозяйственной деятельности. Дополнение УК Украины ст. 203-2, по сути, дублирует существующую статью 203, но диспозиция новой статьи выписана некорректно, что приведет только к негативным последствиям ее введения, а не достижения цели, которую ставили перед собой инициаторы законопроекта.

Дело в том, что в законодательстве отсутствует определение термина «занятие игорным бизнесом», которое использовали законодатели в принятом Законе. Таким образом, общее изложение диспозиции статьи 203-2 у предложенной и принятой редакции не определяет точно признаков объективной стороны преступления (не указывает конкретно, какие действия подпадают под определения уголовно наказуемых деяний, а какие – нет). На практике это приведет, во-первых, к ошибкам при квалификации преступных деяний и сложности их доказывания, поскольку деяния, которые будут подпадать под общее определение игорного бизнеса или азартной игры правоохранительные органы будут квалифицировать как занятие игорным бизнесом, независимо от того, будут ли они такими про сути. Во-вторых, деяния, которые по своей сути будут игорным бизнесом, невозможно будет втиснуть в определенные статьей рамки занятия игорным бизнесом.

Кроме того, такое некорректное формулирование диспозиции статьи приведет к нарушению принципа индивидуализации наказания в соответствии с совершенными деяниями, поскольку квалифицированным признаком этого преступления является только занятие игорным бизнесом лицом, которое ранее было судимо за занятие игорным бизнесом. Тем не менее, нельзя устанавливать одинаковую ответственность (в виде штрафа, который предусмотрен санкцией статьи) организатору казино или сети казино, который получает миллионную прибыль, и владельцу киоска, который размещает у себя единственный игровой автомат. Конечно, противники такого подхода могут говорить о вреде азартных игр для общества в целом, независимо от количества игорных заведений или игрового оборудования, но все же одним из общих основ назначения наказания согласно статьи 65 Уголовного кодекса Украины, является степень тяжкости преступления, личность виновного, а также обстоятельства, которые смягчают и отягчающие наказание.

Таким образом, прогнозировалось, что принятие этого Закона должно усовершенствовать механизм реализации запрета игорного бизнеса и устранить нарушение законодательства, но к сожалению, принятие таких изменений скорее приведет к путанице в соотношении действующих законодательных актов, а также к проблемам при квалификации и расследовании преступлений в сфере игорного бизнеса.

Информация о материале

Опубликовано: 04 февраля 2011

Хозяйственная юстиция на голодном пайке

Начало года для судебной системы – напряженный период. Это время подводить итоги предыдущего года и оценивать перспективы на текущий.

Финансовая пропасть

Для некоторых судов как итоги, так и перспективы пока неутешительные. Так, судьям Одесского апелляционного хозсуда с июля 2010 года «отключили» выплату ежемесячного денежного содержания. Об этом сообщил его председатель Валерий Балух в ходе заседания Совета судей хозсудов 18 января.

В частности, по его словам, с июля 2010 г. года 23 судьи Одесского АХС перестали получать такое содержание. Переписка же с ГСА по этому поводу ни к чему не привела. Более того, на то, что суд отобразил в годовом финансовом отчете невыплаченную сумму как бюджетную задолженность, негативно отреагировало Главное управление Госказначейства в Одесской области и «пригрозило» санкциями в случае, если хозсуд не исправит отчет. Как отметил г-н Балух, у него состоялся разговор с председателем ГСА Русланом Кирилюком, в ходе которого последний сообщил, что процедура будет начата по-новому, но поскольку средства отсутствуют, выход один – отстаивать позицию через суд и аргументировать наличие указанной бюджетной задолженности.

Кроме того, на 2011 г. суд получил на выплату пожизненного содержания еще меньше средств, чем в 2010 г. – с 33,8% ее доля уменьшилась до 31% от бюджетного запроса. Помимо этого, повысили налогообложение доходов судей – с 15% до 17%. Как итог, В. Балух высказал мнение о целесообразности обращения не только от имени коллективов Харьковского и Одесского АХС, но и совместно с общими судами, т.к. там есть судьи, которые не получили выходное пособие: «Это глобальная ситуация, которая, думаю, будет развиваться в не лучшем для нас ключе. Как известно, финансовая пропасть – самая глубокая пропасть в мире, но необходимо хотя бы подсчитать глубину этой пропасти и скорость падения в нее». Таким образом, как подчеркнул г-н Балух, необходимо «дать ход» указанным материалам – обратиться к Президенту, Кабмину, Верховной Раде и Совету судей Украины.

Аналогичная ситуация в Харьковском апелляционном хозсуде (см. комментарий Владимира Погребняка). Примечательно, что суды ждали «до последнего», надеясь, что средства все же выделят к концу 2010 г. По итогам обсуждения была создана рабочая группа (в составе судьей ВХСУ Светланы Шевчук, Валерия Балуха, Владимира Погребняка, судьи Севастопольского АХС Екатерины Остаповой), призванная изучить проблему. Ожидается, что ее рассмотрение продолжится после перерыва в заседании ССХС, которое запланировано на текущую неделю.

Денежное содержание для судей под вопросом

Отметим, что возникает еще один вопрос: а имеют ли работающие судьи право на ежемесячное содержание в принципе? Так, постановление Кабмина, которым урегулирован вопрос получения действующими судьями денежного содержания – «Об оплате труда и ежемесячном денежном содержании судей» от 3 сентября 2005 г. №865 – утратит силу с 1 января 2012 года. Об этом идет речь в постановлении КМУ от 1 декабря 2010 г. №1097 «О внесении изменений в акты Кабинета Министров Украины по вопросам деятельности судов и признании утратившими силу некоторых актов КМУ»: пункт, согласно которому вышеуказанное постановление №865 прекратит действие, вступает в силу одновременно со статьями 129 и 130 ЗУ «О судоустройстве и статусе судей» относительно судейского вознаграждения и пособия на оздоровление, т.е. в 2012 г. (напомним, их внедрение в жизнь отложили на год в соответствии с изменениями в Бюджетный кодекс от 23 декабря 2010 г).

Таким образом, теоретически, судьи, которые имеют право на отставку и продолжают работать на должности судьи, согласно постановлению в течении 2011 г. должны получать, помимо зарплаты, ежемесячное денежное содержание в размере 100%, а судьи КСУ, ВСУ, высших спецсудов – 50% предусмотренного законом ежемесячного пожизненного денежного содержания, положенного им в случае ухода в отставку (п. 3-1 постановления №865).

Но не все так однозначно – ст. 43 ЗУ «О статусе судей» утратила силу (согласно переходным положениям ЗУ «О судоустройстве и статусе судей» с изменениями, ст. 43, ч.ч. 5-13 ст. 44 теряют силу с 1 января 2011 г., а ч.ч. 1-4 ст. 44 - с 1 января 2012 г.), соответствующие нормы, регулирующие порядок выплаты содержания, таким образом, тоже. Кроме того, судьям апелляционного хозсуда, как и всем судьям, помимо высших специализированных, КСУ и ВСУ, такое содержание до последних изменений в БК должно было выплачиваться по месту работы – это было предусмотрено в ст. 138 ЗУ «О судоустройстве и статусе судей». Теперь же эти полномочия вновь у органов Пенсионного фонда, что делает ситуацию еще более запутанной.

Кто будет новым председателем Хозсуда г. Киева

Также предметом обсуждения ССХСУ стали вопросы предоставления рекомендации на избрание нового председателя Хозяйственного суда г. Киева и проведения проверки работы этого суда.

Напомним, что предыдущий председатель хозсуда столицы Василий Саранюк 13 января был переведен парламентом путем избрания бессрочно на должность судьи ВХСУ. В кадровом резерве, так называемой «живой очереди» на занятие админдолжностей в хозсудах, которая представляет собой утвержденный, но не постоянный список судей, рекомендованных к избранию собранием судей или председателем суда соответствующего уровня, в качестве кандидатов на должность председателя Хозсуда г. Киева значилось двое заместителей председателя этого суда: Эдуард Шевченко и Лариса Иванова. Но, как выяснилось в ходе заседания, от них поступили заявления о том, что они на сегодняшний день не готовы занять должность председателя суда, поэтому не намерены выдвигать свои кандидатуры.

Но вакансия не осталась без претендента. Так, от председателя Киевского АХС поступила рекомендация внести в кадровый резерв Артура Емельянова. Отметим, что еще недавно, 7 декабря 2010 г., г-н Емельянов был рекомендован ССХС и впоследствии, 20 декабря, назначен Высшим советом юстиции на должность председателя Хозяйственного суда Донецкой области. Однако уже 14 января он был переведен в столичный хозсуд. После внесения в резерв Артур Емельянов получил рекомендацию Совета. Заседание ВСЮ, на котором, вероятно, рассмотрят вопрос о назначении г-на Емельянова на должность председателя Хозсуда г. Киева, состоится 25 января.

Кто заменит его на должности председателя Хозяйственного суда Донецкой области, пока неизвестно. Отметим, что при предоставлении рекомендации на админдолжность в этом суде в ходе декабрьского заседания ССХС г-н Емельянов оказался единственным кандидатом.

Также в ходе Совета судей хозсудов его председатель Александр Удовиченко сообщил о необходимости изучения ситуации в ряде судов: Днепропетровском АХС (в частности, информации о задержках с рассмотрением дел), Хозяйственном суде Одесской области (в связи с рядом жалоб, связанных с рассмотрением дел относительно госпредприятий, Черноморского морского пароходства), Хозяйственном суде Ивано-Франковской области (поскольку поступают обращения от судей и от сторон относительно организации работы суда).

Кроме того, ССХС принял решение создать рабочую группу по проверке работы Хозяйственного суда г. Киева. Причиной послужила информация, оглашенная на заседании ВСЮ 20 декабря 2010 г., и заявления члена ВСЮ Андрея Портнова. В состав группы вошли судьи ВХСУ Александр Удовиченко и Станислав Мирошниченко, судья Хозсуда г. Киева Олег Хрипун и судья Хозсуда Черниговской области Татьяна Оленыч. Примечательно, что такая проверка будет проводиться совместно с ГСА Украины – она будет координировано проверять деятельность аппарата суда. Отметим, что параллельно соответствующая проверка проводится Генпрокуратурой Украины.

Комментарии

Председатель Одесского апелляционного хозяйственного суда Валерий Балух:

– В июле прошлого года 23 судьи Одесского апелляционного хозсуда перестали получать ежемесячное денежное содержание. С целью прояснения причин мы обратились к Государственной судебной администрации, но получили лишь массу отписок. Общая причина, как утверждают в ГСА, – отсутствие средств у государства. Соответственно, бюджетный запрос не был удовлетворен в полной мере, и денег на выплату содержания нет. Однако, если следовать такой логике, не получать его или получать в пропорционально уменьшенном объеме должны были бы все судьи, имеющие на такое содержание право. А на практике выходит, что средства не получили лишь два суда: Харьковский апелляционный хозсуд в размере 600 тысяч грн. и наш – 859 тысяч грн.

Мы попросили показать движение наших запросов, доведена ли информация до Минфина и т.д., но до сих пор от ГСА по этому поводу – ни слова. Насколько мне известно, аналогичная проблема была у общих судов, но в конце года для них нашли средства. При таком положении дел мы начали показывать в ежемесячном финансовом отчете перед Госказначейством невыплаченное содержание как бюджетную задолженность. У нас их принимали.

Известно, как строго обстоит все в других бюджетных сферах: когда в областях кто-то не получает задолженность по зарплате, такие данные сразу попадают под контроль губернатора, прокурора, возбуждаются уголовные дела. Наша же ситуация почему-то никого не тревожит – вразумительного ответа мы не получили, однако я начал получать т.н. «угрозы». Так, от зампредседателя ГСА Ивана Балаклицкого 6 января поступило письмо следующего содержания: «В соответствии с Законом о Государственном бюджете на 2010 год ГСА Украины предупреждает о персональной ответственности за принятие обязательств сверх бюджетных назначений. В соответствии с п. 4 ст. 48 Бюджетного кодекса, возмещение по обязательствам, принятым распорядителями бюджетных средств без соответствующих бюджетных ассигнований, взыскивается с лиц, виновных в принятии таких обязательств, в судебном порядке». А 14 января я получил письмо от Главного управления Госказначейства Украины в Одесской области, где дается срок до 18 января для исключения из финансового отчета информации о бюджетной задолженности. В случае же, если мы этого не сделаем, они обещают полностью прекратить финансирование суда.

Член ССХСУ, судья Харьковского апелляционного хозсуда Владимир Погребняк:

– Состоялось собрание судей нашего суда, на котором также был поставлен вопрос о причинах ситуации – нам неясно, по каким причинам наш бюджетный запрос относительно расчета ежемесячного денежного содержания работающим судьям был уменьшен практически на 35% без какого-либо обоснования. Нам дали совсем другие расчеты. Хотелось бы верить, что это арифметическая ошибка, поскольку других пояснений мы не получали.

У нас 10 работающих судей, которые имеют право на получение ежемесячного денежного содержания. Также была официальная переписка с ГСА, и нам обещали исправить ситуацию с невыплатой гарантированных им средств – именно поэтому мы никуда пока не обращались. Однако по результатам обсуждения на последнем собрании судей мы решили поддержать обращение коллег с Одесского апелляционного хозяйственного суда – ведь не исключено, что завтра, помимо содержания судьям, так же легко могут урезать другие выплаты.

Информация о материале

Опубликовано: 04 февраля 2011

Банкиров лишают тайны

В ВР готовится законопроект №7399 «О внесении изменений в некоторые законы Украины (относительно надзора на консолидированной основе)». Документ предлагает внедрить надзор на консолидированной основе за банковскими и небанковскими группами и вносит изменения в законодательные акты, регулирующие деятельность банков, НБУ и Госфинуслуг.

В связи с этим ассоциация «Украинский кредитно-банковский союз» обратилась с замечаниями и предложениями к законопроекту в парламентский комитет по вопросам финансов и банковской деятельности. В своем обращении УКБС предлагает исключить из законопроекта нормы, предусматривающие обязательство аудитора, осуществляющего аудит отчетности участника банковской группы, предоставлять регулятору информацию и рабочие документы по вопросам аудита. «Это требование полностью нивелирует принцип независимости аудитора вопреки закону Украины «Об аудиторской деятельности»,— подчеркивают в УКБС.

Ассоциация напомнила, что запрет разглашать аудиторскую тайну закреплен также в международных нормативных документах — Международных стандартах аудита, Директиве Европейского парламента и совета 2006/43/ЕС об обязательном аудите ежегодной и консолидированной отчетности.

«УКБС в целом соглашается с необходимостью внедрения консолидированного надзора за группами, участниками которых являются банковские учреждения,— отмечает генеральный директор ассоциации Галина Олифер. — Но в то же время представители банковского сообщества отмечают необходимость согласования законопроекта №7399 с действующим законодательством, в частности, законом Украины «Об аудиторской деятельности» и международными документами в сфере аудита, которыми гарантирована независимость аудитора и сохранения аудиторской тайны».

Согласны с мнением коллег и в другом банковском объединении — Ассоциации украинских банков. Так, отмечают участники АУБ, частью 19 законопроекта предусматривается, что участники банковской группы обязаны обеспечить проведение ежегодной проверки финансовой отчетности, консолидированной финансовой отчетности и другой информации по финансово-хозяйственной деятельности аудиторам (аудиторской фирмой). Кроме того, частями 20, 21 законопроекта предусматриваются дополнительные требования к предоставлению Национальному банку Украины информации внешними аудиторами, осуществляющими проверку финансовой отчетности участников группы. В частности, на внешних аудиторов возлагается обязанность сообщать НБУ о выявленных искажениях финансовой отчетности, которые могут привести к потере платежеспособности, в том числе значительным потерям капитала участника группы, а также представить по требованию НБУ рабочие документы по вопросам аудита финансовой отчетности.

В АУБ подчеркивают, что эти вопросы выходят за пределы предмета регулирования данного законопроекта, поскольку регулируют вопросы взаимодействия НБУ и внешних аудиторов, которое предполагается другим законопроектом №0884. В связи с этим АУБ предлагает исключить части 19-21 из законопроекта №7399.

Не в восторге от анализируемого законопроекта и сами банкиры. «Проведение аудита — право любой компании, цель этого процесса: обеспечение прозрачности бизнеса, повышение доверия в отношениях с существующими и потенциальными клиентами и партнерами. В законопроекте же, который сейчас рассматривается, происходит подмена этих задач и функций аудита»,— утверждает председатель правления банка «Форум» Ярослав Колесник. По его словам, аудит не призван быть инструментом для получения информации третьими сторонами, в том числе регулятором. Более того, раскрытие результатов аудита — исключительное право собственника компании.

«Это неправильный вектор, особенно учитывая, что в нашей стране до сих пор не урегулирована ответственность за несанкционированное разглашение конфиденциальной информации, нет юридического прецедента привлечения лиц к ответственности за подобные действия»,— добавляет Ярослав Колесник. Таким образом, уверен банкир, упомянутая норма создает реальную угрозу конкурентной среде рынка.

Информация о материале

Опубликовано: 04 февраля 2011

Шесть главных ловушек при покупке квартиры у застройщика

Кризис изрядно почистил ряды застройщиков. В итоге на плаву остались только самые сильные игроки, которые потихоньку достраивают начатые ранее объекты. Впрочем, и выжившим застройщикам приходится несладко. Оборотных средств недостаточно: банки предпочитают осторожничать при кредитовании строителей, а покупатели с еще большей оглядкой выбирают "первичные" квартиры. В выигрышном положении -- компании, которые предлагают квартиры в уже построенных или почти завершенных домах. И все же некоторые инвесторы готовы рисковать и вкладывать в жилье даже на этапе котлована. Потому что такие квартиры дешевле почти на 20--30%.

Кризисная достройка

По данным проектной группы "Архиматика", в прошлом году в Киеве строительные работы хотя бы на одном объекте вели 28 компаний. А всего в столице строят более 100 компаний. По мнению экспертов рынка недвижимости, в столице заморожено 40--50 объектов. Среди проектов, "замерших" во время кризиса, комплекс Family town (строительная компания "ДВК"), куда жильцы должны были въехать еще в четвертом квартале 2009 года. Тогда же начать отделочные работы могли бы инвесторы "недостроя" в Голосеевском районе (ООО "Житловик"). Проблемы есть и у многих других компаний-застройщиков.

Большинство замороженных объектов -- это недвижимость бизнес-класса. Экономкласс выжил из-за того, что в этой нише работают всего несколько операторов, а большую долю занимает компания "Киевгорстрой", которая не прекращает строить. По словам старшего консультанта департамента профессиональных услуг и инвестиций компании Knight Frank LLC Ukraine Аллы Куценко, среди домов бизнес-класса замороженными остаются 23%. А вот из объектов экономкласса заморожено всего 13%.

Еще сложнее ситуация в других городах-миллионниках. В харьковской корпорации "Авантаж" отмечают, что в 2010 году из запланированных к вводу 15 объектов сданы были только два. Всего в крупных городах простаивает примерно 40% стройплощадок. Даже крупные игроки приостановили работы на некоторых объектах. Например, сильный донецкий застройщик заморозил четыре объекта, продолжая работы на оставшихся трех площадках.

Итог очевиден: выбирать застройщика и сами объекты нужно предельно взыскательно. Обращать внимание надо как на финансовое состояние продавца строящегося жилья, так и на историю объектов -- если дом долго и "с приключениями" достраивается, высок риск того, что в нем обнаружатся фатальные дефекты и проблемы.

Как правильно купить

"Мы инвестировали в строительство накануне кризиса -- в сентябре 2008 года. Договор был оформлен в привязке к фонду финансирования строительства. Часть денег мы занимали в банке. Сроки, конечно, все нарушены, но дом построен, и в следующем году мы отпразднуем новоселье", -- делится своим опытом инвестирования в недвижимость киевлянка Валентина Богомолец. Г-же Богомолец повезло -- она вложила деньги в надежную компанию и подписала юридически корректный договор. Увы, сотням других инвесторов повезло меньше. Отчасти виноваты в неполученных метрах сами покупатели, которые в погоне за дешевизной не вчитываются в тексты договоров с застройщиками. А зря.

Ведь инвестирование в строящуюся квартиру -- огромный риск для покупателя. Кстати, в Украине легальны только три способа покупки квартир на этапе строительства: в законе "Об инвестиционной деятельности" речь идет о механизме покупки жилья через фонд финансирования строительства, покупку инвестором целевых облигаций или опционных сертификатов, выпущенных застройщиком. Любые другие способы не соответствуют действующему законодательству. Впрочем, это не мешает застройщикам "втюхивать" покупателям договоры покупки имущественных прав. Например, по такой схеме работает компания "ДБК-4", создавшая дочернее ООО "ДБК-Инвест". После юридической экспертизы договора с компанией выяснилось, что застройщик вообще покупателю ничего не должен. "Довольно проблематичным моментом договора является остановка строительства и консервирование объекта. Ответственность за такие действия договором не прописана", -- обращает внимание адвокат МЮФ Noerr Олег Климчук.

Юристы рекомендуют: выбирая объект для инвестирования, в первую очередь следует узнать, по какой схеме идет покупка жилья, а также внимательно прочитать договор. Немаловажно поинтересоваться, кредитует ли какой-нибудь банк покупку квартир конкретного проекта -- как правило, специалисты банка вдумчиво проверяют застройщика, прежде чем запускать партнерскую программу с ним.

Кому стоит верить

Сегодня сказать однозначно, кому из застройщиков можно доверить свои деньги, а кому нельзя -- очень сложно. Еще до кризиса банкротились, казалось бы, благонадежные компании (например, "Агробудпереробка", "Киеввысотбуд", проблемы возникали и у компании "Галичинабуд). Но, по мнению заместителя генерального директора девелоперско-строительной компании "ТММ" Алексея Говоруна, определить финансовое состояние строительной компании все-таки можно.

Надежность застройщика определяется опытом его работы на рынке, количеством реализованных проектов, наличием собственных производственных мощностей, но более всего -- тем объемом строительства, который застройщик ведет сейчас. "Если застройщик за последние два года показал примеры завершения строительства объектов и ввода их в эксплуатацию, то это один из ключевых признаков его надежности", -- уверен г-н Говорун. Конечно, кроме изучения репутации компании, придется отправиться на стройплощадку, поговорить с охраной и прорабом.

А по приезду в офис строителя не помешает взглянуть на полный пакет документов компании: проект, разрешение на строительство и другие. Индикатором прочности будет и цена квадратного метра -- она не должна уж очень отличаться от среднерыночной.

Топ-6 ловушек в договорах на приобретение строящегося жилья

1. Пеня за досрочный разрыв договора (если он расторгается в связи с ненадлежащим выполнением обязательств застройщиком).

2. Невозможность наказать компанию за срыв сроков строительства – либо вообще не указаны никакие штрафные санкции, либо они незначительны (например 0,01% за каждый день просрочки по истечению трехмесячного срока).

3. Не указывается номер будущей квартиры.

4. Доплата за «лишние» метры после промеров БТИ – по рыночной цене.

5. Не предусматривается право инвестора получать информацию о стадии строительства объекта (кроме завершения).

6. Предусматривается невыгодный для инвестора порядок устранения дефектов (например, срок 6 месяцев на основании акта комиссии, которая может долго создаваться и упорно «не видеть» дефектов).

У кого из застройщиков и как можно купить квартиру

Чтобы обезопасить себя от возможных потерь, инвесторам нужно тщательно изучить биографию компании, убедиться, что застройщик реально строит, и грамотно оформить договор покупки квартиры.

Информация о материале

Опубликовано: 04 февраля 2011