Недавно начал работу новый орган - Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, который будет регистрировать право собственности на землю и здания, пресса пестреет сообщениями о проблемах, которые ждут на украинцев. По словам нотариуса Людмилы Голой, теперь ее коллегам будет сложно проверить, является продавец недвижимости ее владельцем или "нашел" где-то нужен документ.
Заместитель председателя БТІ Киева Дмитрий Мартыш прогнозирует "цунами" фальшивых документов, мошенничеств и рейдерства из-за того, что технические документы на объект будет изготовлять одно учреждение - БТИ, а регистрировать право собственности на него - другое - Укргосреестр или нотариус. К тому же не обязательным будет возобновление технического паспорта на объект. Ассоциация БТИ пророчит, что будет уничтожена достоверная информация о праве собственности на недвижимость, из-за чего будут нарушаться гарантии государства относительно сохранения собственности граждан. Отдельные комментаторы предрекают, что громады утратят данные о недвижимости, которая расположена на их территории, и ее владельцев.
В конце концов, в теленовостях везде показывают огромные очереди в БТИ, потому что все хотят зарегистрировать свои права на недвижимость по старому порядку. Как сказал один дедушка, нотариус может и не знать, что его квартира уже продана. Возможно, все эти ужасы в самом деле будут иметь место. А возможно, это преднамеренные действия людей, которые привыкли делать бизнес на старой системе, в которой центральную роль играют БТИ. Теперь они до последнего будут защищать свои источники заработка, создавая панические настроения среди населения. Вообще же в этом потоке информации почти невозможно найти оценку того, ради чего создается новый единый реестр. Чиновники говорят - чтобы упорядочить учет имущественных прав на недвижимость и запретов на нее.
Ради этого всю информацию о правах и аресты на недвижимость планируется собрать в один общегосударственный электронный реестр, который будет вести государственное учреждение и отвечать за сохранность и достоверность этих данных. Сейчас в Украине централизованно учитываются только права собственности на земельные участки, это делает Госземагентство. Права собственности на здания учитывают региональные БТИ, которые в большинстве случаев являются коммунальными предприятиями, а иногда - и получастными. Они годами самостоятельно учитывали права собственности на недвижимость, самостоятельно создавали и сохраняли бумажные реестры, которые сегодня фактически являются их собственностью.
Когда несколько лет назад Минюст ввел электронный реестр прав собственности на недвижимость, куда БТИ в процессе работы должны были постепенно переносить всю информацию из бумаги, большие БТИ, вроде киевского, так и не сделали этого. Из-за этого в Украине до сих пор неизвестна картина со структурой недвижимости и правами собственности на нее. То есть никто не знает, кому какое имущество принадлежит, а это - кратчайший путь к манипуляциям. Благодаря этой системе существует теневой бизнес аренды недвижимости. Более всего он распространен в Крыму и в Киеве. Конечно, существующая система имеет и преимущества.
Во-первых, из-за отсутствия централизованного реестра не может в полной мере воплотиться розовая мечта сборщиков налогов по обложению налогом владельцев недвижимости. Не имея полной картины о недвижимости и ее владельцах, нельзя определить, правильно ли начислен и собран налог, и все ли его заплатили.
Во-вторых, отсутствие централизованного реестра по-своему защищает владельцев. При других условиях в течение часа любого владельца многочисленных помещений по всей Украине могут лишить его имущества, просто переписав все это на другой человека. Конечно, это криминал, но сейчас не о нем. Сейчас о том, что потенциальные рейдеры будут иметь возможность получить централизованную информацию, какое имущество имеет каждый человек. Сейчас собрать такую информацию в пределах Украины практически невозможно. Это большие затраты, потому что надо обойти все бюро технической инвентаризации и ждать, пока те пересмотрят все свои бумаги. Кроме того, "объект" будет знать, что о нем собирают информацию: скорее всего, его предупредят хотя бы в одном из БТИ.
То, что неважно для владельцев многих объектов недвижимости, хорошо для средних граждан. Последние страдают от того, что при наличии лишь бумажных разрозненных закрытых архивов почти невозможно выяснить историю объекта. "Бумажные архивы БТИ можно сравнить с огромным черным ящиком. В них иногда сложно проверить, совершались ли те или иные действия", - говорит председатель наблюдательного совета юридической компании Proxіma Алексей Дорошенко.
Переход на электронный реестр должны исправить ситуацию. Однако в этом ли направлении двигается власть? Если удастся наладить работу и наполнение централизованного реестра, может быть решена проблема учета. Однако выдержит ли государство такую нагрузку, никто не знает.
Укргосреестр хоть и рапортует о готовности начать работу по 2013 года, однако признает, что решены не все законодательные вопросы, не говоря об организационных. Нотариусы же даже не берутся прогнозировать последствия введения новой системы, поскольку не имеют полного представления о том, как будет работать новый реестр.
Большинство проблем, о которых говорят противники Укргосреестра, в самом деле возникнут. К ним добавятся и организационные неполадки, вызванные несовершенным законодательством и низкой организованностью системы Укргосреестра.
На чем сейчас незаконно зарабатывают в БТИ. Схема "Сегодня"
Также не исключено, что самые БТИ будут усложнять работу реестра, чтобы - в идеале для них - уничтожить его. Их можно понять, потому что вряд ли кто-то на их месте легко отказался бы от такого выгодного монопольного бизнеса.
Новая монополия
Проблемы с мошенничеством, подделкой документов, коррупцией, которыми пугают украинцев в связи с внедрением Госреестра, - не являются результатом изменений в системе регистрации. Проблемы существуют везде. Всем известно, что БТИ имеют далеко не лучшую репутацию среди коммунальных предприятий. Главная причина этого негатива - в закрытости системы: никто из владельцев имущества не может проверить, совершались ли какие-то сделки с его имуществом.
"Открытый доступ к реестру позволил бы быстро получать данные о владельцах имущества. Это помогло бы предотвратить злоупотребления во время его купли-продажи", - говорит юрист ЮКК "Алексеев, Боярчуков и партнеры" Дарья Мантюк-Кириллова. Когда всем известно, что какая-то недвижимость принадлежит определенному лицу, и кто-нибудь может это легко проверить, то в случае необходимости значительно легче довести мошенничество. "Исходя из моего опыта, чиновники значительно реже идут на нарушение, когда речь идет об информации с открытым доступом. Потому что так заметить несоответствие может кто угодно и когда угодно. Соответственно, прокуратура или МВД быстро выяснят, кто именно совершил это нарушение", - говорит Дорошенко.
Однако ждать, что реестр прав собственности сделают открытым, в ближайшее время не приходится. Единственная попытка сделать его частично открытым была в сентябре 2012 года, когда Кабмин предложил законопроект, который бы позволил совладельцам многоквартирного дома узнать, кто владеет квартирами у них дома.
Это крайне необходимо при создании ОСМД, однако депутаты так не считают. "Кабмин предлагает наделить правом получать выдержки из госреестра по каждому собственнику всем совладельцам многоэтажного дома. Это будет означать, что любой человек придет к любому жильцу многоэтажного дома и через него получит любую выдержку на каждого собственника. Это неправильно", - сказал во время рассмотрения законопроекта нардеп от Партии регионов Юрий Воропаев. С ним согласилось большинство депутатов, которые выступали в тот день. Объяснение, казалось бы, логическое. Однако именно такая позиция создает основания для многочисленных злоупотреблений со стороны строителей многоквартирных зданий. Не имея сопротивления со стороны реальных ОСМД, они создают фиктивные объединения с подконтрольными им лицами и навязывают всем сверхдорогие коммунальные услуги. Уплатив большие деньги за квартиру, новый собственник после этого должен еще и платить фантастические средства за коммунальные услуги.
Единственное, чего в Украине удалось добиться относительно открытости в учете недвижимости, - это частичное открытие информации из Земельного кадастра. В Интернете в открытом доступе появился Земельный кадастр, где можно будет свободно узнать о границах и размерах участки, форму собственности, ее целевое назначение, кадастровый номер. Хотя информация о владельце участка и зданиях, расположенных на нем, так и останется закрытой. С 1 января 2013 года эта информация начала перекочевывать из Госземагентства и БТИ в Государственную регистрационную службу (Укргосреестра), которая подотчетна Минюсту. И тогда все обвинения в подпольной торговле информацией о владельцах недвижимости, которые до сих пор звучали в адрес БТИ и Госземагентства, будут адресоваться должностным лицам Укргосреестра и Минюста.
ЭП уже рассказывала, что 1,32 млрд грн. доходов от услуг по предоставлению информации из государственных реестров, в том числе о правах на недвижимость, с БТИ и Госземагентства перейдут в специальный фонд госбюджета. Руководить этим хозяйством будет, как и раньше, Александр Лавринович, хотя поговаривали, что на этой должности его заменит Андрей Портнов. Однако главным достижением нынешнего министра будет возможность получить в монопольное распоряжение полную базу имущественных прав на землю и здания. Там будут даны о собственности не только средних граждан, а и всех вельмож. Министру юстиции не надо будет проводить расследование, чтобы выяснить, кто является конечным владельцем, например, "Межигорья", и что еще принадлежит этому субъекту.
Если министру удастся наладить работу реестра, прежде всего заставить большие БТИ вроде киевского передать информацию нотариусам и Укргосреестра, Минюст станет монополистом. Причем это будет естественная монополия, разрешенная законом. Минюст будет иметь исключительное и почти бесконтрольное право доступа к реестру прав собственности. На смену разрозненным региональным монополистам - БТИ - придет один большой монстр, который будет контролировать все, а сам будет почти недосягаемым. Что можно причинить такому монстру? Как его контролировать? В Украине эти вопросы до сих пор никто не ставит.
