Главная

Банкиры станут риелторами

Банкам станет легче переписывать на себя залоговую недвижимость. Теперь им больше не нужно церемониться с должниками и уговаривать их отказаться от имущества в пользу кредитора. Финансисты смогут переоформлять права собственности на недвижимость в судебном порядке. К такому выводу пришел Верховный суд Украины, рассмотрев 11 декабря дело об обращении взыскания на предмет ипотеки (постановление ВСУ №6-124цс13).

«Долгое время ситуация была довольно сложной. Из-за неудачных формулировок Закона «Об ипотеке» суды считали, что ипотекодержатель (банк) мог получить право собственности на предмет ипотеки только в добровольном порядке. Чтобы недвижимость перешла в собственность кредитора, заемщик, который неаккуратно обслуживает кредит, должен был подписать отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Другим возможным вариантом являлось наличие соответствующей оговорки в самом ипотечном договоре (банки смогли переписывать на себя недвижимость на основании таких оговорок с 14.01.2009 года, когда вступил в силу Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства»), — объясняет адвокат Мария Швец, управляющий партнер АК «Золотая Середина».

Если кредитор располагал необходимыми документами, ему было нужно соблюсти процедуру: уведомить должника как минимум за 30 дней о нарушении условий кредитного договора, провести оценку предмета ипотеки и только после этого регистрировать свое право собственности на недвижимость. Но сделать это на практике было не так просто. Во-первых, заемщиков практически невозможно уговорить добровольно отдать свою недвижимость банку. «Когда возникает спор, заемщики не хотят расставаться со своим имуществом и отказываются заключать договоры о передаче права собственности», — рассказывает адвокат Игорь Реутов, руководитель департамента АФ «Грамацкий и партнеры». Во-вторых, даже если в ипотечном договоре есть соответствующая оговорка, должники пытаются оспорить ее в суде, препятствуют кредитору в проведении оценки недвижимости и т.д. В БТИ к подобным сделкам относятся очень настороженно. А потенциальные покупатели напрочь отказываются приобретать «сомнительное» жилье, право собственности на которое в любой момент может быть оспорено.

В такой ситуации кредиторам волей-неволей приходилось идти в суд. Там они либо пытались добиться признания своего права собственности на недвижимость, либо подавали иск о принудительной реализации имущества. В первом случае банкиры рисковали получить отказ из-за трактовки служителями Фемиды Закона «Об ипотеке». Во втором — оказывались перед необходимостью реализации залога с публичных торгов или собственными силами. Оба последних варианта мало устраивали и кредиторов, и заемщиков, и самих покупателей. «Добившись через суд права на самостоятельную реализацию залога, банк оказывался перед проблемой — каким образом переоформить право собственности на жилье на покупателя. Эта процедура была весьма запутана. Без согласия прежнего владельца сделать это было крайне сложно. Поэтому покупатели боялись приобретать такую недвижимость», — объясняет Мария Швец.

Правила продажи имущества на публичных торгах также непрозрачны. Торгующие предприятия сейчас проворачивают многоходовые схемы, которые позволяют им продавать недвижимость «своим» покупателям по бросовым ценам. Реализаторы часто занижают стоимость имущества, не допускают к аукциону «посторонних», срывают торги, чтобы уценить стоимость залога. В итоге, по оценкам банкиров, кредиторы получают на руки всего около 30–45% стоимости залога. Этого часто не хватает, чтобы покрыть задолженность по кредиту. И банк продолжал работу с должником, настаивая на реализации другого имущества.

Решение ВСУ позволит ипотекодержателям оформлять право собственности на недвижимость, принадлежащую нерадивым должникам, через суд. После этого они смогут распоряжаться им по своему усмотрению — продавать самостоятельно, на торгах либо оставить у себя. Оспорить такие действия заемщики уже не смогут. Поэтому риски покупателей значительно снизятся. Залоговое жилье будет уходить с молотка гораздо быстрей и по более высоким ценам, что будет на руку и кредиторам, и самим должникам. Новация коснется не только банков, но и других учреждений, между которыми существуют отношения, обеспеченные ипотекой.

Информация о материале

Опубликовано: 30 декабря 2013

Время боя

Возможно, для кого-то это покажется странным, но в течение почти четырех лет Виктор Янукович был гарантом независимости Украины. Разумеется, ключевая причина — не в патриотизме, а в жадности: это его охотничьи угодья, и только он может приглашать или не приглашать кого-либо разделить трофеи. Но когда стало ясно, что пропетлять между Брюсселем и Москвой не удастся, Янукович оказался перед выбором: он или страна. Подписав Ассоциацию с ЕС, а также соглашение о зоне свободной торговли, украинскому президенту пришлось бы пожертвовать собой. Ведь, очевидно, что хилая, неумело управляемая и системно-разворовываемая украинская экономика, в совокупности с бюджетными потерями первого года от зоны свободной торговли, а также с дырами, которые, несомненно, пробили бы российские санкции — не создали бы выгодных условий для победы на президентских выборах 2015 г. Поэтому Виктор Янукович решил дать шанс не стране, а себе, сдавшись в плен Кремлю. Очевидно, он надеялся на то, что отсутствие формальных вериг в виде вступления Украины в Таможенный союз, позволит ему после выборов уйти "и от дедушки, и от бабушки". Однако ряд событий привел его к пониманию — с иллюзиями придется расстаться. Дым поднимается над Роковой горой.

Сложилось несколько факторов, осознанных им в разные периоды и касающихся хрупкости, ненадежности ключевых опорных точек. Во-первых, Янукович осознал, что профессиональный и интеллектуальный уровень его правительства не выдерживает никакой критики. И вопрос — даже не в крысятничестве самых доверенных, вопрос — в их способности удержать экономику в зоне турбулентности. Разумеется, эти самые "свои" априори находятся вне поля зрения прокуратуры и управления "К" СБУ, которые, по заданию президента, объявившего 2014-й — годом борьбы с коррупцией, рыщут в поисках жертв среди членов правительства, губернаторов и руководителей полусотни центральных органов исполнительной власти помельче. Но неприкосновенность "семейных" кадров не означает профессиональную состоятельность. Янукович это понимает. Во-вторых, Янукович обвинил олигархов в предательстве. Объективное освещение событий практически всеми центральными каналами, начиная с 29 ноября по начало нынешней недели, стало шоком для президента. За этот глоток свободы и вменяемости стоит сказать спасибо как журналистам, вспомнившим, что такое настоящие новости, так и владельцам каналов, вспомнившим, сколько всего за эти годы из доставшегося Семье могло достаться им. Янукович понял, что не может рассчитывать на одно из ключевых оружий предвыборной кампании — безоговорочную поддержку олигархических каналов. В-третьих, будущий кандидат в президенты увидел, что часть электората, настроенная по отношению к нему оппозиционно, активна. Его же сторонники, как осознанные, так и потенциальные, — пассивны и растеряны. Да, собственно, и местные элиты не торопились слать до востребования письма с прошением о введении чрезвычайного положения. Разве что крымский парламент лоб расшиб, молясь на вождя. В-четвертых, Янукович осознал, что главной его опорой являются силовики. А, точнее, дубинки МВД и ухо СБУ (об "Альфе", ретировавшейся, поскуливая после первой попытки взять Анисима в Запорожье, мы промолчим). Но этого явно недостаточно для того, чтобы победить в 2015-м. И тогда он сдался, решив поставить на Кремль — на его деньги, на его политтехнологов, на его советчиков, на его медиа, а в случае чего — и на его штыки.

Сегодня Янукович абсолютно спокоен. Он не видит угрозы в Майдане; потешается над его политическими лидерами; готовит кадровые изменения в правительстве; собирает на выборы старую команду, призванную гарантированно обеспечить новый срок.

Майдан, не давший очевидных, осязаемых результатов, заставил олигархов втянуть когти — их вольница закончилась. Каналы переданы в управление команде, сформированной президентом и его старшим сыном. Наверху пирамиды — Александр Гурбич, проверенный со времен донецкого губернаторства кадр, замыкающийся непосредственно на Александра Януковича. Под ним — Юрий Чмырь, новоназначенный замглавы АП, призванный курировать выработку и разгон сигнала в СМИ. Ему в помощь — dream team: Погребинский, Герман, Кострица. Параллельно восстанавливается и российская ветвь на древе избирательной кампании: в игре — Владислав Сурков и, разумеется, автор плаката о трех сортах Украины — Владимир Грановский, размявший интеллектуальные мышцы в совместной работе с Глазьевым. Еще немного организационных усилий, необходимых для налаживания цепи прохождения сигнала — и медийный асфальтоукладчик тронется с места. Тысячи газет, радиостанций, сайтов, каналов покроют корой информационное пространство. По моему личному мнению, в 2004 г. выборы выиграл не Виктор Ющенко, а проиграл Виктор Медведчук, закрутивший пропагандистские гайки до степени, позволяющей массовому зрителю догадаться, что его держат за полного идиота. Намерения нынешней власти, гостеприимно и регулярно принимающей Медведчука в Межигорье, не сильно отличаются от реализованных в 2003–2004 гг. Да и у рояля почти все то же. Разумеется, наиболее свободным останется Интернет, из которого, по данным социологов, информацию получают 35% граждан страны. Но при этом не будем забывать о том, что 93% все еще продолжают ее получать из телевизора. А кроме того, властью перейдена грань: на поток поставлены такие методы, как взлом электронных почтовых ящиков; несанкционированное судом аудио- и видеопрослушивание; фейковые сообщения; атаки на сайты и т.д.

Однако зачистка медийного пространства, по словам источников ZN.UA в штабе Партии регионов, — это лишь цветочки в сравнении со ставкой, которая сегодня делается на программу "Агитатор". Некоторые посвященные утверждают, что ее прообраз был разработан и удачно применялся в Украине. В частности, на округе Василия Хмельницкого, а впоследствии — и аффилированного с ним проекта "Гражданский актив Киева". Модель была усовершенствована российскими политтехнологами и взята на вооружение штабом Клюева. Суть программы — не просто в масштабной скупке голосов, а в легитимизации этого процесса! Если Виктор Янукович окончательно махнет рукой на признание результатов выборов в мире, то, во-первых, он сэкономит от одного до трех млрд долл., а, во-вторых, обеспечит победу за счет проверенного способа: массового переписывания протоколов участковых комиссий по дороге в окружком. Если же он все еще попробует трепыхаться, планируя после выборов вырваться из дружеских объятий соседнего гаранта, то схема обеспечения победы в 2015-м будет выглядеть следующим образом.

Последние довыборы доказали эффективность метода "скупки" голосов. Более того, на протяжении нескольких лет структуры покойного Юрия Левенца исследовали этот вопрос. Полученные данные стабильно показывали, что в Киеве — городе с самым высоким уровнем жизни в стране — "доля электората, готового к экономическому голосованию" составляет 30%. Вдумайтесь в эту цифру! 30 процентов людей готовы продать свой голос. Именно на них рассчитана программа "Агитатор". По данным ZN.UA, с лета 2013 г. происходит накопление средств на счетах, открытых местными организациями партии власти. Фермеры, импортеры, торговые предприятия делают вынужденные отчисления в эти фонды. Для чего нужны накапливаемые средства? Во-первых, для заключения договоров с людьми, в чьи обязанности будет входить агитация за кандидата в президенты. Почти 34 тысячи открытых, законных, с открытием счетов и банковских карточек, договоров. По одному ключевому человеку — на каждый избирательный участок. Главный агитатор заключает такие же договоры с активистами из домов, расположенных на участке. Совместно они составляют реестр лояльных и потенциально лояльных избирателей, с которыми, в свою очередь, заключают такой же открытый договор на оказание агитационных услуг кандидату. Все прозрачно… Стоимость этого проекта и его размах будут зависеть от двух факторов. Во-первых, от того, сколько денег на это удастся скроить из государственного кармана или не жалко будет вытащить из личного. Изначально предполагалось, что оплата рядового агитатора, читай — избирателя, будет разбита на четыре транша по 400 грн в одном — три выплаты помесячно до выборов, и последняя — после подсчета результатов. Эта сумма может быть откорректирована. Во-вторых, окончательно не решено: выплаты должны производится только тем, кто голосует за деньги, или же стойким сторонникам тоже? Во втором случае речь может идти о полутора десятках миллионов избирателей, способных помочь Януковичу победить, а штабу — освоить бюджет.

Зачистить медиапространство; запугать гражданский сектор; умаслить, если позволит бюджет, пенсионеров и бюджетников официальной копеечкой; и купить нужное количество голосов на выборах — вот, собственно, план, который вырисовывается. Российско-украинская сборная доформировывается и выходит на поле предвыборной кампании. Другой вопрос: одну ли цель преследуют, единую ли задачу решают вошедшие в команду игроки?

Задача Януковича состоит не только в том, чтобы победить на выборах, но и в том, чтобы после победы Кремль с ним считался. Для Путина эта задача приоритетной не является. Хозяин Кремля не только уверовал, что он "генеральный секретарь", но и заставил многих в мире воспринимать его именно так. Он финансовый завоеватель земель. Он политик, не брезгующий пользовать человеческие слабости лидеров. Он человек, для которого "холодная война" никогда не заканчивалась. Он реликт, копирующий масштаб ушедшей эпохи. Собирая Советский Союз, он закладывает в процесс те же ошибки, что и его предшественники… Но сейчас копилка его побед и полупобед впечатляет: Грузия, Армения, Казахстан, Беларусь, Киргизия, юго-восток Европы, Кипр, Сирия, Сноуден... А теперь еще и Украина. Почти. И вот это "почти" Путина не устраивает. Несмотря на крепкое рукопожатие и теплые семейные встречи у камелька, Путин Януковичу не верит. И поэтому "прокладывается" в целом ряде направлений. Тут в помощь Кремлю и жадность нашего гаранта; и его страх потерять защищающее президентство; и лояльность украинских силовиков (а в первую очередь — украинских спецслужб) Кремлю; и экономические багры с порционным кредитованием и ежеквартальными газоценовыми коэффициентами. По большому счету, Путину в помощь две вещи: неспособность нашей постсоветской госэлиты к сопротивлению и ментальная полярность Востока и Запада Украины. Но поэтому, ведя Януковича к победе в 2015 г., Кремль будет решать в первую очередь свои вопросы, глубоко проникая в систему, пытаясь расставить или активировать своих людей не только на время кампании. Ибо Кремлю нужен не Янукович, а территория.

Кто и что может противопоставить комплексу вышеописанных угроз? Угроз, которые ряд не последних в нашей стране людей воспринимают как фатальные.

По-прежнему особо рассчитывать на Запад не приходится. Воздействие США и ЕС, безусловно, имело место при решении вопроса о неприменении силы к Майдану. Однако кто больше повлиял на Януковича — приближенные олигархи, опасавшиеся попасть под санкции в случае кровопролития, или западные дипломаты — сложно сказать. Самих же санкций или более-менее внятных угроз их точечного применения Майдан так и не дождался. Большинство западных дипломатов склонны считать, что "угроза санкций куда более эффективна, нежели их применение". Впрочем, внятно и целенаправленно точки применения санкций оппозиция Западу так и не назвала. Ну, еще бы! Если не последние люди проводят полдня в штабе, а полдня у Клюева или его конфидентов, то откуда ж точности взяться?

Вместе с тем Вашингтон пытается держать украинского президента в некоем тонусе. В частности, по данным ZN.UA, на днях послу Украины в США Александру Моцику (и не только ему) в очередной раз напомнили: насилие недопустимо; снятие кандидатов от оппозиции с выборов недопустимо; евроинтеграция Украины безальтернативна. В общем, все слова сказаны. Ключевое здесь: "слова".

Вот где бы действительно не помешало Западу подставить плечо, так это в деле изменения правил игры на выборах. В первую очередь речь идет о законодательстве, изменение которого должно обеспечить невозможность реализации схемы многомиллионной скупки голосов. На пути коррупции подобного масштаба, на пути разложения общества должны стать и украинская оппозиция, и отечественное гражданское общество, и Венецианская комиссия, которой было бы не лишне добиваться не только аккуратненькой конгруэнтности украинского избирательного законодательства европейскому, но иногда, и вникать в особенности избирательного процесса в Украине.

Конфликт между Востоком и Западом несомненно будут эксплуатировать политтехнологи Януковича и Путина. Первые — во имя мобилизации и концентрации электората, вторые — ради минирования захваченной, но не завоеванной окончательно территории. Межрегиональное противостояние сегодня может быть сдемпфировано расслоением в другой плоскости — межпоколенческой. Реакция на предательство в Вильнюсе и само по себе явление Майдана наглядно продемонстрировали нам, что у молодежи Востока и Запада куда больше общего, нежели у их родителей. Все действия, направленные на сохранение этой общности, равны действиям, направленным на сохранение независимости и целостности Украины.

Как ни грустно, но одна из ведущих ролей в защите страны отведена хозяевам сцены Майдана. Лично у меня не было сомнений в том, что тройка лидеров позволит Майдану своей колоссальной энергией обогреть небо над Киевом, потому что не сможет выполнить свою основную функцию — канализировать энергию граждан на результат. Люди без поступков за плечами, вторичные лидеры, оказавшиеся неготовыми к тому, что нужно не только казаться, но и быть. Противостояние Януковича и "тройки" все это время напоминало мне человека, который сам с собой соревнуется в армрестлинге. Когда в общей кровеносной системе единые долларовые тельца, достаточно просто решить, какая из твоих рук пригнет другую к столу.

Справедливости ради могу сказать одно: принять решение и повести людей под пули — совсем не просто. А в том, что Янукович свою власть будет защищать до последнего, сомнений быть не может ни у кого. Об этом говорит как просачивающаяся информация из закрытых советов с силовиками в Межигорье, так и опыт поведения кандидата в президенты Януковича образца 2004 года. Ведь именно он на закрытом Совете нацбезопасности требовал силового разгона Майдана. А услышав от Леонида Кучмы: "Ты премьер, ты и отдавай приказ, а я не буду", в сердцах швырнул ручку и покинул высокое собрание... Известно, что Янукович не в последнюю очередь винил именно Кучму в потерянных пяти годах своего президентства. Но если лидеры не готовы повести на баррикады миллион, то к чему было задирать планку требований? К чему очередные бессмысленные "замахи на рубль и удары на копейку": "Революция!"; "Импичмент!"; "Сметем!"?.. К чему "терочки" вместо оперативных жестких и системных переговоров, за которыми стояла колоссальная энергетика Майдана? К чему теперь попытки перебросить ответственность за отсутствие побед на общественных деятелей и моральных авторитетов? К чему беспомощная жадность, закрывающая сцену для одних и физически сбрасывающая со сцены других?

Я очень хочу надеяться, что оппозиционные лидеры извлекут для себя урок из произошедшего. Не потому, что я верю в чудесное преобразование кого-то из них. А потому, что считаю каждого из трех тяжелой болезнью, которую можно вылечить, в отличие от смертельной для страны болезни — Януковича. Мне очень бы хотелось верить в то, что на выборах 2017 г. у страны откроется второе дыхание. Лица, глаза, поступки, осанка сотен тысяч людей убедили меня в этом. Удивительные люди, решившие, что их хата не с краю, а в центре. Граждански возмужавшие и постановившие, что оппозиция нуждается в таком же контроле со стороны общества, как и власть. Люди, верящие друг в друга больше, чем в вождей. Граждане, чье разочарование в отсутствии немедленного результата не обездвижит, как это было после Ющенко, а мобилизует. Но если в 2015-м все произойдет так, как задумано в Кремле и на Банковой, то дышать будет некому. Поэтому совершенно очевидно, что оппозиция должна выдвинуть единого кандидата: этих политиков нужно доносить, пока окрепнут качественно другие.

Ясно, что оппозиция должна сделать все для изменения правил избирательной кампании.

Понятно, что необходима концентрация интеллекта, силы сопротивления, организационных ресурсов, объединение возможностей политиков и общества, направленное на системное противодействие фальсификации результатов выборов во всех проверенных и новоявленных формах.

Лидеры оппозиции должны четко понять: думающая, действующая часть общества переросла их. Смиритесь с этим и прислушайтесь. Этих людей еще недостаточно для того, чтобы перестать опасаться дыма над Мордором. Но это уже похоже на формирование армии Средиземья. Лидеры нужны, как древко флагу. Лидеры нужны для того, чтобы разочарование не обернулось озлобленностью. Для того чтобы не началась партизанская война всех против всех. Сейчас не время для беспомощности, поиска выгод и двурушничества. Чтобы "око за око" не превратилось в слепую месть, а затем не выродилось в мародерство. Сейчас время для боя. Сначала новогодних часов, а потом — за Украину.

Информация о материале

Опубликовано: 30 декабря 2013