Банкам станет легче переписывать на себя залоговую недвижимость. Теперь им больше не нужно церемониться с должниками и уговаривать их отказаться от имущества в пользу кредитора. Финансисты смогут переоформлять права собственности на недвижимость в судебном порядке. К такому выводу пришел Верховный суд Украины, рассмотрев 11 декабря дело об обращении взыскания на предмет ипотеки (постановление ВСУ №6-124цс13).
«Долгое время ситуация была довольно сложной. Из-за неудачных формулировок Закона «Об ипотеке» суды считали, что ипотекодержатель (банк) мог получить право собственности на предмет ипотеки только в добровольном порядке. Чтобы недвижимость перешла в собственность кредитора, заемщик, который неаккуратно обслуживает кредит, должен был подписать отдельный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Другим возможным вариантом являлось наличие соответствующей оговорки в самом ипотечном договоре (банки смогли переписывать на себя недвижимость на основании таких оговорок с 14.01.2009 года, когда вступил в силу Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства»), — объясняет адвокат Мария Швец, управляющий партнер АК «Золотая Середина».
Если кредитор располагал необходимыми документами, ему было нужно соблюсти процедуру: уведомить должника как минимум за 30 дней о нарушении условий кредитного договора, провести оценку предмета ипотеки и только после этого регистрировать свое право собственности на недвижимость. Но сделать это на практике было не так просто. Во-первых, заемщиков практически невозможно уговорить добровольно отдать свою недвижимость банку. «Когда возникает спор, заемщики не хотят расставаться со своим имуществом и отказываются заключать договоры о передаче права собственности», — рассказывает адвокат Игорь Реутов, руководитель департамента АФ «Грамацкий и партнеры». Во-вторых, даже если в ипотечном договоре есть соответствующая оговорка, должники пытаются оспорить ее в суде, препятствуют кредитору в проведении оценки недвижимости и т.д. В БТИ к подобным сделкам относятся очень настороженно. А потенциальные покупатели напрочь отказываются приобретать «сомнительное» жилье, право собственности на которое в любой момент может быть оспорено.
В такой ситуации кредиторам волей-неволей приходилось идти в суд. Там они либо пытались добиться признания своего права собственности на недвижимость, либо подавали иск о принудительной реализации имущества. В первом случае банкиры рисковали получить отказ из-за трактовки служителями Фемиды Закона «Об ипотеке». Во втором — оказывались перед необходимостью реализации залога с публичных торгов или собственными силами. Оба последних варианта мало устраивали и кредиторов, и заемщиков, и самих покупателей. «Добившись через суд права на самостоятельную реализацию залога, банк оказывался перед проблемой — каким образом переоформить право собственности на жилье на покупателя. Эта процедура была весьма запутана. Без согласия прежнего владельца сделать это было крайне сложно. Поэтому покупатели боялись приобретать такую недвижимость», — объясняет Мария Швец.
Правила продажи имущества на публичных торгах также непрозрачны. Торгующие предприятия сейчас проворачивают многоходовые схемы, которые позволяют им продавать недвижимость «своим» покупателям по бросовым ценам. Реализаторы часто занижают стоимость имущества, не допускают к аукциону «посторонних», срывают торги, чтобы уценить стоимость залога. В итоге, по оценкам банкиров, кредиторы получают на руки всего около 30–45% стоимости залога. Этого часто не хватает, чтобы покрыть задолженность по кредиту. И банк продолжал работу с должником, настаивая на реализации другого имущества.
Решение ВСУ позволит ипотекодержателям оформлять право собственности на недвижимость, принадлежащую нерадивым должникам, через суд. После этого они смогут распоряжаться им по своему усмотрению — продавать самостоятельно, на торгах либо оставить у себя. Оспорить такие действия заемщики уже не смогут. Поэтому риски покупателей значительно снизятся. Залоговое жилье будет уходить с молотка гораздо быстрей и по более высоким ценам, что будет на руку и кредиторам, и самим должникам. Новация коснется не только банков, но и других учреждений, между которыми существуют отношения, обеспеченные ипотекой.
