В своей программной статье «ОСББ – наука спільної дії» Татьяна Монтян подробно расписала, с чего начать войну с ЖЭКом. Сперва надо оценить состояние собственного дома – стоит ли овчинка выделки. Затем надо познакомиться с соседями. LB.ua добавляет: остальное прописано в Законе.
Часть работы мы проделали за вас. На сайте Верховной Рады мы нашли Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов» и внимательно его прочли. Закон короткий – всего 30 статей. Так что распечатать и выучить его не составит большого труда. Ниже мы перечисляем основные тезисы и выделяем самое интересное.
О чем закон
Сначала поясняются основные термины и сфера действия закона. Говорится, что деятельность объединений также регулируется Гражданским, Жилищным и Земельным кодексами, подзаконными актами и уставом. Описывается цель создания ОСМД и его статус. Главная цель ОСМД – «содержание и использование неделимого и общего имущества». Уточняется, что в одном жилом комплексе может быть создано только одно ОСМД.
Тут надо вернуться к терминам. Жилой комплекс, согласно Закону, - это «единый комплекс недвижимого имущества, образованный земельным участком в установленных границах, размещенном на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе со строениями и инженерными сетями, который образуют целостный имущественный комплекс». А в статье 11 уточняется, что часть многоквартирного дома может быть выделена в отдельный жилой комплекс при условии, что надстройка, реконструкция или снос этой части не нарушит целостности или возможности использования по назначению других частей постройки.
Отдельно уточняется, что ОСМД может осуществлять хозяйственную деятельность для обеспечения собственных потребностей. Но при этом объединение является неприбыльной организацией; целью существования ОСМД не может быть получение прибыли – только эффективное управление общим имуществом, а значит, все доходы от хозяйственной деятельности могуть направляться исключительно на содержание дома. При этом ОСМД является юридическим лицом, имеет свою печать, название и другие реквизиты, в том числе банковские счета.
Как превратить кооператив в ОСМД
В статье 5 говорится о реорганизации жилищных кооперативов в ОСМД. Такое решение может принять общее собрание кооператива. После чего такое собрание считается уже учредительным собранием ОСМД. Принимать участие в таком собрании могут лишь те члены кооператива, которые полностью оплатили стоимость жилых помещений и принадлежащей им части общего имущества. Те же сособственники «кооперативного» дома, которые не полностью выплатили пай и не являются членами кооператива (не риняты в члены в соответствии с уставом) — могут вступить только в уже созданное ОСМД на правах новых членов. Созданные таким образом ОСМД освобождаются от уплаты регистрационного сбора.
Как создать ОСМД с нуля
Объединение создают собственники жилья. То есть люди, которые приватизировали или купили, унаследовали, получили в дар и т.д. - квартиры, а также владельцы нежилых помещений.
Для создания ОСМД созывается учредительное собрание. Собирать людей имеет право или так называемый «владелец» дома (бессмысленное слово, т.к. Со-владельцами являются ВСЕ сособственники, но — таков устаревший закон), или инициативная группа, которая включает в себя не менее трех собственников квартир или нежилых помещений. Собрание считается состоявшимся, если на него пришли более 50% собственников. Иначе объявляется новое собрание, и вся процедура повторяется.
Приглашения на собрания должны быть вручены лично адресату под расписку или отправлены по почте рекомендованным письмом не позже, чем за 14 дней. В сообщении должно говориться по чьей инициативе пройдет собрание, когда и где оно пройдет, а также там должен быть заявлен проект порядка дня.
На собрании собственники квартир или их уполномоченные лица выбирают председателя. Каждый собственник имеет один голос, независимо от величины жилья или количества квартир, которыми он владеет. Решения принимаются путем поименного голосования. В протоколе собрания решение оформляется личной подписью каждого , кто проголосовал с отметкой о результате голосования («за» или «против»).
Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей присутствующих лиц, которые имеют право голоса.
На первом собрании принимается решение о создании ОСМД и утверждается его устав. Документы, которые свидетельствуют о создании объединения, оформляются и регистрируются бесплатно. ОСМД считается созданным с момента получения свидетельства о государственной регистрации.
Кто является членом ОСМД
Статья 9 подробно рассказывает, кто может быть членом ОСМД. Это, прежде всего, собственники квартир и помещений, физические и юридические лица. Членство в объединении добровольное, но собственники, которые не состоят в ОСМД, могут заключать с объединением соглашения о сотрудничестве и действия в общих интересах.
Далее подробно описывается, как функционирует ОСМД, чем занимается правление, а чем – ревизионная комиссия.
Как управлять своим домом
В статье 11 говорится о передаче жилого комплекса «на баланс» ОСМД. Это может произойти лишь после получения объединением статуса юридического лица. ОСМД может и не принимать жилой комплекс «на баланс», а оставить весь комплекс или его часть прежнему «балансодержателю». ОСМД также может заключить договор с любым другим юридическим лицом, устав которой предусматривает возможность содержания жилого комплекса.
ВНИМАНИЕ! Термин «баланс» и его производные является концептуально устаревшим и не имеет в настоящее время никакого ни экономическиго, ни юридического содержания, поскольку чужое имущество (квартиры и т.д. сособственников дома) не может быть «на балансе» ни у какой сторонней организации. Об этом есть множество судебных решений, однако термин и его производные продолжают «кочевать» из закона в закон. Фактически же речь идет о функции управления домом.
За что и как платить
Затраты на содержание дома делятся между собственниками пропорционально площади помещений, которыми они владеют. О том, как распределять части в общем объеме платежей, написано в статье 20.
При оплате коммунальных счетом Закон рекомендует учитывать показания счетчиков. В ином случае плата рассчитывается с учетом доли собственника в общем имуществе, количества проживающих в квартире (в том числе временно) и особенностей использования жилья.
В статье 13 отдельно оговаривается, что отношения между управителем и собственниками помещений регулируются договором. Там подробно описывается, какие именно пункты должен содержать такой договор.
Если собственник жилья отказывается заключать договор или отказывается платить за жилье, то деньги с него могут истребовать через суд. Потому что, вне зависимости от наличия или отсутствия договора, сособственник обязан оплачивать свою часть в затратах на содержание всего дома. При этом ОСМД придется доказать размер понесенных затрат, а также точно указать часть сособственика- неплательщика. Право на обращение в суд у ОСМД возникает только через 60 дней после прекращения платежей или отказа в заключении договора.
В Законе также перечислены права и обязанности ОСМД и его членов. Среди прочего там можно встретить и вполне очевидные вещи. Например, «придерживаться чистоты в местах общего пользования и тишины в ночное время (с 23 до 7 часов)».
Что касается прав ОСМД, то с согласия собственников, объединение может использовать общие помещения для своей работы.
О ремонте дома
Бывшие «собственники», «на балансе» которых был дом до передачи ОСМД, принимает участие в организации и финансировании первого после передачи капитального ремонта дома. В Законе прямо сказано, что бывшего «собственника «можно понудить оплатить ремонт через суд, но, к сожалению, ничего не сказано насчет размера сумм, которые должны быть выделены на капремонт. Не говоря уже о том, что «собственники» и пребывание «на балансе» в данном случае — просто «советский» фантом.
Также сказано, что государство может делегировать ОСМД право платить дотации и субсидии на ЖКХ. И если государство не будет вовремя перечислять эти деньги, то ОСМД может, цитирую, «обращаться с иском в суд о бесспорном взыскании денег с плательщиков» (государства, - LB.ua).
Подробно описано, как именно ОСМД может передавать в аренду общую собственность. А статья 27 полностью посвящена страхованию общего имущества.
Ликвидация ОСМД
Остается добавить, что Закон предусматривает всего три случая ликвидации объединения. Во-первых, если дом будет полностью разрушен. Во-вторых, если по решению суда дом будет передан «на баланс» другого собственника. И, наконец, если один из собственников приобретет все части общего имущества.
А 2 мая 2011 года в силу вступят поправки, согласно которым сами члены ОСМД или суд смогут принять решение о его ликвидации. Окончательной датой ликвидации объединения будет считаться дата соответствующей записи в Единый реестр юрлиц и физлиц – предпринимателей.
