Ликбез

Свои программы рассрочки есть практически у каждого крупного застройщика. У мелких такие программы тоже есть, но, как правило, они не стандартизированы, а разрабатываются отдельно под каждого клиента. В отсутствие ипотеки застройщики научились самостоятельно стимулировать продажи. Надо сказать, это им неплохо удается сообщает журнал Деньги.

Оплата в рассрочку

Большинство программ рассрочки рассчитаны на покупку жилья на стадии строительства, а это для застройщика самый чувствительный в финансовом отношении этап. Лишь несколько компаний готовы предоставлять рассрочку на жилье, сданное в эксплуатацию – UDP и «Ковальская» в Киеве, днепропетровский «Созидатель», Донбасская инвестиционно-строительная компания и UBC (Донецк). Условия рассрочки на готовое жилье обычно несколько хуже, чем при оформлении покупки на стадии строительства – собственный взнос немного выше, возможно наличие кредитной ставки и, зачастую, предельно сжатый срок – от 2 до 6 месяцев.

Если же сделка заключается на этапе строительства, абсолютное большинство застройщиков предоставляют реальную рассрочку платежей, без удорожания приобретаемой недвижимости. То есть после внесения первого взноса (10–50%), оставшаяся сумма просто разбивается на несколько равных платежей (3, 6, 12) и выплачивается согласно графику погашения – раз в месяц или раз в квартал.

Заманчиво? Еще бы. Но есть несколько тонкостей, которые следует иметь в виду. Во-первых, в большинстве случаев покупатель должен полностью выплатить стоимость жилья до сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому если дом находится на финальной стадии строительства, срок рассрочки может составлять всего 3–4 месяца. К примеру, квартира стоит 400 тыс. грн. Первый взнос составил 100 тыс. грн. (25%). Дом должен быть введен в эксплуатацию в начале 2014 года. Выходит, до конца года покупателю нужно ежемесячно вносить по 100 тыс. грн. Такое не каждому по карману.

Самые длинные сроки рассрочки мы нашли у К.А.Н. Девелопмент (покупателей жилья в «Комфорт Тауне» здесь готовы кредитовать на 10 лет) и одесской KADORR Group (срок кредитования от 2 до 10 лет). Но не стоит рассчитывать, что столь длительная рассрочка окажется абсолютно бесплатной. «Процент удорожания», как называют это застройщики, у KADORR Group составляет 9%, а К.А.Н. Девелопмент – 10% годовых. Правда, лишь после получения покупателями ключей от квартиры. До этого момента рассрочка выдается под 0%. Дорого? Но стандартный ипотечный кредит почти вдвое дороже.

При заключении договора покупки жилья в рассрочку следует поинтересоваться, будет ли стоимость квадратного метра зафиксирована на дату подписания соглашения или она сможет меняться «в зависимости от конъюнктуры». У некоторых застройщиков даже действуют отдельные программы рассрочки с фиксированной ценой и без. К примеру, «Познякижилстрой» фиксируют цену лишь в случае предоставления 50% собственного взноса. Если же покупатель готов сразу выложить 25–30%, стоимость квадратного метра для него может вырасти в процессе оплаты.

Но даже если цена квадрата фиксированна, рассрочка нулевая и на приемлемый срок, то покупатель, выбравший рассрочку, все равно переплатит. Ведь абсолютное большинство застройщиков предоставляют скидки при 100-процентной оплате – от 2,5% до 5% стоимости жилья. Фактически это и есть «бонус» застройщику от покупателя за предоставление рассрочки.

Если посчитать стоимость полученного за счет рассрочки финансирования, то окажется, что она составит около 10–15% годовых. Как для нынешних украинских реалий – вполне гуманно.

Совместно с банком

Несмотря на обилие «самостоятельных» рассрочек, некоторые застройщики продолжают сотрудничать с банками. Часть их напрямую связаны с банками (Укрсоцстрой, «Аркада»). Какие-то застройщики не имеют возможности самостоятельно предоставлять рассрочку, а потому прибегают к помощи финансового партнера. Есть и такие, кто предпочитает разнообразие и старается стимулировать продажи всеми доступными способами (Лико-Холдинг – есть и рассрочка, и кредит).

Конечно, банковские кредиты, даже в партнерстве с застройщиками, в большинстве своем заметно дороже программ по рассрочке. Но и у них есть свои преимущества. Во-первых, срок кредитования гораздо длиннее любой программы рассрочки – от 10 до 20 лет. Во-вторых, ставки все-таки ниже, чем по обычной ипотеке (на 2–3 п. п.). В-третьих, партнерский кредит можно взять на этапе строительства жилья, заплатив за квартиру более низкую цену либо воспользовавшись скидкой, положенной при полной оплате. Минус партнерских кредитов состоит в том, что при их выдаче банкиры крайне скрупулезны в оценке потенциального заемщика – ему необходимо пройти жесткий кастинг на платежеспособность. К тому же добавляются расходы на оплату банковских комиссий и страховые платежи (на обязательное страхование недвижимости и жизни заемщика).

Что же выгоднее: рассрочка или кредит? Ответ зависит от финансовых возможностей покупателя. Если он в состоянии выплатить стоимость квартиры 3–4 или даже 10–12 траншами, однозначно стоит выбрать рассрочку. Если же такой возможности нет, придется оформлять кредит.

Рассрочка или кредит?

* Партнерский кредит с застройщиком.

Программы рассрочки от застройщиков

Партнерские программы кредитования