Известно, что с соседями лучше не ссориться. Но как быть в тех случаях, когда сосед по площадке отгородил себе общий подъездный балкон (лоджию), соорудил возле вашей двери импровизированную кладовую для хранения овощей или присвоил подвальное помещение, разместив там склад или, еще хуже, организовав торговую точку?
Замок на общем балконе
Если однажды вы не сможете попасть на лоджию общего пользования из-за того, что вход оказался закрыт дверью с красующимся на ней замком внушительных размеров, первой мыслью будет: «Наверное, происки ЖЭК (ОСМД)». Но позже вполне может выясниться, что все это дело рук соседа по площадке, который решил расширить свои квадратные метры за счет якобы ничейных (они же общие!) нежилых вспомогательных помещений. На чьей же стороне правда, вернее, Закон?
Согласно ГК Украины (ч. 2 ст. 382), собственникам квартиры в многоквартирном жилом доме помещения общего пользования, опорные конструкции дома, электрическое, сантехническое и прочее оснащение за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, принадлежат на праве общей совместной собственности. Каково же содержание такой формы собственности и что оно означает на практике? В соответствии со ст. 368 ГК, общая совместная собственность возникает при наличии общего имущества у двух или более лиц без определения долей любого из них в праве собственности на это имущество. Иными словами, любой сособственник может владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, но с определенным условием. Такое условие предусмотрено ч. 2 ст. 369 ГК: распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев. Правда, в случае совершения одним из совладельцев сделки относительно распоряжения общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех совладельцев. Конечно, «новоиспеченную» дверь с замком на общей лоджии трудно назвать сделкой, поэтому в данном случае речь идет о так называемом самозахвате площади, находящейся в совместной собственности всех соседей.
Примером судебной практики по этому поводу может служить дело №2-309/11, рассмотренное одним из городских судов Луганской области. В суд обратились жильцы многоквартирного дома, предъявив к соседу по лестничной площадке иск об устранении препятствий в пользовании общим помещением. Предыстория дела такова. Жилой многоквартирный дом построен таким образом, что каждый этаж имеет один выход на лоджию общего пользования. Один из соседей по этажу (он же – ответчик) самовольно установил на выходе лоджии дверь и собственный замок, причем ключи от замка никому из соседей не вручил. Истцы-соседи посчитали, что ответчик лично использует подсобное помещение многоквартирного дома и противоправно не дает возможности остальным соседям пользоваться вспомогательным помещением дома. Истцы просили суд обязать ответчика устранить препятствия в пользовании помещением общего пользования, предназначенного для обслуживания нужд всех собственников квартир, путем демонтажа замков и запоров, установленных на выходе к лоджии общего пользования. Суд, изучив материалы и доказательства по делу, посчитал, что исковые требования подлежат удовлетворению, признав, что ответчик действительно создает препятствия в пользовании лоджией общего пользования, установив на дверь собственный замок. Поэтому действия ответчика были признаны незаконными с вытекающими последствиями в виде устранения препятствий в пользовании лоджией путем демонтажа замка и запора.
Магазин в подвале вашего дома
Согласитесь, довольно неприятно жить в доме, подвал которого отдан торговому предприятию или «вероломно захвачен» одним из соседей. Можно ли бороться с таким произволом? – Конечно, если такие действия являются произволом.
В отличие от лоджий (балконов) общего пользования, вопрос об использовании подвалов далеко не однозначен, о чем свидетельствует практика отечественных судов. Казалось бы, подвал – это подсобное помещение, находящееся в общей собственности владельцев жилья многоквартирного жилого дома. Однако суды неоднозначно относятся к решению споров, связанных с занятием подвальных помещений.
К примеру, летом прошлого года Голосеевским райсудом Киева слушалось дело №2-3091/10. Жильцами дома был предъявлен иск к субъектам хозяйствования, разместившим в подвале дома спорт-бар и бар-бильярд. Причем на сторону ответчика были привлечены также райсовет и фонд приватизации коммунального имущества. Истцы посчитали себя собственниками не только квартир, но и подвальных помещений, и доказывали, что размещение подобных увеселительных заведений создает неудобства жильцам дома, поэтому просили суд устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями, т. е. признать договоры купли-продажи и аренды подвала недействительными. В свою очередь, представители ответчиков исковые требования не признали.
Принимая решение, суд руководствовался ст. 10 ЗУ «О приватизации государственного жилого фонда», согласно которой собственники квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих затратах, связанных с содержанием дома и придомовой территории согласно своей части имущества в доме. Вспомогательные средства (кладовки, сараи) передаются в собственность квартиросъемщикам бесплатно и отдельно приватизации не подлежат. Однако суд посчитал, что спорное нежилое помещение не принадлежит к категории вспомогательных помещений, поскольку по своему целевому назначению не служит для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей, поэтому собственники квартир не имеют права собственности на спорное помещение. Кроме того, суд принял во внимание, что в свое время решением Киевского горсовета был утвержден перечень объектов коммунальной собственности, согласно которому этот жилой дом истцов вместе с нежилыми помещениями были переданы в коммунальную собственность территориальной общины района. Суд сослался и на ст. 4 ЖК, согласно которой в жилой фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непроизводственного характера. Наконец, ст. 1 ЗУ «Об ОСМД» устанавливает, что вспомогательные помещения многоквартирного дома – это помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей (лестничные клетки, вестибюли, коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, подвалы, другие технические помещения); нежилое помещение – помещение, принадлежащее жилому комплексу, но не относящееся к жилому фонду и являющееся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в т. ч. предметом договора аренды, купли-продажи. Ну, а дальше, как уже может догадаться читатель, суд признал правомерность решения местного совета о передаче подвального помещения с последующим правом выкупа в аренду ответчику и, как следствие, отказал истцу в удовлетворении требований – дескать, спорное нежилое помещение находится в коммунальной собственности территориальной общины, не является вспомогательным, не служит для обеспечения эксплуатации дома или бытового обслуживания жителей и может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Иными словами, размещение спорт-бара и бар-бильярда ни в коей степени не нарушили права жителей дома, потому что они не являются совладельцами подвального помещения.
Так что прежде, чем подавать подобный иск, следует убедиться, кем было приватизировано подвальное помещение и в чьей собственности оно находится.
Сколько юристов, столько и мнений?
Впрочем, немаловажное значение в разрешении подобных споров имеет и позиция суда в решении вопроса о том, является ли подвальное помещение вспомогательным.
Например, в 2009 г. Приморский райсуд Одессы отказал в удовлетворении иска, согласно которому истцы просили признать за ними право пользования спорным (подвальным) помещением, обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании этим помещением и убрать бронированные двери в подвал. Отказывая в иске, суд первой инстанции посчитал, что спорное помещение не является вспомогательным, а поэтому не находится в общей совместной собственности жителей многоквартирного дома, относясь к объектам права коммунальной собственности. Но тогда Апелляционный суд Одесской области пришел к иным выводам, сославшись на Решение КСУ по делу №4-рп/2004, указав, что вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, колясочные) передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Коллегия судей посчитала, что суд первой инстанции не обратил внимания на то, что спорное нежилое помещение является вспомогательным, постоянно использовалось под кладовки для обеспечения нужд собственников квартир, поэтому, согласно законодательству, является общей совместной собственностью. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания ОСМД, вступления в него, а собственники неприватизированных квартир многоквартирного дома являются совладельцами вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных.
Кстати, позиция суда первой инстанции по поводу отнесения подвального помещения к коммунальной собственности апелляционным судом была признана ошибочной: «Указанное решение (имеется ввиду решение райсовета – прим. авт.) на время его принятия определяло принадлежность многоквартирного дома к жилому фонду местных советов. При приватизации этого жилого фонда, согласно ч. 1 ст. 1 ЗУ «О приватизации жилого фонда», собственниками квартир и вспомогательных помещений стали жители дома… Это помещение является общей собственностью жителей дома». В итоге апелляционная инстанция постановила: 1) решение первой инстанции отменить; 2) иск о признании права пользования подвальными помещениями и устранении препятствий в пользовании подвальными помещениями удовлетворить; 3) устранить препятствия в пользовании истцами названным помещением путем снятия входной бронированной двери.
