Важным моментом при выборе квартиры для покупки является проверка правоустанавливающих документов. До 2013 года вся информация об операциях, которые осуществлялись с недвижимым имуществом, содержалась в Бюро технической инвентаризации. Сейчас ее можно найти в Государственной регистрационной службе Украины.
Следующее действие — проверка прописанных (т.е. зарегистрированных) лиц в квартире. Не поленитесь пойти в паспортный стол и получить данную информацию, ведь факт прописки позволяет человеку проживать в этой квартире независимо от того, кто является ее владельцем. Поэтому, если Вы не выпишете до момента покупки жилья кого-либо, даже не проживающего в нем сейчас, то можете в будущем обзавестись соседом, имеющем абсолютно законные основание жить в Вашем доме. Выселять его придется через суд и сделать это будет нелегко — особенно, если речь идет о детях. Здесь стоит отметить некоторый парадокс: собственники, продавая старое жилье и покупая новое, должны своих детей где-то зарегистрировать, причем не в худших условиях.
Также не забудьте о супруге собственника квартиры. Нотариус должен проверить, относится ли дом к общей совместной собственности, и при необходимости получить согласие мужа или жены. Это касается и гражданского брака.
Стоит поинтересоваться и тем, кто является наследником квартиры, которую Вы хотите приобрести. Чтобы обезопасить себя от внезапно появившихся родственников, лучше покупать жилье, наследство на которое приняли более трех лет назад, или воспользоваться титульным страхованием, которое позволяет защитить случайную потерю права собственности.
Следующий шаг — проверить техническое состояние квартиры. Конечно, здесь понадобится внешний осмотр помещения, но дефекты могут быть и скрытыми. Поэтому нужно или обратиться в БТИ, или застраховать недвижимость от случайного уничтожения, которое не зависит от собственника.
Еще один момент, на который следует обратить внимание, — наличие долгов по всем коммуникациям, которые подключены к квартире.
Наконец, если выбранное жилье Вам подходит, то, пока будет длиться сбор, проверка и оформление документов, можно составить письменный предварительный договор (декларацию о намерениях или договор задатка), заверенный нотариусом. В нем фиксируется цена на жилье, срок купли-продажи и другие действия для совершения сделки. Также в соглашении прописываются санкции для тех, кто передумает: их размер обсуждается сторонами индивидуально. Как правило, это несколько процентов от стоимости квартиры.
Что касается основного договора купли-продажи, то будьте готовы к тому, что его удостоверение займет немало времени.
Итак, необходимые шаги для приобретения жилья:
- найдите профессионального риелтора или агентство недвижимости;
- заключайте с ними соглашение о предоставлении услуг, прописывая четкие требования;
- не допускайте наличия прописанных в квартире посторонних людей на момент подписания договора;
- заключайте соглашение лично с собственником, а не по доверенности;
- если продавец не является единоличным собственником, то следите за получением необходимых согласований от жены/мужа, органов опеки и т.д.;
- отсутствие долгов требуйте подтвердить документально; не принимайте расписок вместо официальных документов соответствующих органов;
- не оставляйте оригиналы своих документов без акта приема-передачи;
- избегайте неадекватных, алко- или наркозависимых собственников жилья (сделка с ними может быть признана недействительной);
- оформляйте договор купли-продажи у опытного нотариуса.
