К сожалению, количество обманутых людей при покупке недвижимости не уменьшается, а растет. Причина — слабое знание украинского законодательства и доверчивость продавцов (покупателей). И далеко не все проблемы, возникающие при купле-продаже жилья, можно решить даже в судебном порядке… Способы обмана становятся все изысканнее и сложнее. И даже опытному человеку распознать их сразу сложно. Поэтому предлагаем несколько советов, которыми полезно воспользоваться.
Советы покупателям
Прежде всего, надо знать, что продавать жилье может только его собственник (хотя есть исключения при продаже неприватизированной жилплощади). Кроме собственника, продавать жилье может и субъект, выступающий от имени собственника — по доверенности. И никакие родственники, даже близкие или прописанные на жилплощади, не имеют права без доверенности принимать денежные суммы от покупателя авансом.
При продаже по доверенности нужно знать некоторые тонкости.
• В доверенности должен быть прописан каждый пункт сделки. В случае, когда доверенность оформляется сугубо для документальной подготовки приватизации, то субъект, на чье имя она выдана, не имеет права на получение предоплаты.
• Перед продажей жилья по доверенности рекомендуется тщательным образом ее изучить; не забывайте, что отзыв доверенности возможен в любой момент.
• Удостоверьтесь, что человек, оформивший доверенность, на момент составления сделки жив. В случае продажи квартиры по доверенности от умершего собственника, сделка расторгается в судебном порядке.
И внимательно сверяйте документы, указанные в доверенности, с реальными документами. Совсем не лишней будет и осведомленность о прошлом квартиры. Не будьте доверчивы.
Особый случай — договоры дарения. Еще недавно для продажи комнаты в коммуналке требовалось согласие всех соседей. Терялось время на оформление нужных документов. Поэтому часто для продажи использовался договор дарения. Но по Гражданскому кодексу такие сделки считаются ничтожными (притворные сделки), то есть не несущими за собой определенных юридических последствий.
Бывает, что комнаты в коммуналках неоднократно перепродаются посредством договора дарения, а это само по себе является нарушением каждого из заключенных таким образом договоров. Сделка в таких случаях признается недействительной.
Может оказаться, что человек, приватизировавший изначально комнату, выписан в никуда. Более того, он проходил лечение в психиатрической больнице. Ведь в таком случае он не отвечает за свои действия еще до приватизации.
В договоре купли-продажи рекомендуется указывать реальную цену жилья. Не верьте, если вам говорят о невозможности расторжения договора, так как для этого существует множество причин. Даже если вы и ваш риелтор проверите все нюансы, способные повлиять на сделку, все равно любой из них может предстать в неожиданном свете.
Надо помнить о Постановлении Конституционного суда от 21.04.2003 г. В нем говорится о защите прав добросовестного приобретателя. Таким образом, ваше право собственности не может быть истребовано в судебном порядке, в случае если вы по незнанию приобретете квартиру, обремененную правами на нее третьих лиц.
Если договор сдается на регистрацию в простой письменной форме не самим покупателем, а третьим лицом, возникает подозрение в отношении субъекта, сдающего документы. Дело в том, что он имеет возможность оформить сделку купли-продажи на другое лицо, тем самым, оставив настоящего покупателя без ничего.
Не относитесь легкомысленно к справкам по отсутствию задолженностей по квартплате. Даже если предоставлены квитанции об оплате, это еще не гарантирует отсутствия задолженности. Бывает, что человек, продавая квартиру, предоставляет квитанции об оплате за последний месяц, в то время, как долг за несколько лет остается неоплаченным. И учтите наши реалии — оплата за разные виды предоставляемых коммунальных услуг производится в разных местах.
Советы продавцам
Проблемой для лица, продающего жилье, часто является получение положенных средств за имущество, а также риск неполучения денег. Происходит это по следующим причинам:
• Вам могут подсунуть «куклу», будьте осторожны.
• Могут расплатиться и фальшивыми деньгами. Хотя покупатель может и не знать, что он расплачивается фальшивками. Самый надежный способ не попасть впросак — пригласить для проверки денежных знаков человека, который по долгу работы часто сталкивается с ними — кассира банка. Предоставляя вам депозитарную ячейку для обеспечения сделки купли-продажи, банк предложит и услугу по проверке денежных банкнот. То же рекомендуется при передаче денег из рук в руки.
• Доступ к банковской ячейке. Очень важно изучить изложенное в условиях доступа к банковской ячейке, и не позволять покупателю перегружать соглашение ненужными условиями. Например, предоставление при снятии средств ксерокопий зарегистрированных договоров по всей цепочке, если таковая была.
• Может возникнуть проблема с неполучением ключей от банковской ячейки или документов, необходимых для этого. Она появляется в случае, когда условием доступа к ячейке является наличие договоров купли-продажи не только конкретной квартиры продавца, но и квартир, составляющих всю цепочку.
И вы можете потерять много времени на поиск всех нужных документов. Это влечет за собой риск не уложиться в месяц аренды, который по обыкновению дается банком. В этом случае к ячейке следует подходить с лицом, приобретающим квартиру. Не забывайте, что причиной такой ситуации может стать и то, что покупатель осознано затягивает процесс передачи ключей, или же документов, необходимых для доступа.
В таком случае обезопасить вас от подобных ситуаций может гарантийное письмо от агентства, занимающегося сопровождением вашей сделки, в котором будут прописаны сроки предоставления ключей и документов.
Независимо от того, продаете или покупаете вы жилье, будьте бдительны!
