Кабмин решил защитить покупателей жилья, введя ответственность за задержку со сдачей домов и повышение цен. Строители же уверены, что на практике это приведет к обратному эффекту. К чему в действительности следует быть готовым покупателям, разбирался «ФинЗах».
Ленивых хотят наказать…
Ранее «ФинЗах» писал о том, что указанная проблема особенно актуальна для молодых семей. Недавно «строительными срывами» озаботились и в Антимонопольном комитете Украины (АМКУ), который уже поддержал Кабинет Министров Украины. В ведомстве Александра Мельниченко недовольны «практикой безосновательного изменения сроков ввода домов в эксплуатацию».
Чтобы избавиться от вольностей компаний, АМКУ предлагает предусмотреть финансовую ответственность застройщика перед заемщиком за несвоевременную сдачу объектов. «Должны быть установлены четкие сроки осуществления Фондом (Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству – «ФинЗах») перечисления предоставленных в кредит молодым семьям средств на счет застройщика для своевременного начала строительных работ», - отмечают в АМКУ.
По мнению специалистов ведомства, необходимо также запретить менять стоимость квадратного метра жилья после заключения договора с заемщиком, которая сейчас растет по мере приближения к завершению строительства. «Ведь такие изменения приводят к дополнительным расходам, на которые инвесторы не рассчитывали, заключая инвестиционное соглашение», - подчеркивают в АМКУ.
Дабы закрепить изменения законодательно, в структуре Александра Мельниченко считают необходимым внести изменения постановлением Кабмина N584 от 29 мая 2001 г. «О порядке предоставления льготных долгосрочных кредитов молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилье» (напомним, что некоторые изменения уже были внесены Кабмином).
«В сегодняшних экономических условиях, когда в стране фактически прекращено жилищное кредитование со стороны частных финансовых структур, прозрачная и эффективная деятельность Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству может быть едва ли не единственным «островком» надежды для украинских семей и молодежи. Потому Антимонопольный комитет... будет добиваться того, чтобы профильное Министерство и Фонд нормативно урегулировали проблемные вопросы», – отметил и.о. председателя комитета Александр Мельниченко.
Правительство уже поручило Министерству по делам семьи, молодежи и спорта, а также Государственному фонду содействия молодежному жилищному строительству внести согласованные предложения по регулированию этих вопросов в нормативно-правовой базе.
Как уже писал «ФинЗах» ранее, рассчитывать на молодежный кредит могут молодые люди, не достигшие 35 летнего возраста, и проживающие в стесненных условиях. Взять займ можно с помощью двух программ, которые курирует Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству. В банках же условия куда более серьезные - крайне важна кредитная история заемщика.
… но никогда не накажут
Сегодня эксперты советуют правительству прежде, чем вводить какие-либо ограничения для застройщиков, задуматься над реальными причинами происходящего на строительном рынке. По мнению исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, существует целый ряд причин, по которым строительство объекта затягивается. Одной из них является неудовлетворительная работа подрядчиков. «К примеру, если заказчик желает сэкономить и нанять компанию без опыта, но с невысокими расценками, то последствия могут самыми разными, вплоть до длительных переделок уже проделанной работы», - рассказывает «ФинЗах» г-н Борщ.
У банкиров нет отдельного специалиста, который смог бы оценить непосредственно на стройплощадке, реально ли выполнены все заявленные работы. Это предоставляет отличную возможность для застройщиков разворовывания средств покупателей
Еще одной проблемой, которая может существенно повлиять на сроки сдачи дома – непродуманные договора с поставщиками строительных материалов, в которых зафиксирована четкая стоимость сырья. В случае курсовых колебаний, цены на материалы резко меняются, что заставляет застройщика заново пересматривать бюджет и заключать новые контракты.
Существенно затянуть сдачу дома в эксплуатацию может и геологическая особенность участка. Дело в том, что перед началом строительства жилого дома проводится так называемая разведка, во время которой сверлятся определенное количество скважин. После начала строительства могут быть появиться неприятные сюрпризы, когда обнаруживаются устья подземных рек, выработанные участки и прочие.
В этом случае проектанты вынуждены вносить коррективы, которые зачастую выливаются в усиление фундамента. Как правило, это не только существенно затягивает реализацию проекта, но и требует от застройщика дополнительных денежных вливаний.
Проблемы могут возникнуть и при введении дома в эксплуатацию. «К примеру, когда мы пытались подключить дом к существующим энергосетям, то местные власти посоветовали нам протянуть новую линию электропередач длинной в 40 км, аргументируя это нехваткой мощности у существующих сетей. Помимо свалившейся на нас головной боли, данный шаг требовал и значительных инвестиций в размере четвертой части стоимости проекта», - говорит руководитель одной строительной компании, попросивший не называть его имени. В результате, по его словам, компания взяла длительный таймаут, приобрела генерирующую установку и вынуждена была «тянуть линии».
Помимо того, длительное время занимает сдача дома в эксплуатацию, во время которой нужно получить свыше сотни подписей от различных государственных структур, а также заплатить большое количество «неформальных платежей».
По мнению старшего вице-президента ХК «Киевгорстрой» Василия Можара, компания «с опытом» может оценить длительность строительства и включить в этот срок возможные риски. «Исключение составляют лишь форс-мажорные обстоятельства, к примеру, финансовый кризис, во время которого количество инвесторов сократилось в пять раз и многие застройщики не в состоянии строить былыми темпами», - подчеркивает он «ФинЗах».
По мнению Андрея Борща, в случае, если предлагаемые АМКУ изменения будут воплощены в жизнь, то многие строительные компании увеличат анонсируемые сроки строительства. «Если сейчас большинство из них берутся возвести здание в течение двух лет, то теперь процесс затянется на пятилетний срок», - говорит специалист.
Аналогичная ситуация будет наблюдаться и со стоимостью квартир, которые изначально выставят по завышенным ценам, что позволит застройщикам компенсировать все возможные траты (риски) на ближайшие несколько лет. В итоге молодые люди не смогут сэкономить на жилье дома, строительство которого только начинается. Следовательно, предложенные Кабинетом Министров изменения не смогут защитить инвесторов и от возможных рисков повышения цен на квадратные метры.
Риски не минимизированы
На сегодняшний день инвестировать в строительство еще непостроенного дома можно с помощью двух основных механизмов: через Фонда финансирования строительства и через покупку облигаций. Согласно первому варианту, потенциальный владелец квадратных метров в новостройке, должен перечислять средства за жилье в банк. Финансовое учреждение в свою очередь передает их строительной компании лишь после выполнения всех работ.
Однако, как отмечают некоторые эксперты, проблема заключается в том, что у банкиров нет отдельного специалиста, который смог бы оценить непосредственно на стройплощадке, реально ли выполнены все заявленные работы. Это предоставляет отличную возможность для разворовывания средств покупателей.
В итоге, когда все средства, необходимые для строительства дома перечислены, объект может быть готов лишь на треть. Более того, наличие финансистов-посредников ведет к удорожанию квадратного метра, что объясняется необходимостью оплачивать услуги «третьей стороны», что, как правило, ложится на плечи конечных покупателей.
Вторая схема предусматривает выкуп потенциальным владельцем недвижимости облигаций на сумму квартиры. Причем, согласно украинскому законодательству, наличие данных бумаг не дает право на владение конкретной площадью в объекте.
Проблема заключается еще и в том, что стоимость ценных бумаг диктуется рынком и если стройка замораживается, либо у застройщика начинаются проблемы, то вернуть вложенные в жилье средства практически нереально, поскольку продать облигации удастся лишь по очень низкой цене.
Денег нет, но есть план
Справедливости ради стоит отметить, что деятельность АМКУ и Кабмина может оказаться безрезультатной из-за банальной нехватки средств на реализацию программ молодежного кредитования. К примеру, по итогам 2008 г. на программу предоставления льготных долгосрочных кредитов молодым семьям с государственного бюджета было выделено 76,8 млн грн. Кроме того, 31,1 млн грн поступило в качестве возвратов от ранее предоставленных кредитов и еще 62,3 млн грн - из местных бюджетов. «Все это позволило 486 молодым семьям и одиноким молодым гражданам получить льготные кредиты на жилье», - говорят в Фонде.
На реализацию второй программы – частичной компенсации процентной ставки коммерческий банков в прошлом году было выделено 103,7 млн грн. В результате, ею воспользовались 675 семей и одиноких молодых граждан.
Однако в нынешнем году выдача кредитов оказалась под угрозой, поскольку, согласно Государственному бюджету на 2009 г., средства были предусмотрены лишь для программы компенсации процентных ставок по кредитам в размере 50 млн грн. Этих средств хватает лишь на выполнение обязательств по уже выданным займам.
Единственной надеждой потенциальных покупателей жилья, является поручение премьер-министра Юлии Тимошенко выделить на потребности молодых людей 100 млн грн. Однако будет ли осуществлена данная инициатива, покажет время.
В Государственном фонде содействия молодежному кредитованию не скрывают, что уже разработали альтернативный план получения средств для реализации жилищных программ. В частности, организация планирует создать некий компанию с уставным капиталом в размере 26,1 млн грн и стать полноценным участников фондового рынка, т.е. получать инвестиции, продавая ценные бумаги.
Компания также планирует выступать заказчиком строительства не только молодежного, но и другого жилья, что, по мнению, специалистов фонда, позволит зарабатывать дополнительные средства для молодежных программ.
Впрочем, не исключено, что данные планы также останутся лишь на бумаге. С одной стороны, это связано с затянувшимся финансовым кризисом, который больнее всего ударил по строительной отрасли: а, значит, привлечь украинских инвесторов будет практически нереально. Иностранные же компании, скорее всего, не станут вкладывать средства в государственное учреждение, которое ранее не занималось подобным видом деятельности.
