Кризис подорвал рынок недвижимости не только очевидными способами, придавив девелоперов и практически уничтожив ипотеку. Он еще и заставил многих продавцов и покупателей вспомнить 90-е, когда квартиру можно было купить дешево, но велик был риск нарваться на мошенников.
Специалисты компании «Релайт-недвижимость» констатируют рост числа «проблемных» квартир на рынке. Они отмечают, что в последние месяцы стало намного больше случаев, когда гарантировать клиенту юридическую чистоту объекта не представляется возможным. «Если раньше агентства недвижимости, заботясь о своей репутации, предпочитали не брать объекты, по которым существовала хоть какая-то вероятность осложнений, то сейчас многим риэлторам «не до жиру», и они готовы работать практически с любыми объектами, чтобы заключить сделку и заработать. Такая ситуация привела к тому, что откровенная «грязь» стала встречаться и в предложениях, выходящих на рынок от имени весьма известных риэлторских компаний», – говорит генеральный директор «Релайта» Олег Самойлов.
«Вероятность успешного мошенничества в кризис существенно возросла», – считает генеральный директор компании Smart Property Константин Королёв. Официальной статистики на этот счёт нет, но участники рынка призывают продавцов и покупателей быть особо осторожными. «Мошенники изменились – теперь действуют в рамках закона, пользуясь незнанием жертвы или её нежеланием этот закон соблюдать. А в их сети попадают люди не только приезжие или пожилые, но и всю жизнь прожившие в столице, – успешные и деловитые», – предупреждает исполнительный директор компании МИАН Инна Игнаткина.
Мы опросили специалистов, чтобы выяснить, чего стоит опасаться тем, кто собирается купить или продать квартиру. В списке опасностей есть и «новинки».
1. Брокер-телепорт. Частные брокеры, потерявшие работу в крупных компаниях из-за кризиса, с рынка никуда не делись, зато некоторые из них почувствовали невероятную свободу. Нужно проявлять максимальную осторожность, пользуясь услугами такого специалиста, уверена Татьяна Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Потому что, набрав предоплат с доверчивых клиентов , частный брокер может просто исчезнуть.
2. Кабальные сделки. Продавец квартиры утверждает, что попал в тяжелую финансовую ситуацию и потому вынужден продавать квартиру срочно и недорого. Вполне вероятно, что вскоре он подаст иск о признании сделки «кабальной». В иске он укажет, что квартира была продана по цене существенно ниже рыночной под давлением сложных жизненных обстоятельств. Под это понятие можно подвести большой перечень ситуаций, предупреждают юристы, – от необходимости заплатить за лечение до отсутствия денежных средств в связи с потерей работы. Правда, истцу придется доказать, что покупатель знал о таких обстоятельствах, отмечают в Panorama Estate.
3. Пенсионеры в группе риска. Тем, у которых родители пенсионного возраста живут отдельно, специалисты советуют не выпускать их из поля зрения. Сейчас они находятся в зоне пристального внимания мошенников , уверены в компании «Авгур Эстейт». Обмануть пожилого человека и выманить у него квартиру за бесценок гораздо легче, чем справиться с молодым и юридически подкованным клиентом. Мошенники приведут оценщиков, с которыми договорились серьезно занизить стоимость продаваемой недвижимости. И пожилые люди, поддавшись на обещания, что сделано всё будет максимально быстро, окажутся обманутыми.
Никуда не делись наиболее популярные жульнические схемы из прошлого. Их можно разделить на две группы: одни используются на рынке новостроек, другие – на «вторичке» .
4. Мнимые посредники. Если квартиру предполагается приобретать у крупного застройщика, то делать это надо без посредников. У таких компаний, как правило, есть собственный департамент, занимающийся продажами. Иначе клиент рискует отдать деньги человеку, никакого отношения к застройщику не имеющему , предупреждают в компании «Квартал Эстейт».
5. Бренд-двойник. В регионах появляются столичные фирмы, якобы продающие квартиры в новостройках от имени известных застройщиков. Такая фирма регистрируется под известным брендом, в названии которого изменяется одна буква. И начинается работа. Большинство потенциальных покупателей в российской глубинке зачастую не обладают обширной информацией о застройщиках – просто слышали названия известных фирм. По телефону людям отвечают, что компания давно работает на рынке. И этого бывает достаточно. Мошенники вывозят людей на объект, показывают квартиры. Покупатели вносят аванс, после чего аферисты исчезают.
6. Многократная продажа. Есть и еще один вариант такой схемы: после исчезновения мошенников выясняется, что одна и та же квартира продана сразу нескольким покупателям, которые внесли за неё аванс.
7. Ненадлежащее оформление разрешительной документации на строительство. В этом случае объект просто не будет достроен, хотя деньги на его строительство уже собраны с доверчивых соинвесторов.
8. Строительные пирамиды. То есть, строительство за счет средств соинвесторов других объектов. Как итог – опять же никакого обещанного жилья.
9. Создание фиктивных фирм для получения денег. Как правило, признаком такой компании является отсутствие многолетней истории на рынке. А «возраст» самой фирмы, скорее всего, не будет превышать трёх лет , рассказывает директор компании «Усадьба» Наталья Кац.
На вторичном рынке у мошенников другие излюбленные методы.
10. Квартира с обременениями. В этом случае аферисты попытаются скрыть: наличие у собственника (или у сособственника) психического расстройства; то, что на данной площади зарегистрирован человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы; несовершеннолетних детей, которых не включили в число собственников при приватизации квартиры; супруга продавца, который может претендовать на определенную долю имущества; наследников, права которых были ущемлены при вступлении в наследство на жилье; недействительность доверенности, по которой от имени собственника продается квартира.
11. Фальшивое свидетельство о смерти. Долго отсутствующего по каким-либо причинам человека мошенники «хоронят», фабрикуя свидетельство о смерти владельца квартиры и завещание. Вступив через полгода в права наследования, аферист немедленно продает квартиру.
12. Авансы и предоплаты. Документы на квартиру подделываются. Клиенту показывают квартиру и просят внести аванс, предоплату или даже всю сумму после заключения основного договора, но до регистрации сделки. Используя такую схему, преступники могут получить аванс или «продать» сразу несколько квартир, после чего исчезнуть.
13. Еще один вариант этого способа: лжепокупатель сначала даёт аванс, а потом начинает требовать его назад в большем размере. Повод найдётся. Или же аванс, возможно, даже с извинениями, будет возвращён через пару месяцев его беспроцентного использования.
14. Завладение муниципальным жильем путем заключения фиктивных договоров, обменов квартир, браков и прописки после смерти квартиросъемщика. Преступники используют свои связи в ДЕЗах, РЭУ, паспортных столах, местных органах власти. С их помощью они фальсифицируют документы, дающие право претендовать на квартиры.
15. Фальшивое оформление и регистрация. Мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают фальшивую нотариальную контору. Нотариус может быть и подлинный, но аферисты приведут покупателя к его двойнику (мошенники-асы делают это прямо в стенах настоящей нотариальной конторы). Если же клиент пользуется услугами знакомого нотариуса, аферисты могут прибегнуть к обману в части регистрации сделки в органах госрегистрации. Там постоянно большие очереди, но аферист предложит всё сделать быстро, через его знакомых. Покупателя просят отдать паспорт для процедуры регистрации. И пока она якобы идёт (примерно час-полтора) преступники успевают съездить в банк и вынуть из ячейки деньги.
16. Фальшивые адреса. Доверчивого клиента, зачастую иногороднего, приводят смотреть хорошую квартиру в центре города, а документы оформляют на однокомнатную в хрущёвке на окраине. При этом используются совпадения в названиях улиц, или организуется развешивание табличек на дома и квартиры, особенно там, где есть корпуса или строения. Часто подобное встречается при сделках с загородной недвижимостью: показывают виллу, а документы оформляют на подсобку.
17. Многократная аренда. Квартиру сдают сразу нескольким лицам, получая со всех них деньги (полностью или авансом). Эта техника отработана до совершенства – получение дубликатов, изготовление фальшивок, подделка паспортов.
Но самые виртуозные мошеннические схемы проворачиваются с коммерческой недвижимостью.
18. С помощью банка. По поддельным документам, подписанным якобы собственником фирмы, владеющей недвижимостью, в банке открывается расчетный счет этой фирмы. К расчетному счету подключается услуга клиент-банк, и лицу, открывшему счет, – якобы директору фирмы – выдаются ключи (пароли), позволяющие осуществлять операции с банковским счетом через интернет. Через некоторое время на расчетный счет поступает крупная сумма денег от фирмы А., которая в тот же день списывается по электронному платежному поручению в адрес некой фирмы Б. И буквально на следующий день фирма А. пишет требование вернуть перечисленную сумму, которая была зачислена по ошибке, а для обеспечения возврата требует через суд арестовать имеющуюся у компании недвижимость. Начинается судебное производство, но все уведомления «случайно» не доходят до настоящего и ничего не подозревающего владельца компании. Если же он, узнав о ситуации, пока еще не поздно, начинает сопротивляться, – мошенники угрожают обвинить его в преступлении. Так как списанная сумма может быть признана «неосновательным обогащением», объясняет руководитель отдела правовых корпоративных стратегий департамента правового консультирования АГК «Развитие бизнес-систем» Татьяна Майорова.
Что делать, чтобы максимально оградить себя от подобных неприятностей? Панацеи нет, но есть меры предосторожности, которые специалисты советуют принять.
1. Всегда внимательно читайте всё, что подписываете в процессе сделки. Лучше потратить время на изучение всех бумаг – иначе можно запросто лишиться своих активов . Специалистам известен случай, когда продавца просто «заболтали» в процессе многочасовых переговоров и, в числе прочих, подсунули на подпись документы, передающие все его права на квартиру мошенникам. Когда он понял, что подписал, – было поздно. Он лишился всех прав на продаваемое жильё.
2. Не экономьте на юридическом сопровождении сделки. Если будущий продавец или покупатель жилья решит пройти всю процедуру самостоятельно, ему стоит быть особо внимательным, потому что малейшая оплошность может привести к потере права собственности. Проверить же юридические аспекты без участия юристов практически невозможно.
3. Предварительно изучите все этапы сделки. Надо понимать, какие этапы придётся пройти без помощи специалистов, объясняет генеральный директор «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.
4. Без стеснения требуйте правоустанавливающие документы у компании-застройщика или девелопера. Есть определенный перечень документов , которые клиенту обязаны предоставить, объясняет исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России Марк Гройсман.
5. Обращаясь к частным лицам (см. о брокерах-телепортах), позаботьтесь о рекомендациях. А именно – о личных рекомендациях предыдущих клиентов. Именно личных, поскольку любые рекомендательные письма или трудовые книжки можно подделать.
6. Не соглашайтесь покупать жилье по цене очевидно ниже среднерыночной. Постарайтесь узнать, нет ли у продавца каких-либо особенных обстоятельств, заставляющих его продавать квартиру дешево (см. о кабальных сделках).
7. Не поддавайтесь на требования внести плату только наличными, даже если продавцы сулят большие скидки.
8. Не храните деньги в легкодоступном месте. Все деньги обязательно закладывайте в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после регистрации права собственности на купленный объект.
9. Удостоверьтесь в адекватности продавца. В обязательном порядке требуйте у собственника объекта справку о том, что он никогда не состоял на психиатрическом учёте, то есть является вменяемым.
10. Проверьте, не нарушены ли при совершении сделки права супруги/супруга продавца. Требуйте нотариально заверенное согласие на продажу от супруга продавца.
11. Держите документы (свои и правоустанавливающие) при себе. Не передавайте свои документы или документы на объект недвижимости частным лицам и незнакомым вам людям в процессе оформления сделки.
12. Удостоверьтесь в том, что продавец имеет право продажи. Проверяйте права собственности (документы) на объект у продавца.
13. Не бойтесь показаться занудой. Вы даже имеете право потребовать у продавца бумагу, полученную в местных органах исполнительной власти о том, что данный объект недвижимости не имеет арестов и иных обременений.
