Столичный рынок начали наводнять недорогие квартиры. Большая часть предложений со скидкой, по данным торговцев недвижимостью, приходится на сегменты с высоким спросом. В основном это однокомнатные квартиры площадью 32–35 м2, двухкомнатные — 45–55 м2 и трехкомнатные до 75 м2.
Квартиры по дешевке
Львиная доля аномально дешевых квадратных метров — ипотечные залоги, которые могут предлагаться со скидкой до 30% от рыночной стоимости. «Рост предложений по продаже залоговых квартир на рынке обусловлен тем, что значительная доля ипотечного имущества не была реализована через органы государственной исполнительной службы в конце прошлого года. В результате квартиры были уценены и выброшены на рынок по цене, как правило, на 20–25% ниже рыночной», — рассказал «Комментариям» начальник управления принудительного взыскания АО «Эрсте Банк» Богдан Кузняк. «Если заложенное имущество реализуется в принудительном порядке органами ГИС, закон предоставляет возможность уценить его на 30% (если имущество не было реализовано на публичных торгах), а также на 50% от первоначальной стоимости — если оно не было реализовано в течение 30 дней после первой уценки. Многие реальные покупатели пребывают в нерешительности из-за нового порядка оформления права собственности. А потому ипотечное имущество сейчас зачастую меняет своих старых собственников на новых, большинство которых — лица, «дружественные» ипотекодержателям», — рассказывает руководитель департамента, адвокат, АФ «Грамацкий и партнеры» Игорь Реутов.
Увеличение количества предложений залоговых квартир обусловил и новые методы работы банкиров с неплательщиками: клиентам предлагают списать часть задолженности, если те согласятся добровольно продать залоговую квартиру. В противном случае банки без колебаний отбирают недвижимость. «В течение года банки работали над погашением таких ссуд. Накопленные к концу года проблемные кредиты были закрыты за счет принятия на баланс залогового имущества, которое было выставлено через агентства и прямо банками на продажу», — говорит директор департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик» Марина Нестеровская. В результате по итогам года финучреждениям удалось сократить отчисления в резервы под «проблемку» на 36%.
«Большое количество недвижимости выбросили на рынок и банки, купившие портфели проблемных кредитов с большим дисконтом — за 10–15% от размера задолженности по телу кредита. Продавая недвижимость со скидкой, они попытаются максимально быстро вернуть вложенные средства», — говорит адвокат, старший партнер АК «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
Несмотря на кажущуюся дешевизну квадратных метров, эксперты не советуют приобретать залоговые квартиры. Ведь независимо от схемы их продажи такая сделка с большой долей вероятности может быть оспорена. Учитывая потенциальные проблемы и затраты на судебные разбирательства, приобретение залоговой квартиры может обойтись гораздо дороже, чем покупка «свободной» недвижимости, не находящейся в обеспечении по кредиту.
Схема первая: добровольная продажа
Довольно много заемщиков поддаются искушению получить скидку по кредиту и в конце концов соглашаются на добровольную продажу залога. В этом случае покупатель обычно вносит в кассу банка сумму долга заемщика и фактически гасит его кредит. Затем банк обращается в государственную регистрационную службу с заявлением об исключении обременений на имущество. Только после этого заключается договор покупки такой недвижимости. «То есть имущество остается некоторое время без запрета отчуждения и может быть продано третьему лицу, которое не связано с покупателем, который фактически погасил долг. Чтобы избежать этого, необходимо заключить предварительный договор покупки данного объекта недвижимости с одновременным заключением договора займа на сумму долга, которая погашается покупателем, сроком на один день. В этом случае при отказе собственника от заключения договора у покупателя будет возможность в судебном порядке обязать продавца заключить договор или взыскать сумму, полученную в качестве займа», — советует управляющий партнер ЮК VIVA LEX Виктор Дубовик.
Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда заемщик, продав квартиру добровольно, позже начинает оспаривать сделку. Например, может заявить, что был вынужден продать жилье на невыгодных для себя условиях под давлением банка и угрозой потерять заложенное имущество. «Статья 233 ГКУ прямо устанавливает возможность обжалования договора, заключенного под воздействием тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных условиях. Все эти обстоятельства и условия носят оценочный характер и будут устанавливаться судом в индивидуальном порядке. Поэтому результат судебного рассмотрения может быть непредсказуем для покупателя квартиры», — объясняет Игорь Реутов.
Схема вторая: недвижимость продает банк
Если неплательщик отказывается добровольно продавать квартиру, хлопоты по ее реализации может взять на себя банк. Прежде чем клюнуть на щедрое предложение, покупателю стоит убедиться, что банк чист перед заемщиком и выполнил все условия ипотечного договора. Так, по Закону «Об ипотеке» ипотекодержатель обязан письменно уведомить о предстоящей сделке должника и всех лиц, имеющих зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, не позднее чем за 30 дней до момента заключения договора купли-продажи. «То есть банк может осуществить продажу, только если в течение 30 дней не получит заявлений от указанных лиц о намерении приобрести предмет ипотеки. Нарушение процедуры в дальнейшем может повлечь признание недействительным договора купли-продажи», — говорит партнер ПГ «Павленко и Побережнюк» Лариса Побережнюк.
Перед заключением сделки необходимо подробно ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект недвижимости. «Важно, чтобы в квартире не были прописаны несовершеннолетние дети и было согласие на продажу имущества второго супруга. В противном случае избежать судебных тяжб будет крайне сложно», — утверждает юрист ЮК «Алексеев, Боярчуков и Партнеры» Дарья Мантюк-Кирилова.
Схема третья: принудительная продажа
Одним из самых опасных вариантов приобретения залоговой недвижимости юристы считают покупку с публичных торгов. Здесь у заемщика есть масса возможностей признать сделку недействительной — от обжалования процедуры проведения аукциона до претензий к оценке недвижимости.
Согласно разъяснению Верховного суда Украины, если торги будут признаны проведенными с нарушением законодательства, приобретатель не является добросовестным и приобретенное имущество может быть истребовано. По словам правоведов, такие ситуации сейчас возникают сплошь и рядом. «Например, весной прошлого года были внесены изменения в инструкцию об исполнительном производстве, согласно которым исполнительная служба не имеет права без разрешения органов опеки выставлять на торги недвижимость, право собственности или право пользования которой имеют несовершеннолетние дети. Однако на практике госисполнители нарушают этот пункт инструкции, что является основанием для признания торгов недействительными», — говорит Ростислав Кравец.
Некоторым утешением для покупателей должны стать новые правила регистрации права собственности на недвижимость и передача функций регистраторов частным нотариусам. Теперь при покупке недвижимого имущества с публичных торгов и получении у нотариуса свидетельства о его приобретении покупатель может тут же зарегистрировать право собственности на купленный объект, после чего оспорить сделку будет уже сложнее.
