Банковские эксперты констатируют: в последние три года реализация залогов и банковского конфиската не только не потеряла актуальности для банков, но и остается одним из главных источников покрытия «проблемных» долгов. «Тема реализации залогового имущества актуальна в любое время, поскольку даже в нормальной работе банка и стабильной экономической ситуации возникает проблемная задолженность», - комментирует Евгений Корешков, начальник сектора залоговых операций банка «Национальный Кредит».
При этом речь идет как о залогах по «старым» кредитам, выданным до 2008 года, так и о «свежих» поступлениях. «Кроме «старых кредитов» уже есть займы 2010-2011 годов, которые являются проблемными и по ним ведется работа по взысканию задолженности путем добровольного или принудительного взыскания залога», - рассказывает Мария Минченко, главный специалист отдела по работе с проблемными кредитами Банка Кипра.
Помимо пополнения в списке выставленного на реализацию имущества, его уменьшение сдерживают и рыночные факторы. «Мы постоянно ведем активную работу по продаже, однако портфель объектов пополняется другими. В основном, за счет завершения начатых ранее судебных процессов. Кроме того, сдерживающим фактором остается слабый рынок недвижимости, который не позволяет активно уменьшать портфель объектов на реализации», - комментирует Евгений Корешков.
Во-вторых, сами банки уже «набили руку» на продаже залогов по проблемным кредитам, и делают это быстрее и эффективнее, чем три года назад. «Количество проданных объектов возросло за счет выстроенного процесса продажи», - комментирует Валерий Старовойт, руководитель департамента проблемных активов Первого Украинского Международного Банка.
Как продают
В методах реализации залогового имущества в последние три года изменилось не много. Чаще всего конфискованные у заемщиков автомобили, квартиры и прочее имущество продают на открытых торгах. Впрочем, для банка такой способ – далеко не самый выгодный. «Если говорить, что чаще, то это конечно продажа залогов на открытых торгах. Однако банки всегда отдают предпочтение продаже по согласованию с заемщиком», - комментирует Мария Минченко.
Очевидно, что по той же причине для заемщика добровольная продажа также выгоднее. Тем не менее, именно заемщики реже на нее соглашаются. «На практике многие клиенты до последнего не выходят на связь, либо ищут покупателей по завышенной для данного имущества цене, и в итоге обращаются с предложением в банк, когда уже назначены первые торги. Как известно, на стадии исполнительного производства согласование продажи имущества с заемщиком может быть несколько затруднено», - рассказывает Мария Минченко.
Впрочем, нельзя сказать, что в вопросах реализации залогового имущества банки исключительно консервативны – финучреждения стараются находить новые способы поучения дохода от залогов по «проблемным» кредитам. «Мы используем все существующие сегодня способы реализации и ищем новые. Мы не только продаём, но и принимаем в управление проблемные активы. Одни объекты сдаются в аренду, другие достраиваются. Наша цель – извлечь максимальную прибыль из актива. Мы готовы к сотрудничеству, если видим в нем экономические предпосылки», - рассказывает Евгений Корешков.
Где искать
Каналы продажи банковского залогового имущества в последние годы радикально не изменились. В 2014 году по-прежнему актуальная продажа залогов через сайты банков. Из 10-ти крупнейших по размеру активов финучреждений залоги по проблемным кредитам на своих сайтах, как и три года назад, предлагают ПриватБанк (авто и недвижимость ), Ощадбанк , Райффайзен Банк Аваль , Проминвестбанк . Специальные странички, а то и отдельные сайты появились у Дельта Банка, Первого Украинского Международного Банка , UniCredit Bank . Однако Prostobank.ua не удалось обнаружить работавшую в апреле-2011 страничку по продаже залогового имущества Укрэксимбанка.
Зачастую финучреждения сразу же предлагают и программы кредитования на покупку своих залогов. К примеру, такие предложения есть у ПриватБанка, Райффайзен Банка Аваль, Первого Украинского Международного Банка, UniCredit Bank
Больший выбор – из предложений сразу нескольких банков – можно найти на специализированных сайтах, размещающих объявления о продаже конфиската. К слову, за три года некоторые из них перестали работать (например, zalogtorg.com.ua). По-прежнему функционируют следующие порталы:
zaloginfo.com.ua – информация о залоговом имуществе шести финучреждений: ПриватБанка, Укрэксимбанка, украинской дочки Сбербанка России, Ощадбанка, Фидобанка и Дельта Банка;
zalog-ipoteka.com.ua – залоги Укрэксимбанка, Мегабанка, Правэкс-Банка, ОТП Банка и других учреждений. Большинство объявлений здесь еще за 2008-2009 годы, но есть и объекты, выставленные на продажу в 2011 году;
uamakler.com - залоговое имущество, в основном, Проминвестбанка;
zalogshop.com.ua - залоговое имущество банка «Финансы и Кредит», Ощадбанка, Укрэксимбанка.
Наконец, как и прежде, желающие купить залоговое имущество, могут воспользоваться сайтом исполнительной службы: здесь содержится информация обо всех предстоящих открытых торгах. Из объявлений можно узнать о месте и времени проведении торгов, условиях участия, стартовую цену и описание лота. При этом на торги выставляется не только банковский конфискат, но и другое отчужденное имущество. Вид отягощения (ипотека, арест и т.п.) обычно указан в описании лота.
Впрочем, здесь найти и выбрать подходящее вам имущество будет не просто, поскольку система содержит только анонсы будущих торгов. Имущество, продаваемое по соглашению с заемщиком, а также то, по которому торги еще не назначены, вы здесь не увидите.
К примеру, на сайте исполнительной службы в почти не найдете киевской недвижимости: в марте-2014 здесь продавали только половину трехкомнатной квартиры. В то же время на специальном сайте ПриватБанка по продаже ипотечной недвижимости есть целых 12 вариантов отдельных квартир.
Однако не стоит обольщаться. Как и три года назад, в списках реализуемого банками конфиската редко находятся настоящие «сокровища». К примеру, большая часть автомобилей, продаваемых банками – 2008-го и ранее года выпуска. Гораздо реже встречаются авто 2010-2011 годов выпуска, а более новых Prostobank.ua не встретил вовсе.
Как избежать проблем
Чтобы покупка залогового имущества не сопровождалась в дальнейшем неприятными разбирательствами с бывшими владельцами – важно не выпускать из виду несколько моментов. Во-первых, насколько покупаемое вами имущество «чисто» перед законом. «Если дело касается автомобиля – в первую очередь, стоит проверить на отсутствие арестов и причастности его к уголовным делам. Если речь идет о недвижимости – важно проверить отсутствие прописанных в квартире детей, пенсионеров, инвалидов, а также при возможности узнать, есть ли долги по коммунальным платежам. При покупке частного дома стоит поинтересоваться, как оформлена земля и оформлена ли она вообще», - рекомендует Мария Минченко, главный специалист отдела по работе с проблемными кредитами Банка Кипра.
Если речь идет о конфискованном имуществе, то важно убедиться, что в процессе отчуждения не были допущены нарушения. «Ключевой момент, на который стоит обратить внимание потенциальному покупателю – соблюдение банком всех процедур принудительного взыскания. В действительности с момента кризиса банка успели хорошо отработать все процессы, потому ошибки и погрешности почти исключены. Но риск есть всегда», - предупреждает Евгений Корешков, начальник сектора залоговых операций банка «Национальный Кредит».
Кроме того, если вы покупаете имущество на открытых торгах, то важно разобраться во всех нюансах и рисках этой процедуры. «До принятия решения о покупке объекта с публичных торгов вам необходимо разобраться с особенностями документации, порядком последующей регистрации права собственности. Рекомендуем получить профессиональную консультацию у специалистов торгующей организации и у сотрудников банка», - комментирует Валерий Старовойт, руководитель департамента проблемных активов Первого Украинского Международного Банка.
В любом случае, задумываясь о покупке залогового имущества, будьте готовы, что это потребует от вас несколько больше действий, чем приобретение нового авто или недвижимости. А потенциальный выигрыш в цене следует сопоставить с затратами времени и усилий.
