В ряду проводимых и ожидающихся реформ одна из самых важных и масштабных — жилищная. Законопроект Жилищного кодекса Украины (ЖК) открыт для всеобщего ознакомления на сайте Верховной Рады. Хотелось бы дать краткий его юридический анализ.
Начнем с права граждан на жилище. Как известно, ранее люди получали квартиры от государства, которые можно было приватизировать, то есть стать полноправным их собственником.
В проекте нового ЖК, а именно в ч. 2 ст. 72 предусматривается: «Надання громадянам житла з державного та комунального житлового фонду загального призначення здійснюється на підставі рішення власника цього житла або уповноваженого ним органу (особи).
Підставою для заселення житла з житлового фонду загального призначення є договір найму (оренди) житла з державного чи комунального житлового фонду загального призначення.
Власник державного чи комунального житлового фонду надає наймачу (орендарю) житло з державного чи комунального житлового фонду загального призначення у строкове користування відповідно до договору найму (оренди) житла».
А это значит, что государственные квартиры, если ЖК будет принят в такой редакции, будут передаваться гражданам только временно и только на условиях найма. Закончился срок договора найма — милости просим освободить помещение.
Более того, в ст. 117 проекта записано, что «підлягає приватизації житло з державного та комунального житлових фондів у житлових будівлях державного та комунального житлових фондів загального призначення, збудованих і введених в експлуатацію до набрання чинності цим Кодексом». То есть государственное жилье, которое будет построено после вступления в законную силу этого ЖК и которое получат бюджетники (врачи, учителя, силовики и др.), приватизации вообще не подлежит.
То есть государство в лице местных чиновников сможет выселять жильцов из предоставленных государственных квартир, когда заблагорассудится.
Таким образом, если будет принят новый «гуманный» кодекс, он лишит гражданина ранее прописанного права на приватизацию государственного жилья, что прямо противоречит ст. 22 Конституции, где указано, что при принятии новых законов или при внесении изменений в действующие запрещено допускать ограничение объема и содержания уже существующих прав и свобод.
Еще одна, с моей точки зрения, совершенно дикая норма прописана в проекте ЖК. Ст. 36 предусматривает: «Громадяни, які мають житло у приватній власності і перебувають на житловому обліку, в разі одержання житла з державного або комунального житлового фонду на всіх членів сім'ї в межах норми, передбаченої частиною першою статті 72 цього Кодексу, передають безоплатно належне їм на праві приватної власності житло органу, який здійснює поліпшення житлових умов, одночасно з одержанням документів про приватизацію отриманого ними житла».
Выходит, если ст. 117 проекта останется неизменной и приватизировать жилье будет невозможно, гражданин, получая большее государственное жилье, будет обязан передать собственное частное жилье взамен на то, которое невозможно будет приватизировать.
Кроме прочего, такая норма в ЖК будет противоречить принципу незыблемости права собственности, закрепленному в Конституции и Гражданском кодексе.
Проектом ЖК активно навязываются жилищно-обслуживающие организации. Вероятно, это делается с целью переложить бремя ответственности за «коммунальный беспредел» с плеч власти на субъекты хозяйствования.
На тот же случай, если жильцы не смогут самоорганизоваться или выбрать жилищно-обслуживающую организацию, предусмотрена интересная норма.
Так, в соответствии с ч. 4 ст. 152 проекта «у разі визначення органом місцевого самоврядування тимчасового виконавця послуги з управління житлом власники (співвласники) багатоквартирного будинку або уповноважені ними особи зобов'язані укласти з ним договір про надання послуг з управління житлом (багатоквартирним будинком, декількома розташованими поряд багатоквартирними будинками, житловим комплексом)».
Данная предлагаемая норма грубо нарушает закрепленную в Гражданском кодексе свободу договорных правоотношений (ст. 627 ГК). Кстати, в нашем законодательстве вообще отсутствуют нормы, которые бы обязывали кого-либо подписывать договоры. Надеюсь, что такой и не будет.
В проекте кодекса также предусмотрены основания для выселения из жилья, купленного в кредит в случае невозврата кредита: «Звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення є підставою для виселення всіх осіб, які мешкають у ньому, крім випадків, установлених законодавством. Після прийняття кредитором у порядку позасудового врегулювання на підставі договору рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення всі особи, які мешкають у ньому, зобов'язані на письмову вимогу кредитора добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо особи не звільняють житлове приміщення в установлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду відповідно до законодавства».
И это положение противоречит действующей Конституции, а именно ст.47, которая указывает, что никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона по решению суда.
В проекте предполагается закрепить пеню за несвоевременную оплату коммунальных услуг (ст. 112): «Наймач (орендар) та власник (співвласник) житлових приміщень зобов'язані вносити передбачену плату за житло у строк, визначений договором про плату за житло або договором про отримання послуг з управління житлом. У разі несвоєчасного внесення плати за житлово-комунальні послуги нараховується пеня в розмірі 0,1 відсотка суми заборгованості за кожен день прострочення. У разі несвоєчасного внесення плати за інші (додаткові) послуги нараховується пеня в розмірі, передбаченому договором про надання відповідної додаткової послуги».
Данная норма нарушает принцип «нет вины — нет ответственности». Например, по ст. 614 ГК «особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання».
Пеня как вид гражданско-правовой ответственности не может применяться при отсутствии вины, поэтому, надеюсь, пеня не будет закреплена на законодательном уровне.
В целом складывается впечатление, что проект кодекса разрабатывали явно не борцы за права человека, потому что некоторые его положения, с моей точки зрения, имеют не только очевидно неправовой характер, но и ярко выраженную антисоциальную направленность.
К счастью, кодекс пребывает только на стадии проекта, и будем надеяться, что он не станет законом в том виде, в каком существует сейчас.
