В Україні ринок житлово-комунальних послуг — суцільна монополія: починаючи від постачальників електроенергії, тепла та води і закінчуючи комунальними ЖЕКами та приватними управляючими компаніями.
Конкуренція є лише в окремих нішах: вивезення сміття, обслуговування ліфтів, внутрішньо-будинкові комунікації.
На ринок штучно не допускають невеликі приватні керівні компанії, які б могли стати рушіями конкуренції в частині надання комплексних послуг з обслуговування будинків і стати надійними партнерами ОСББ. На відміну від великих конкурентів вони гнучкіші та зацікавлені в кожному клієнті, яких мають не так багато.
Чому так відбувається? Причин кілька.
По-перше, органи місцевого самоврядування в політичних цілях часто прагнуть якнайдовше утримувати тарифи на обслуговування багатоповерхівок на найнижчому рівні, що унеможливлює отримання прибутку.
По-друге, у містах, де вже провели конкурси на призначення управителя, часто-густо умови для участі виписувалися спеціально для «своїх» компаній. Нові бізнеси просто не можуть працювати із споживачами у таких містах.
Споживачі, пручаючись диктату монополістів, часто обирають протиправні засоби, якими ще більше заганяють себе у залежність від постачальника послуг. Законопроект №1581-д «Про житлово-комунальні послуги», який невдовзі може ухвалити Верховна Рада, покликаний регламентувати ці відносини.
Цей документ може створити запобіжники, які захистять споживача і дозволять постачальникам послуг вибудовувати чесні прозорі стосунки з клієнтами. Однак реальні наслідки ухвалення такого законопроекту будуть іншими.
Керівні компанії: вороги чи друзі?
Наріжний камінь у царині комунального господарства — стосунки співвласників будинку з ЖЕКом або приватною керівною компанією — КК.
Керівні компанії надають послуги з комплексного управління багатоквартирним будинком і саме тому є ідеальними партнерами для його співвласників, які хочуть отримати якісні послуги і при цьому зекономити власний час та сили.
В ідеальній схемі співвласникам багатоповерхівки треба об'єднатися у юридичну особу — ОСББ (ЖБК) — та укласти договір з КК, яка має відповідний штат фахових працівників, досвід та кваліфікацію. У такій схемі стосунки відбуваються між двома юридичними особами: КК надає послуги, а ОСББ за них платить.
Керівництво ОСББ за законом і статутом об'єднання має коло повноважень, серед яких — засвідчення якості та своєчасності послуг, які надає КК. Якщо послуга неякісна або надана не в повному обсязі, ОСББ за неї не платить, доки КК не виправиться. Спори, де сторони не можуть дійти згоди, вирішуються в суді.
Наявність у будинку юридичної особи — ключовий момент. Саме юридична особа є формою організації співвласників, яка дає можливість ухвалювати колективні рішення та вести на рівних діалог з постачальниками комунальних послуг.
Однак керівні компанії та комунальні ЖЕКи здебільшого чинять спротив створенню ОСББ у багатоповерхівках. Вони намагаються закріпити свою монополію в кожному будинку, де працюють. Без ОСББ чи ЖБК у співвласників багатоповерхівки значно менше шансів змінити керівну компанію.
У випадку з юридичною особою закон і статут ОСББ-ЖБК прописують чіткі механізми для ухвалення такого рішення, яке неможливо оскаржити, якщо воно ухвалене з дотриманням усіх формальностей.
Якщо ж співвласники не об'єднані у юридичну особу, то для зміни управителя вони можуть скористатися схемою із загальними зборами, яку пропонує закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Однак через обмеженість повноважень співвласника, якого делегують для підписання чи розірвання колективного договору з управителем, КК може затягнути свій відхід через багатомісячні судові суперечки.
Якщо ж КК діє за індивідуальними договорами з мешканцями, то її взагалі неможливо вивести з будинку. Завжди знайдуться ті, хто не захоче їх розривати.
Навіть якщо КК змушена поступитися місцем об'єднанню співвласників, вона все одно продовжує агітувати проти створення ОСББ та роз'яснювати власникам помешкань недоліки самоврядування у їх власному будинку.
Особливо це стосується випадків з КК, створеними забудовниками у своїх житлових комплексах. Украй рідко можна почути, що керуюча компанія воліє не воювати, а співпрацювати з ОСББ. В результаті переважна більшість об'єднань співвласників намагається обслуговувати будинок самостійно.
Задум, що не працює
Законопроект 1581-д покликаний врегулювати ці стосунки і створити умови, за яких КК не зможе чинити співвласникам будинку перепони, щоб вони самостійно управляли своїм майном та ухвалювали рішення щодо нього.
Як справедливо зауважує автор законопроекту народний депутат Альона Бабак, право керувати майном у власника відібрати неможливо, і новий законопроект деталізує процедури та обов'язки сторін при передаванні будинку від КК до ОСББ.
Проте на практиці КК здатна перешкодити новоствореному ОСББ якнайшвидше взяти будинок у свої руки. Для цього вона може не віддавати новоствореному ОСББ технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок.
КК може не віддавати і ключі від підвалів, де розташоване інженерне обладнання, не пускати у службові приміщення, які належать співвласникам, ігнорувати рішення судів. Як показує практика, керуючій компанії нічого за це не буде.
Законодавство і новий законопроект лише надають детальний перелік того, що зобов'язана зробити КК, але не містять жодної згадки про те, що їй загрожує, якщо вона цього не зробить. Більше того, у випадку з передаванням документації законопроект 1581-д навіть створює колізію із законом «Про ОСББ».
Без санкцій за недотримання законів самі норми є беззубими.
Як зазначає юрист Антон Бойко, закон «Про ОСББ» передбачає, що керівна компанія зобов'язана не просто передати ОСББ документацію, але у разі її відсутності протягом півроку виготовити нову за власний кошт.
У новому ж законопроекті йдеться лише про те, що документи треба передати за визначеним переліком. Виготовляти за власний кошт управитель уже нічого не зобов'язаний. За логікою ці витрати перекладаються на співвласників.
Саме таке трактування підтверджує у коментарях і Альона Бабак: «Якщо керівна компанія не віддає ОСББ документи, то нічого не заважає співвласникам виготовити нові за власний кошт і взятися до управління будинком».
Проте юристи вважають, що звужувати відповідальність управителя не варто. Антон Бойко підкреслює, що законопроект треба привести у відповідність до закону «Про ОСББ», щоб не виникало правової колізії.
На важливість моменту з передаванням документів вказують представники органів місцевої влади. Заступник міського голови Києва Петро Пантелеєв вважає, що законодавство мусить чітко визначати відповідальність КК, а роль місцевої влади слід підсилити, щоб вона могла на законних підставах захищати права споживачів.
«Першою інстанцією, куди звертаються люди у разі неналежного надання комунальних послуг, є місцева влада. Зараз ми впливаємо на роботу комунальних ЖЕКів у питаннях формування тарифу та якості роботи. Їх роботу важко назвати ідеальною, але жителі Києва мають прямий вплив на них через мерію.
Однак у новому законопроекті в статті 7, що стосується повноважень органів місцевого самоврядування, вилучені: пункт 5 «Управління об'єктами у сфері житлово-комунальних послуг, що перебувають у комунальній власності територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації» та пункт 10 «Здійснення контролю за дотриманням законодавства щодо захисту прав споживачів у сфері житлово-комунальних послуг».
Тобто місто втрачає механізми контролю за якістю надання послуг та за діяльністю комунальних підприємств», — нарікає Пантелеєв.
Без конкурсів
Однак це далеко не всі проблеми законопроекту.
Відповідно до закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» органи місцевого самоврядування повинні найближчим часом призначити управителів у багатоповерхівках, які ще їх не знайшли і не хочуть створювати ОСББ.
Як зазначає радник заступника міського голови Олексій Тихонов, аби провести такий конкурс, КМДА потрібно мати документацію на всі будинки, де нема ОСББ або ЖБК. Це потрібно, щоб керівні компанії, які візьмуть участь у конкурсі управителів, розуміли, у яких будинках їм доведеться працювати.
Однак міська влада не має жодного важеля, щоб вплинути на приватну керівну компанію, яка не віддає документацію. Це й не дивно, бо така КК прагне залишитися в будинку і ніякого конкурсу управителів їй не потрібно.
Часто-густо керівна компанія сама ініціює збори співвласників будинку, щоб ті обрали її управителем. Проте такі спроби далеко не завжди вдалі.
У КМДА вважають, що законопроект 1581-д не дає надії на те, що керівні компанії будуть більш сумлінно ставитися до своїх обов'язків.
«На законодавчому рівні не визначені чіткі вимоги до управителя. Ми не маємо затвердженого типового договору між споживачем та виконавцем послуги, але найголовніше — відсутня відповідальність керівної компанії, — каже Пантелеєв. — У 2016 році ми отримали понад 600 скарг від людей на те, що КК відмовляються надавати технічну документацію і саботують процес створення ОСББ».
Законодавство, що регулює комунальну сферу, давно застаріло. Заміна радянських понять та монопольних практик на сучасні визначення та ринкові стосунки критично необхідна для комунального господарства.
Нове законодавство повинне захистити споживача і дозволити власникам будинків самим вибирати, хто буде обслуговувати один з їх головних активів — житло.
