Отказавшись от общегосударственных льготных программ и ипотечного кредитования, переложив заботы о привлечении инвестиций на органы местного самоуправления и на нуждающееся в жилье население, власти ведут дело к полной деградации строительства — ключевой отрасли, на которой держится экономика любой страны.
Законы-то приняты…
Если оценивать реформы не по полученному результату, а по внесенным изменениям в законодательство и принятию нормативно-правовых актов, то децентрализация в сфере строительства продвинулась больше всего. В первой половине т.г. Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ разработало, а ВР приняла ключевой для отрасли Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля и усовершенствования градостроительного законодательства», №320-У111 от 14 мая 2015 г. и еще восемь законов, имеющих отношение к регулированию градостроительной и архитектурной деятельности.
Строительная общественность приветствовала введение новых правил в отрасль уже потому, что новый закон существенно урезал полномочия Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), передав ряд из них органам местного самоуправления и органам исполнительной власти. Закон предоставляет возможность решать все вопросы — от подготовки и начала строительства объекта к его завершению и передаче в эксплуатацию — местным органам. Вводя децентрализацию, этот закон разделяет предметы контроля и надзора, определяет органы для их осуществления на всех уровнях, их полномочия, порядок образования. При этом существенно упрощается ряд разрешительных и согласовательных процедур, предусмотрены меры, сокращающие потери времени в коридорах власти. В частности, максимальные сроки выдачи технических условий по инженерному обеспечению объекта строительства сокращены с 15—30 до 10 дней.
Впрочем, строители, как и эксперты, новый закон оценивают неоднозначно. Большинство из них полагают, что принятию такого важного документа, определяющего работу важнейшей отрасли на длительный период, должны были предшествовать если не предварительные реализации пилотных проектов, то длительные и активные обсуждения со всеми категориями специалистов. Ведь затевается такая многоступенчатая реформа, результаты которой будут видны не в ближайшие месяцы, а по истечению нескольких лет. Глава наблюдательного совета МА Group А.Малафеев считает, что законодательные изменения, по крайней мере, активизируют диалог между специалистами и контрольными органами. Передача контроля местным органам власти хороша тем, что участвовать в принятии решений будут избранные должностные лица, от которых, в случае их коррупционных действий, можно будет очищаться во время местных выборов. Это, по мнению эксперта, немалый плюс. Вице-президент ПАО «ХК «Киевгорстрой» Э.Шевчук обращает внимание на то, что закон даст застройщикам возможность экономить, поскольку он четче определяет сроки разного рода согласований. В частности, усовершенствован процесс подачи деклараций о выполнении подготовительных и строительных работ.
Особенно важно, что законодательно определен (при заполнении декларации о начале выполнения строительных работ) перечень случаев, которые являются основанием для возврата документа на доработку, что существенно сокращает коррупционную составляющую и сроки строительства. Если раньше чиновник был волен в определении причин отказа или перенесения сроков работ, то теперь его действия регламентируются законом.
Но инициаторы главного строительного закона в ходе его подготовки не сильно заморачивались учетом дельных советов, тем более — замечаниями. В Конфедерации строителей Украины (КСУ), в целом одобряя принятые законодательные изменения, отметили коррупционную опасность, угрожающую эффективной работе строительных компаний. По мнению строителей, той же Госархстройинспекции (ГАСИ) хоть и ограничили влияние и полномочия, передав их местным органам, но оставили лазейки для злоупотреблений. Руководствуясь новым законом, ее должностные лица смогут самостоятельно отменять выданные ими разрешительные документы, в т.ч. и за нарушение требований градостроительной документации, несоответствие объектов строительства проектной документации, требованиям строительных норм, стандартов и правил. При этом решение разрешено принимать должностным лицам ГАСИ, а не в судебном порядке. Учитывая последствия такой нормы, в КСУ заявили о планах инициировать изменения в ст. 36 и 37 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
Замгендиректора компании ТММ А.Говорун напоминает, что «все это уже было» (имеется в виду участие местных органов в согласовании вопросов по строительству), но передача решений по всем вопросам на места тогда оказалась не идеальным выходом. Сейчас, продолжим мысль эксперта, во время кризиса и упадка отрасли, дефицит опытных специалистов ощущается еще острее, особенно в провинции. И незаметно, чтобы в связи с децентрализацией предпринимались экстренные меры для их подготовки.
Компании просят заказов
Главная причина беспрецедентного падения строительной отрасли — не война на Востоке Украины, как нас пытаются убедить, а прогрессирующее обнищание основной массы украинцев. Риелторы уверены, что ухудшение в строительной отрасли связано с падением реальных доходов украинцев. Длительное время отрасль держится не так на госзаказах или заказах субъектов хозяйствования, как на инвестициях населения, вкладывающего средства в возведение жилья. В кризисное время такая зависимость отрасли от главного инвестора существенно возросла, для многих компаний строительство жилья стало единственной точкой приложения сил. Но и этот, последний источник поддержки строителей из-за резкого падения реальных доходов населения, стал иссякать. Госстат демонстрирует удручающую картину. 2011-й стал последним годом роста объемов в строительной отрасли. Сказались снижение госрасходов на капстроительство, реализации ряда программ, банковский кризис, лишивший застройщиков кредитов, а инвесторов — ипотеки. Если в том же 2011-м был прирост объемов строительства на 11,1%, то в 2012 и
2013 гг. отрасль сработала с минусом (13,8 и 14,5%). Удар мог бы быть еще сильнее, но ситуацию смягчил снова-таки сектор строительства жилья для населения. В это время жилищный сектор демонстрировал рост. В 2011 г. было введено в эксплуатацию 9410,4 тыс. м2 жилья, в 2012-м — 10749,5, в 2013-м — 11217,2. Дали о себе знать как стремление населения в условиях приближающейся инфляции вложить средства в жилье, так и усилия застройщиков, заменяющих банковские кредиты рассрочкой платежей инвесторам и увеличивающих долю жилья эконом-класса. Но в последнее время с падением реальных доходов населения этот, последний источник для удержания на плаву строительной отрасли демонстрирует явные признаки истощения. На общую тенденцию в отрасли существенно повлияло ускоренное сокращение строительства нежилых строений и инженерных сооружений: лишь за январь—июль 2015 г. в этих секторах объемы снизились соответственно на 33 и 32%. В прошлом году (без учета Крыма и оккупированного Донбасса) установилась довольно низкая черта сдаваемого в эксплуатацию жилья — 9741,3 тыс. м2. Объем сдачи жилья в 2015 г. упал на 18,2% в сравнении с минувшим годом, а объем строительных работ за январь—июль т.г. — на 26,7%.
Законодательные инициативы Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ в большей мере касаются нового строительства. Но все эти проблемы по масштабам и остроте с лихвой перекрываются объемами предстоящих работ по восстановлению и модернизации старого жилого фонда и дышащего на ладан ЖКХ. Тут речь идет об огромных вложениях. Многие эксперты сомневаются, что проблемы такого масштаба могут решаться на местном уровне. Однако есть признаки того, что дело подводится именно к этому. Наверное, неслучайно оперативные действия по подготовке «строительных» законов, постановления Кабмина по утверждению нормативно-правовых актов к ним, совпали с тихим сворачиванием госпрограмм строительства, в т.ч. «Доступное жилье». В результате многие молодые люди потеряли последнюю надежду приобрести крышу над головой, а стройкомпании лишились значительного числа заказов.
При этом схожие программы местного масштаба, хоть и не демонстрируют особую результативность, остались. Руководитель Минрегионстроя Г.Зубко подводит под такой процесс теоретическую основу. Ведомство, дескать, сосредоточится на выработке регуляторной политики, направленной на привлечение в отрасль частных инвесторов. У ряда экспертов возникают вполне обоснованные подозрения о намерениях переместить центр ответственности за решение (не решение) особо сложной проблемы реконструкции жилфонда и его инфраструктуры на органы местного самоуправления. При том, что ресурсов для этого нет ни в центре, ни на местах, а международный опыт свидетельствует, что в таких делах без общегосударственных программ, определяющих общие подходы и правила, корректирующих как ресурсы, так и действия по их эффективному использованию, не обходится.
Полномочия без ресурсов
Применение застройщиками системы рассрочки платежей, как и переориентация на строительство более дешевого жилья (в структуре вводимого в эксплуатацию жилья в столице теперь 54% составляет эконом-класс, 28 — бизнес-класс, 18 — премиум-класс) оказалось недостаточным для удержания рыночного баланса. Цены на недвижимость демонстрируют снижение. В Киеве, по данным «Столичной недвижимости», средняя цена выставленных на продажу квартир первичного рынка недвижимости в августе с.г. составила
24 021 грн за м2. Что ниже показателя предыдущего месяца на 6,18%.
Значительная часть компаний и фирм не выдерживают конкуренции и уходят с рынка: одни банкротятся, другие направляют средства в более благоприятные отрасли, третьи переводят свою деятельность за рубеж — частично или полностью. Генеральный директор группы компаний «Альтис-Холдинг» А.Глимбовский полагает, что кризис — не лучшее время для экспериментов на незнакомых рынках: «Лучше всего выходить на новые рынки, когда на своем все хорошо».
Но поскольку на своем далеко не все в порядке, и изменений в ближайшем будущем не предвидится, украинские строители все активнее ищут приложения сил за рубежом. Отечественные заробитчане давно протоптали дорогу за рубеж, и не только в постсоветские страны. Но нынешний исход отечественных строителей имеет свои особенности. Если раньше уезжали за границу в большинстве случаев отдельные работники или бригады, то сейчас перемещение становится более масштабным. Остающиеся на рынке отечественные стройкомпании поставлены в условия: либо менять профиль, либо, не усматривая домашних перспектив, искать приложения сил за рубежом. В последнее время наши стройкомпании все больший объем работ осуществляют в Грузии, Азербайджане, на Ближнем Востоке, совершают «прорывы» в страны Восточной Европы, где как раз разворачиваются крупные государственные и евросоюзовские программы. «Начав свою деятельность на территории Украины, наша компания постепенно стала охватывать рынки Латвии, Беларуси, Республики Мальта, стран Ближнего Востока» — рассказал корр. ZN.UA гендиректор строительной корпорации «Гранит» В.Выдренко.
Впрочем, с учетом того, сколько надо строить и модернизировать в Украине, радости от такой востребованности наших строителей мало. Одно дело, когда отечественные компании планомерно и взвешенно ищут и находят интересные для ведения бизнеса и полезные для приобретения опыта заказы за рубежом, и совсем другое, когда они массово уходят за рубеж, спасаясь от отсутствия заказов и неминуемого банкротства в родных пенатах. Украина уже потеряла не одну отрасль. Но если потеря, скажем, судостроения, лишила заработка несколько десятков тыс. чел., то упадок строительной отрасли отразится на работе и жизни всех украинцев, — такого не способна выдержать даже сильная экономика.
Сворачивание многими стройкомпаниями объемов работ, массовый уход из отрасли кадров не только вредит настоящему, но и закладывает мины под будущее. В стране, где так много надо строить и модернизировать, резко дорожают соответствующие услуги. Госслужба статистики констатирует, что только с января по август т.г. цены на строительно-монтажные работы по сравнению с соответствующим периодом прошлого года повысились на 28%. Учитывают ли «верхи» то, что строительная отрасль — не просто одна из многих, а индикатор, локомотив всей экономики? Вряд ли. Вместо того, чтобы исправлять просчеты (и не только в законодательстве), искать реальные выходы из ситуации, правительство с настойчивостью, требующей лучшего применения, ищет и даже находит признаки оживления экономики, которого на самом деле нет.
