Принятый недавно закон об «упрощенке» значительно урезал официальную маржу риелторов. Народные депутаты изменили сегодняшний фиксированный единый налог в 86 грн. на 5% от оборота (при условии неуплаты НДС). Однако вряд ли после этого посредники на рынке недвижимости обогатят казну.
«Риелторский рынок, особенно украинский, итак никогда не был официальным – 99% всех операций всегда проводились в тени. Поэтому, хоть они там и 50% захотят взимать от оборота – я думаю, что вряд ли такое получится. Ведь в последнее время наблюдается тенденция занижения сделок по цене – то есть если ренальная цена, например, $100 тыс., то риелтор официально заявит $40 тыс. за квартиру. И именно из этой цены заплатит налоги», – рассказал «Комментариям» ведущий специалист отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Котецкий.
При этом, с его слов, основная часть рынка, – свыше 80%, – это все-таки частные предприниматели, а не юрлица. «А кто сейчас показывает оборот из этих ЧП-шников? Что такое комиссия агентства недвижимости? Как правило, покупатель с продавцом приходит в агентство недвижимости и подписывают между собой договор – агентство в документах вообще нигде не фигурирует. И после этого, никак не подтверждая официально, перечисляют комиссию агентству. И уже агентство, если захочет – отражает эти доходы», – отмечает он.
«В основном у риелторов, у агентств недвижимости идет «стандартная схема» налогообложения – грубо говоря, кто сколько может, столько и платит. Если, к примеру, риелтор работает в агентстве, он все равно проводит часть сделок через агентство, а часть через себя – имея определенную личную базу клиентов», – добавил лишний штрих к описанию рынка Котецкий.
В свою очередь, президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов рассказал «Комментариям», что в тень рынок риелторских услуг начал окончательно уходить еще с 2010 года.
«Процесс пошел, начиная с 2010 года. В этом году он только усугубился. Во-первых, объемы сделок уже значительно не те – они сократились в разы. Соответственно, сократились и доходы агентств. Поэтому содержать площади, обслуживающий штат, – юриста, бухгалтера, маркетолога, – может очень ограниченное число компаний. По-сути, остались крупные компании, которые выдерживают эту нагрузку только за счет оборота. А средний сегмент максимально приблизился к мелкому или даже к полулегальному – перешел в «виртуальный режим», когда офис находится у директора в машине. Многие вообще переходят на нелегальное подпольное оказание своих услуг. Закрываются и работают частным образом», – сказал он.
Рубанов также намекнул и на чью-то заинтересованность именно в подобном развитии событий. «Риелторские компании уже начинают активно проверять. В принципе этот рынок во всех странах весьма доходный. Даже по нашим очень скромным расценкам – до кризиса в год от налогов уходило около сотни миллионов долларов», – подчеркнул он.
Впрочем, уверяет Котецкий, в случае усиления внимания к их рынку со стороны фискальных органов, у агентств недвижимости не останется ничего другого, как осуществить, по сути, «монопольный сговор». И именно это, а не увеличение ставки налога, судя по всему, станет их реакцией на все последние изменения отношений между властью и игроками рынка.
«Для того чтобы риелтору продать квартиру ему надо в среднем сделать около 20-ти показов. К тому же, среди риелторов большая конкуренция. Поэтому и комиссия у нас колеблется от 2,5% до 5% общей стоимости квартиры. Если сумма сделки большая, то риелтор может снизить ее до 2%. Но если будет какой-то серьезный прессинг на агентства недвижимости, то все агентства могут просто договорится между собой и поднимут ставку, условно, до 6%», – сказал он.
