Статьи

Cтолица айтишников

Детская мечта раздобыть машину времени никуда не девается с возрастом. И чтобы ее осуществить, стоит всего лишь купить билет на поезд, приехать во Львов, пройтись старинными улочками армянских, польских, австрийских, русских, еврейских, латинских кварталов, вдохнуть воздух истории семи с половиной веков и вспомнить жизнь и легенды чудесного средневекового города и его жителей.

Впрочем, тот, кто не был во Львове всего пару лет, теперь город не узнает. В средневековье красивых жилых многоквартирных и т.н. «односемейных» домов, дворцов, соборов, костелов, театров и старинных площадей стремительно ворвались модные бутики известных брендов, роскошные отели и рестораны, а также ультрасовременные сверкающие торговые и офисные центры. Теперь и во Львове при посещении торгового центра можно оставить ребенка в детском сказочном городке, а самому после «шопинга» покататься на коньках, поиграть в боулинг, посетить киносеанс с «энным» количеством Д-эффектов, воспользоваться буквально десятками кафешек на любой вкус и кошелек, полюбоваться видами древнего города с роскошных открытых террас. Все это великолепие дополнено старинной и современной брусчаткой улиц, красивыми фонтанами, деревьями, высаженными прямо на разделительных полосах центральных улиц, современными велосипедными дорожками, всего лишь за пару-тройку лет превратившими Львов в самый велосипедный город Украины.

Львов на глазах становится европейским городом, который выбирают для эффективного развития украинские и международные компании из различных направлений бизнеса, и в первую очередь — из сферы информационных технологий. В планах — и голландский проект по первому в стране индустриальному парку, первенцем которого должен стать завод автопроводки с инвесторами-японцами, и проект под условным названием «Креативный квартал» с концепцией создания места совместной работы и развития представителей технологических и креативных сообществ молодых предпринимателей. В одном из самых «магнитных» мест Львова, не исключено, появится комплекс с антикафе, коворкингом, стартап-боксами, хакерспейсом, залами для мастер-классов, творческими мастерскими, центром развития детей, переговорными комнатами, конференц-залами, амфитеатром, экопарком и т.п. «индустрией будущего».

Вообще до недавнего времени по оценкам экспертов в городе проживало около 10 тыс. IT-сотрудников, но с учетом трудовой миграции в западную столицу из-за сложной обстановки в стране сейчас эта цифра существенно больше.

Поэтому Львов по праву можно назвать столицей не только западной Украины, но и столицей «айтишников». Мощные американские, канадские и европейские IT-фирмы с представительствами во всех развитых странах мира создают оптимальные рабочие места для талантливой молодежи, которая хочет и может зарабатывать свой «хлеб с маслом» именно во Львове.

Кроме мощной, зачастую дублированной интернет-»оптики» (скоростная интернет-связь), как правило, обязательными условиями для обеспечения нормальных рабочих мест для IT-специалистов международного класса является обязательное наличие в современном офисе мини-кухни с качественной бытовой техникой, место для велопарковки, душевые комнаты для велосипедистов, бесплатные кофе-чай-сладости, теннисные столы, игровые столы мини-футбола, спортивные тренажеры прямо в офисе, «не отходя от рабочего места» — стола с системным блоком.

Годы летят быстро, как знать, возможно, в будущем именно Львов станет настоящей украинской «силиконовой долиной», западно-украинским тигром, способным быть одним из основных драйверов общего экономического рывка страны.

Когда квадраты «вкуснее» доллара

Недвижимость в современном европейском, почти игрушечном городе, где работает и будет работать несметное количество зарубежных компаний и иностранных специалистов, не может стоить дешево.

Кроме иностранцев на рынке аренды и купли-продажи жилья Львова замечено немало киевлян и жителей других крупных региональных центров страны.

Не только высокопоставленные выходцы из Львова покупают квартиры на «малой» родине, но и, к примеру, «простые» коренные киевские чиновники, знаменитые украинские футболисты и другие спортсмены, известные бизнесмены не прочь прикупить вторую или третью квартиру именно во Львове. Причем зачастую жилье в этом городе используется не для постоянного проживания, а всего лишь как дача, место, куда приезжают на выходные или в праздник — попить знаменитого львовского кофе, погулять по средневековым улочкам, посетить модную театральную постановку или поучаствовать в многочисленных львовских «аттракциях» — представлениях, фестивалях, концертах и презентациях.

Именно такие «варяги», ну и иностранцы (немцы, американцы, поляки), само собой, зачастую взвинчивают цены на аренду и покупку качественной львовской недвижимости. Именно поэтому имеем такую парадоксальную ситуацию, когда цены во всех сегментах жилья во всех городах Украины в долларовом эквиваленте за последние два года буквально обвалились, а сегмент львовского премиум-класса даже в валютном исчислении значительно подорожал.

Еще в 2010—2013 гг. в центре Львова было успешно реализовано несколько удачных проектов, возведено несколько новостроек, где каждая минута пребывания — «в радость». Центр, но под окнами — полоски буйной зелени. Вокруг — старинные виллы конца ХІХ — начала ХХ ст., но в исторически сформировавшуюся застройку органично вставлены современные малоэтажные дома (пяти-шестиэтажки с несколькими мансардными этажами). Все это дополнено открытыми многоступенчатыми террасами для барбекю на крыше с видами на старинный Львов, лифтом прямо в подземный паркинг, помещениями для охраны на входе в закрытый двор, деревянным евробрусом в окнах, высокими потолками (минимум три метра, максимум 3.30 м), ну и привычным уже индивидуальным отоплением с котлами и отопительными батареями от ведущих европейских производителей.

Такое комфортное и притягательное жилье реализовывалось в среднем по 1 тыс. евро за 1 м², что всего лишь пару лет назад составляло по прежнему курсу около 10 тыс. грн за квадрат (2010—2013 гг.).

В силу того, что прицентральные районы старинного города «не резиновые», и хороших мест в тихом центре не так уж и много, в отличие от всех других сегментов и всех других городов страны, квадратные метры в премиум-сегменте Львова за несколько лет резко подорожали, и не только в гривне. С усредненной 1 тыс. евро за 1 м2 квартиры в элитных новостройках центра города взлетели до 1300—1500 евро за 1 м2, несмотря на то, что по теперешнему курсу это составляет заоблачные и почти фантастические 35—39 тыс. грн за квадрат.

Местные риелторы знают не один случай, когда квартиры в новостройках, приобретенные весной 2010-го по цене 10 тыс. грн за 1 м2 без ремонта, на том же «нулевом» цикле были перепроданы уже в суперкризисном 2015-м по 35—40 тыс. за 1 м2. Разгадка, очевидно, в том, что элитные львовские квартиры в центре — это штучный товар, своеобразные бриллианты рынка недвижимости всей страны. Следовательно, жилплощадь в новых домах (иногда утопающих в зелени старых садов) бизнес- или премиум-класса в тихих районах центра является чрезвычайно выгодным капиталовложением.

Почему такие квадраты иногда «вкуснее» доллара? Такая инвестиция — это защита от:

1) любых финансовых потрясений, например дефолта страны (совсем недавно мы были за полшага от этого нежелательного события);

2) банкротства банков (количество рухнувших финучреждений в Украине за последние два года исчисляется многими десятками);

3) инфляции и девальвации национальной валюты (вспомним, во что превратились некогда сверхнадежные советские рубли, и во сколько тысяч американских долларов оцениваются в настоящее время те же советские квартиры);

4) защита от биржевых падений (квартиры — не акции, их стоимость в отличие от акций обанкротившихся предприятий никогда не будет равна величинам, близким к нулю). Кроме того, на рынке жилья в отличие от рынка акций невозможны резкие значительные скачки цен, этот рынок чрезвычайно инертен (есть возможность и время «рассмотреть» тренд для принятия решений);

5) финансовых реформ (всяческих деноминаций и девальваций);

6) «прелестей» экономических реформ («не дай вам Бог жить в эпоху перемен» — гласит древняя китайская мудрость);

Кроме того, недвижимость — это универсальный товар (даже в «черный день» хорошее жилье можно дорого ли, дешево ли, но сдать в аренду, получать стабильный дополнительный доход, и даже в случае если квартира единственная, можно поселиться в менее престижной и комфортной квартире и жить на разницу в аренде). Цены на классное удобное жилье растут гораздо быстрее цен на «массовку» в период роста цен на рынке недвижимости и падают гораздо меньшими темпами в период понижательного ценового тренда.

Конечно, у недвижимости есть и свои минусы. Это и налог, к которому теперь надо привыкать. И сравнительно невысокая ликвидность (квартиру при необходимости нельзя просто «сдать в ближайшую обменку»), процесс продажи иногда длится годами. Хотя по-настоящему классные квартиры, приобретенные по «разумной» цене, в случае необходимости можно продать и за неделю (иногда приличные варианты риелторы даже в базы объявлений не вносят — штучный товар расходится среди знакомых).

Даже простенькие квартиры — теперь предмет роскоши

Что касается эконом-сегмента львовского рынка недвижимости — «чешек-брежневок», «хрущевок», «сталинок», квартир в стареньких австрийских и польских домах (не в люксах, и не полулюксах), многочисленных новостроек в спальных районах (иногда в Интернете их называют «ульями»), то тут ситуация характерна для всего рынка недвижимости Украины.

Основные тенденции таковы.

1. Медленное «сползание» долларового эквивалента стоимости, в среднем до минус 40—50% за два последних года.
2. Постоянный перманентный рост гривневой цены. Почти все объекты в гривне подорожали в два с лишним раза, и даже скромная квартира в Украине всего за два года превратилась в предмет роскоши, на который надо работать много-много лет, ведь зарплаты и доходы граждан и бизнеса в отличие от гривневой цены на жилье в стране практически не повысились. Лишь немногие «счастливчики» получили максимум 20% прибавки к заработной плате.
3. Смещение спроса в сторону малогабаритных квартир (давление налога на недвижимость и потерявшей тормоза «коммуналки»), в т.ч. и в новостройках. Некоторые проекты срочно в процессе реализации «уплотняли» и вместо просторных квартир «запускали» в работу тесные малометражки.
4. Максимальная востребованность жилья в районах хорошей транспортной развязки (в Киеве — это как всегда в первую очередь приближенность к метро). В таких квартирах легче жить, их также на порядок легче и дороже сдать.
5. Гибкость позиций покупателей и продавцов. В условиях колоссальных экономических потрясений, трехкратного «девала» национальной денежной единицы и фактической ликвидации ипотеки продавцы зачастую идут на уступки и понижают цену до реального платежеспособного уровня. С другой стороны, когда речь идет о ликвидном жилье, покупатели не переусердствуют в торговле, понимая, что по-настоящему хороших объектов не так много, и когда, рано или поздно, но неминуемо через пару-тройку лет заработает-таки кредитование, цены на квартиры будут такими, что мало не покажется.
6. Ну и, наконец, хотя все-таки рынок «скорее жив, чем мертв», количество сделок на рынке купли-продажи рекордно низкое, в разы меньше по сравнению с докризисными временами. У народа банально нет денег, долларовые заначки почти у всех закончились, а по нынешним временам ни на квартиру, ни на машину не заработаешь.

Что касается цены обычных львовских квартир, они, как и по всей стране, стали безумно дорогими (в гривне). Еще два года назад за 10 тыс. украинских денег можно было приобрести квадратный метр жилья в полуклубном доме центра Львова. Сейчас 10 тысяч грн — это всего лишь цена 1 м2. в дальних пригородах города, или в его неблагополучных районах. Иногда такие деньги просят за квартиру в еще непостроенном доме, так сказать, «на котловане».

В условиях Львова 15—23 тыс. грн за 1 м2 — это диапазон цены, по которой реализуются сравнительно качественные квартиры в нецентральных, но достаточно неплохих районах города. Тем не менее, квартиры, особенно в новостройках, покупают, ведь альтернативы капиталовложений зачастую просто нет. Объем ввода в эксплуатацию жилья именно во Львове стабильно растет, даже несмотря на хаос в экономике.

Справка

В 2014 г. во Львовской области сдано в эксплуатацию 877 тыс. м2 жилой площади. Количественные показатели 2013 г. превышены на треть. Это личный рекорд города по объему ввода в эксплуатацию общей площади жилья в течение последнего 20-летия.

Сегодня в Киеве на этапе коммерческой реализации находятся 239 жилых комплексов. Для сравнения, в Одессе — 100, во Львове — 143. С учетом того, что во Львове в четыре раза меньше жителей, чем в Киеве, по количеству жилых комплексов на душу населения города Львов — уже сегодня чемпион Украины.

Первый шаг к финансовой независимости

Рынок недвижимости Львова, как и рынок недвижимости всей страны — это, как водится, зеркало экономики. Экономика рухнула минимум на треть, инвестиции обходят нашу страну, как плавсредства пресловутый бермудский треугольник. И если крупные компании и сетевики еще как-то сводят концы с концами, то мелкий бизнес находится буквально на грани выживания.

По всей стране закрываются мелкие торговые точки, предприниматели предпочитают не работать, чем работать себе в убыток. Количество объявлений «продам» или «сдам в аренду» на коммерческих помещениях даже прицентральных частей городов сейчас практически удесятерилось по сравнению с «прибыльными» временами. Тем не менее, накопленные средства население несет не в банковскую систему, где «вход — гривня, выход — две», и где уже почти два года действуют просто-таки несуразные валютные ограничения, которые и «прикончили» значительную часть финансовой системы страны. Хранение средств «под подушкой» — также не вариант для неспокойного времени и сложной криминогенной ситуацией. Остается «добрый старый рынок недвижимости», который и является сегодня единственным безопасным и перспективным вариантом инвестирования. Только объекты инвестирования должны подбираться тщательно и выверено, иначе низколиквидная новоприобретенная квартира или офис вместо ожидаемой радости могут принести бесконечную головную боль.

Во Львове ведь, как и по всей стране, квартиры уже не покупаются как пирожки на рынке. Прошла «буйная» пятилетка 2004—2008 гг., когда покупатели «гребли» все без разбора, ведь пузырь, раздутый дешевыми иностранными кредитными долларами, закономерно лопнул. Закончилась и эйфория мнимой «нескончаемой» стабильности 2010—2013 гг., когда при курсе 8 грн за 1 долл. валюта зарабатывалась сравнительно легко и быстро. Каждый доллар теперь дается покупателю с неимоверным трудом. За «трудные» деньги покупатель стремится получить достойный товар.

Именно поэтому, как определили эксперты проектной группы «Архиматика», будущее на рынке недвижимости за новым трендом т.н. «комфорт-класса», включающего ландшафтную среду вокруг жилого комплекса, зеленые пешеходные зоны без автомашин во дворах, с паркингом в наземных или подземных кварталах, красивые неординарные фасады, удачные дизайнерские решения вестибюлей и коридоров общего пользования, оптимальную планировку квартир, физический комфорт жильцов (тепло, влажность, акустику, инсоляцию, вентиляцию и т.п.), объекты инфраструктуры — развлечения, питания, медицины, спорта, торговли, детские учреждения размещаются на первых этажах жилых секций. Только такое жилье будет высоколиквидной и надежной инвестицией в будущее.