Откроем то, неведомо что
В момент окончательного открытия реестров недвижимости мы слышим много ликования по этому поводу со всех сторон. Мол, теперь узнаем имена всех чиновников — владельцев дворцов, шикарных дач и огромных квартир, ведь нам обещают поиск по фамилии, в то время как до сих пор надо было знать точный адрес домовладения.
Все было бы именно так, если бы все объекты недвижимости были отражены в реестре. Но поскольку реестр ведется с 1 января 2013 г., то в него «попали» лишь те объекты, которые были построены, или с которыми выполнялись сделки за последние два года и девять месяцев. Много это или мало?
По данным общественной организации «Лига экспертов Украины», общая площадь жилого фонда в Украине в 2013 г. составляла 1 млрд 96 млн м2 (округленно), при этом в 2013-м было введено в эксплуатацию 11 млн 217 тыс. м2 жилья (данные Госстата), или 1,02% всей жилплощади в стране. Годовой объем сделок на вторичном рынке составляет примерно 400 тыс. квартир или около 10 млн м2. Данные о статистике жилой недвижимости имеются только до 2013 г. Для расчета можно предположить, что в 2014-м введено среднее число жилья площадью 10 млн м2, а в первой половине 2015-го — 5 млн м2.
Таким образом, если сумму площадей из тех, что проданы, и тех, что введены в эксплуатацию, соотнести с общей площадью жилой недвижимости в Украине, то окажется, что только 6,7% всего жилья отражены в реестре. Сразу возникает закономерный вопрос: а что же мы открываем? Всего 6,7%? А остальное? Я уже не говорю о квартирах и домах, зарегистрированных на юрлиц или на ближних/дальних родственников: эти как будем распознавать? А с другой стороны, информацию о многих объектах, принадлежащих одиозным регионалам, уже раскопали журналисты. И что же? Есть какие-то последствия? Разве мы не знаем о дворце председателя ЦВК Охендовского? О дворце Кивалова? О дворце Петра Андреева — бывшего начальника КРУ? И многих-многих других? Так где же действия силовиков? Где реакция ГПУ? Ничего этого нет, да и вряд ли предвидится после раскрытия реестров…
Зато возникает целый ряд тревожных вопросов: а вдруг мошенники захотят воспользоваться данными открытых реестров? Достаточно ли защищены граждане-владельцы недвижимости? Не поставим ли мы под удар одиноких стариков, облегчив получение информации мошенникам? Не появятся ли ситуации с киднеппингом для принудительного отчуждения недвижимости? Утешает только одно, как раз вот это малое число объектов, внесенных на сегодняшний день в реестры. Наверное, было бы гораздо лучше сделать доступ в реестр бесплатным, но оставить имена владельцев доступными только для осуществления сделок с недвижимостью, как это было и раньше.
С другой стороны, вот это событие — открытие реестров — дает нам хороший повод, чтобы задать себе следующие вопросы: а что же надо сделать с реестрами/кадастрами? Как улучшить ситуацию?
В числе законов Одесского пакета реформ Александра Боровика есть интересная идея об объединении земельного кадастра, реестра недвижимости и градостроительного кадастра. Данный закон предлагает восполнить пробелы в земельном кадастре и срочно заняться внесением в него тех участков, на которые выданы свидетельства на право собственности, но не внесены в кадастр — ведь таких участков все еще много. И это — хорошая идея.
Также хорошей идеей является объединение кадастра земли и реестра недвижимости. Но при этом необходимо начать присваивать кадастровые номера объектам недвижимости в соответствии с кадастровыми номерами земельных участков и в соответствии с градостроительным кадастром. Причем заняться этой работой следует как можно быстрее, и тогда примерно к 2020 г. мы, возможно, будем иметь единый и полный кадастр недвижимости с учетом ее расположения в пределах земельных участков. Такие кадастры давно имеют все цивилизованные страны, а у нас его нет потому, что чиновники, составлявшие соответствующее законодательство, считали, что объекты недвижимости постепенно, при осуществлении сделок с ней, будут вноситься в реестр и за средства тех, кто осуществляет сделку. Причем немалые деньги. И тогда возникает еще один вопрос: а сколько же надо лет, чтобы это произошло?
Кроме того, перекладывание затрат по внесению недвижимости в реестр на граждан противоречит мировой практике, поскольку в любой цивилизованной стране такие расходы — это функция и обязанность государства. Теперь, в условиях децентрализации, обязанность по ведению реестра недвижимости хотят передать на местный уровень, где точно никогда не будет средств на развитие кадастров. Но даже если они найдутся, то как будут «стыковаться» все эти реестры между собой? Как они будут взаимодействовать, если каждый субъект будет вести эти кадастры по-своему? Потом опять будем переделывать? А ведь нормальное и прозрачное функционирование рынка недвижимости просто невозможно без корректного и полного кадастра недвижимости. Невозможно выполнить т.н. «зонирование территорий» без такого кадастра, так как зонирование территорий предполагает заранее определенное законом использование тех или иных территорий, вместо получения индивидуальных разрешений на строительство каждого объекта в ручном режиме, что является источником обогащения депутатов местных советов. Без кадастра мы просто не знаем, что и где у нас расположено, и не можем спланировать дальнейшие действия. Невозможно рассчитать необходимую инфраструктуру, в результате чего у нас не хватает ширины дорог и парковок возле новостроек, нет нормальных развязок, не хватает школ и больниц, детских и спортивных площадок, а все площадки застраиваются так, что у стариков забрали скверики и парки, а мамашам с колясками негде гулять с малышами.
Вот почему я не считаю открытие реестров ни «перемогой», ни «зрадой» до тех пор, пока не будет у нас полноценного кадастра всей недвижимости. Открытие реестра приоткроет только совсем маленький объем информации, а все основное, построенное до 2013 г., останется «черной дырой» вне этого реестра. Также вызывает сомнение открытие имен собственников, и аргумент, что теперь чиновникам не спрятать недвижимость от глаз общественности, представляется не весьма убедительным. Ведь одновременно откроется информация о простых гражданах и одиноких стариках, что крайне опасно.
Понятно и то, что создание кадастра требует средств, к тому же немалых. Но может мы наконец-то доживем до того момента, когда чиновники будут делать не то, что им хочется, или на чем можно пиариться, а то, что необходимо для нормального функционирования цивилизованного государства.
