Небанковский регулятор не оставляет попыток обеспечить защиту граждан, инвестирующих в строительство жилья. Количество украинских недостроев угрожающее: по данным Госстата, к началу 2013 года их насчитывалось около 16,1 тыс. Основная причина замораживания строительства — дефицит средств. Министр регионального развития и строительства Геннадий Темник оценил общую сметную стоимость этих объектов в 186 млрд. грн.
По замыслу Нацфинуслуг, затыкать финансовые прорехи в бюджетах застройщиков будут страховые компании и банки. Разработанные комиссией законодательные правки обязывают застройщиков страховать ответственность перед третьими лицами (доверителями) на случай невыполнения своих обязательств. Альтернативным способом защиты может стать покупка строительной компанией банковской гарантии. Если сдача объекта в эксплуатацию задержится более чем на полгода, страховщик или банк должны выплатить компенсацию фонду финансирования строительства (ФФС). Тот, в свою очередь, обязан в течение года завершить строительство и предоставить инвесторам жилье. В противном случае ФФС в течение месяца должен вернуть гражданам средства, внесенные в фонд.
Будущие гаранты строительства не в восторге от предложенных новаций. Беспокойство финансистов вызывают и высокие риски в отрасли, и сложная финансовая ситуация в строительных компаниях. Заключение с ними договоров априори обречет их на убытки. «Многие застройщики не заинтересованы работать прозрачно и показывать страховщикам реальную ситуацию с финансами. Достоверно оценить риски компании не могут. Если они и согласятся работать с застройщиками, то только с самыми надежными», — говорит начальник управления банковских продаж дирекции по работе с вип-клиентами и брокерами НАСК «Оранта» Александр Шишко. Сложности могут возникнуть и с получением банковских гарантий. «Банки неохотно выдают гарантии под рисковые проекты. К тому же стоимость такой услуги достаточно высока. Вряд ли застройщики будут массово использовать этот способ обеспечения исполнения обязательств», — прогнозирует руководитель департамента, адвокат АФ «Грамацкий и партнеры» Игорь Реутов.
Но даже если финансисты согласятся работать с застройщиками, это мало поможет инвесторам. Согласно законопроекту, подготовленному Нацфинуслуг, сумма, которую будет получать ФФС от страховщика или банка, должна быть эквивалентна стоимости строительства жилого дома. «Очевидно, эта сумма будет фиксироваться на момент заключения договора страхования. Однако за время строительства под воздействием инфляции стоимость дома может существенно увеличиться. В результате страховой выплаты может не хватить, и интересы инвесторов не будут защищены», — отмечает адвокат юрфирмы «Ильяшев и Партнеры» Арсений Герасымив.
Другая норма, о которой позабыли авторы законопроекта, — необходимость целевого использования страховых средств. Поэтому банк-управитель на законных основаниях сможет прокручивать деньги инвесторов. Например, направить их на выдачу потребкредитов. А спустя год, получив неплохую прибыль, вернуть инвесторам деньги вместо жилья. «Но инвесторы могут вообще лишиться своих денег. Один из рисков — недобросовестность управителя, а также объективные причины. Управитель может потратить все выплаченные суммы на строительство, но так и не довести его до конца», — говорит адвокат, управляющий партнер АК «Золотая Середина» Мария Швец. Ответственности за такие действия в законопроекте не предусмотрено.
Эксперты не исключают появления на рынке и другого рода схем, позволяющих не возвращать деньги инвесторам. Так, все обязательства управителя ФФС относительно завершения строительства за счет страховой выплаты возникают только с момента получения полной суммы от страховщика. «Если СК не доплатит хотя бы одну гривню возмещения, управляющий фонда не будет обязан выплачивать деньги доверителям», — объясняет руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя. Банку-управителю не составит труда договориться со страховщиком, чтобы тот недоплатил положенную сумму. Тем более что большинство СК, которые захотят заняться этим видом деятельности, скорее всего окажутся «дочками» самих банков либо застройщиков.
Денис Писанный, адвокат, партнер ЮК «TIC»
Законопроект не предусматривает механизмов защиты для инвесторов, покупающих недвижимость в рамках государственных программ строительства доступного жилья, поскольку там отсутствует механизм ФФС. Следует отметить, что основные проблемы вокруг объектов, строящихся в рамках программ молодежного строительства и других госпрограмм, возникали не только из-за нецелевого использования средств, но и из-за изменения стоимости жилья. Государство обещало инвесторам помощь при покупке социального жилья по доступной цене. Люди верили и вкладывали деньги. Однако заканчивалось это тем, что государство не вовремя компенсировало ставки по ипотечным кредитам или происходил перерасчет стоимости квадратных метров. Государство отказывалось компенсировать возникшую разницу. Инвесторы в лучшем случае были вынуждены покупать жилье по рыночным ценам. В худшем — вовсе не могли его приобрести, поскольку государство не перечисляло застройщику деньги и тот приостанавливал строительство.
