C 1 января 2013 г. вступил в силу новый Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (далее – Закон), согласно положениям которого Министерство юстиции получило статус специально уполномоченного центрального органа исполнительной власти в сфере государственной регистрации имущественных прав. Законом также сформулированы предписания относительно создания Государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащего информацию о зарегистрированных правах и отягощениях, субъектах права, объектах недвижимого имущества, документах, на основании которых проведена государственная регистрация, которая, кстати, является обязательной, поскольку представляет собой необходимое условие для возникновения права собственности на недвижимое имущество. «Первичная» регистрация прав на недвижимое имущество (новостройки или новообразованные земельные участки) будет осуществляться органами государственной регистрации. А вот груз регистрации «вторичной», т. е. регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, заботливо возложен на плечи государственных и частных нотариусов.
Минюста бояться – в лес не ходить
Невзирая на благие намерения авторов Закона ликвидировать коррупцию и излишнюю забюрократизи́рованность БТИ путем осуществления государственной регистрации по принципу «единого окна», т. е. объединения регистрации прав и отягощений на недвижимое имущество (как на земельные участки, так и на расположенные на них объекты) в одном органе, нововведения были встречены шквалом критики со стороны нотариусов и бывших сотрудников БТИ.
Наибольшие опасения последних связаны с наделением нотариусов практически равными с Укргосреестром полномочиями относительно регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку архив ликвидированного БТИ, вмещающий учетно-техническую, оценочную и правоустанавливающую документацию в виде инвентарных дел с 2004 г., до сих пор не переведен в электронный ресурс. Более того, процедура такого перевода законодательством не предусмотрена вообще. Поэтому вполне логично допустить возможность «случайной» утери отдельных данных при извлечении и перемещении бумажных носителей, что, учитывая отсутствие четких требований к защите конфиденциальной информации, отображаемой в электронной системе государственных органов, вполне может способствовать самовольному ее изменению. Не подлежит сомнению и то, что такая «свобода» способна «развязать руки» рейдерам и разного рода мошенникам. Кстати, эта же мысль была высказана и нотариусами, сетующими на не оправдывающую себя сложность проверки подлинности права на собственность продавца недвижимого имущества.
Помимо прочего, Закон не предусматривает проведения технической инвентаризации перед заключением договоров об отчуждении недвижимого имущества, чем не только облегчает реализацию мошеннических схем вроде демонстрации одного и реальной продажи совершенно иного объекта, но и ставит под угрозу жизнь и здоровье граждан, предоставляя юридическую возможность узаконивания самовольных реконструкций помещений, не соответствующих их изначальному предназначению. Не лучшим образом складывается ситуация и для местных бюджетов, которые, согласно предписаниям Закона, лишаются поступлений от налога на недвижимое имущество в пользу Министерства юстиции.
Кроме того, откровенное промедление самого Минюста с набором либо подготовкой профессиональных кадров заставляет всерьез задуматься о компетентности работников Укргосреестра. По мнению практикующих юристов, рабочие места в созданных органах государственной регистрации прав уже заняты бывшими сотрудниками БТИ, чью коррумпированность был призван побороть Закон. В подобном случае избитая поговорка «от перемены мест слагаемых сумма не меняется» приобретает откровенно двойной подтекст.
Не так страшен Закон, как его малюют
Так ли на самом деле плох сам Закон, санкционирующий отмену БТИ? Поскольку изыскивать благоприятные варианты решения поставленных задач, апеллируя сразу несколькими нормативно-правовыми актами, неново для юридической практики Украины, рискнем предположить, что Закон открывает широкие возможности для правовых маневров. В этом свете следует указать на ряд положительных моментов, уже оцененных теоретиками и практиками юриспруденции.
Во-первых, Закон является одним из немногих нормативно-правовых актов, принятых за прошедший год, в котором один из основных терминов «недвижимое имущество» признан легитимным с доктринальной точки зрения. Согласно ст. 2 Закона, недвижимым имуществом являются «земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения предназначения». Это не противоречит не только определению, данному в Гражданском кодексе Украины и ряде других нормативно-правовых актов, но и вполне соответствует определению, данному римским правом, положения которого в сфере регулирования имущественных вопросов и поныне признаются эталоном.
Во-вторых, из Закона изымается термин «ограничение» путем объединения его с термином «отягощение», что, согласно ст. 2 Закона, подразумевает «запрет распоряжаться и/или пользоваться недвижимым имуществом, установленный либо законом, либо актами уполномоченных органов государственной власти, их должностными лицами, либо возникает на основании договоров». Невзирая на прогрессивность такого шага, неоднозначная трактовка «и/или» оставляет неприятный осадок. Однако именно здесь на помощь приходят нормативно-правовые акты, вступившие в силу ранее. Например, определяя отягощение прав на имущество в случае ипотеки, следует обратить внимание на Закон Украины «Об ипотеке», ст. 4 которого, указывая на возможность возникновения ипотеки на основании закона, скажем, по договору ренты, не предписывает обязательность ее государственной регистрации, что хотя и противоречит Закону «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений», является, по мнению специалистов, приоритетным.
В-третьих, в Законе достаточно прозрачно обозначены источники отягощений, среди которых ст. 2 отмечает: закон – к примеру, под эту категорию подпадает ч. 1 ст. 735 Гражданского кодекса, устанавливающая право получателя ренты на залог имущества; акты уполномоченных органов государственной власти – скажем, ст. 4 того же Закона предписывает необходимость государственной регистрации налогового залога, сюда же следует отнести запрет отчуждения имущества и арест, наложенный судом; договора, которые в т. ч. устанавливают права третьих лиц (не собственников) на имущество – право ипотекодержателя, сервитуария, арендатора.
В-четвертых, еще одним прогрессивным положением, которое вытекает из детального анализа Закона, является то, что отягощение заключается не в самом факте регистрации, на что, на первый взгляд, указывает само определение, а в том, что оно следует за имуществом, невзирая на смену владельца, чем, собственно, и отличается от других правовых категорий, касающихся прав личности. Таким образом, мы приходим к двум фундаментальным для большинства граждан выводам. Первый: если право собственника, отягощенное сервитутом, арендой, ипотекой и т. д., переходит к новому собственнику, эти отягощения переходят в непогашенном объеме. Второй: смена владельца, не имеющего права собственности, без удовлетворения требований погашения отягощений (например, окончание срока пользования имуществом по договору аренды) сама по себе не влечет отмены отягощений – все отягощения переходят к новому владельцу.
Кто виноват и что делать?
Очевидно, что поскольку de facto мнение граждан, независимо от массовости, не может повлиять на волю законодателя, с принятым Законом придется смириться. Более того, сложившаяся правовая ситуация на рынке недвижимости требует немедленной адаптации его к жизни. Сей процесс нуждается в двояком подходе – с процедурной и с нормативной сторон.
Процедурная сторона, по сравнению с имевшей место ранее, явно выигрывает, невзирая на озвученные нами опасения. Так, вместо того, чтобы начать оформление права собственности на недвижимое имущество с обращения в БТИ для получения выписки из реестра прав собственности, получить которую можно было лишь после проведения инвентаризации, что в среднем требовало от 5 до 6 походов в указанный государственный орган с периодичностью в неделю-полторы, уже с выпиской отправиться к нотариусу для оформления сделки и только потом вернуться в БТИ для регистрации права собственности, мы имеем упрощенную процедуру. Отметая необязательную инвентаризацию при покупке недвижимости на вторичном рынке, желающие продать и купить недвижимый объект прямиком направляются к нотариусу, который оформляет заключение сделки. Затем в дело вступает Укргосреестр, работающий по принципу единого окна, т. е. одновременно принимающий документы на землю и на расположенный на ней объект – нужно всего лишь подать ему пакет документов, и через определенное время, указанное в Законе, – вуаля! – примите наши поздравления, Вы – собственник!
Отдельно хочется остановиться на этом пакете документов, т. е. нормативной стороне проблемы. Согласно выдержке из Закона, размещенной на сайте Государственной регистрационной службы Украины, для проведения государственной регистрации лицу необходимо подать:
1) заявление установленного образца;
2) копию документа, удостоверяющего личность (паспорт гражданина Украины, справка о проживании лица, которое проживает в Украине, национальный, дипломатический или служебный паспорт иностранца или документ, который их заменяет);
3) копию регистрационного номера учетной карты налогоплате́льщика согласно Госреестру физических лиц – налогоплате́льщиков (идентификационный код) (кроме случаев, когда лицо из-за своих религиозных убеждений отказалось от такового, о чем свидетельствует соответствующая отметка в паспорте гражданина Украины);
4) документ, подтверждающий внесение оплаты за предоставление выдержки из Государственного реестра прав (квитанция);
5) документ об оплате государственной пошлины (квитанция) (кроме случаев освобождения лица от ее оплаты);
6) документ, подтверждающий возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество (договор купли-продажи, дарения, решение суда, свидетельство и пр.).
Особое внимание хочется обратить на то, что основанием для отказа в принятии заявления о государственной регистрации является отсутствие оригиналов документов 4 и 5, причем даже при наличии их копий. Отсутствие других перечисленных документов не является основанием для отказа, хотя стоит подчеркнуть, что подача неполного пакета документов влечет затягивание процесса регистрации.
Отрадно, что в ст. 24 Закона указан исчерпывающий список оснований для отказа в государственной регистрации недвижимого имущества. Но при глубоком рассмотрении выясняется, что этот список может поставить в тупик неискушенного в юриспруденции человека. Рассмотрим хоты бы п. 1 ст. 24, предписывающий отказ в государственной регистрации права собственности в случае, ежели таковое не подлежит регистрации в соответствии с «этим» Законом. Именно слово, процитированное в кавычках, и вызывает недоумение, так как прямые запреты в Законе просто отсутствуют. Соответственно, принимая во внимание ст. 5 Закона, напрашивается вывод, что государственной регистрации не полежит недвижимый объект, который не является предприятием как единым имущественным комплексом, жилым домом, строением, сооружением (их отдельной частью), квартирой, жилым и нежилым помещением.
А вот касательно регистрации прав на такие недвижимые объекты, как многолетние насаждения, колодцы, дамбы, пирсы, скважины, малые архитектурные формы, определение которых не предоставлено ни одним нормативно-правовым актом Украины, вопросы решаются в отдельном порядке. Например, уже увидел свет приказ Министерства юстиции «Об утверждении Методических рекомендаций относительно определения недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которое подлежит государственной регистрации», в котором, помимо регистрации прав на владение дамбами и пирсами, освещены и другие спорные вопросы. В то же время, следует учитывать, что при большом желании самого регистратора ссылка на п. 1 ст. 24 Закона может иметь место при рассмотрении любого недвижимого объекта с единственной целью – собственно, затягивание регистрации. Поэтому в случае сомнений в компетентности либо в юридической чистоплотности лица, занимающегося государственной регистрацией прав и отягощений на недвижимое имущество, следует обратиться к специалисту за разъяснением положений Закона.
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих
Самое время перейти к насущному вопросу, порожденному контекстом статьи. Перечисляя опасения, связанные с принятием Закона, мы вскользь остановились на открывшихся возможностях для разнообразных мошенников в связи с отменой технической инвентаризации объектов недвижимого имущества перед отчуждением их на вторичном рынке. Проблема состоит в том, что именно при инвентаризации доблестными сотрудниками БТИ проверялась информация о легитимности права собственности на объект лица, заявляющего о таковом, а также о наличии, составе, местоположении и техническом состоянии самого объекта. Отсутствие же технической инвентаризации объекта для покупателя фактически приравнивается к подписанию договора о приобретении «кота в мешке». Пользуясь определенной свободой, предоставленной фактом ликвидации БТИ, мошенники и аферисты вполне могут провернуть довольно нехитрую схему вроде подписания договора касательно одного, а фактического предоставления совершенно иного объекта. И тогда некто в результате долгих и «довольно успешных» переговоров по поводу приобретения трехкомнатной квартиры в центре города вполне может оказаться "счастливым" обладателем продуктового лотка на его окраине.
Несколько более сложной является схема с продажей жилого помещения, перепланировка которого проведена самовольно. Прикрываясь благими намерениями избавить себя от уплаты непомерного налога, продавец может предложить покупателю указать в договоре купли-продажи сумму, значительно ниже той, которую покупатель готов выложить реально. В случае, если после подписания договора продавец через суд добьется признания его недействительным по причине технического несоответствия самовольной перепланировки, покупатель может рассчитывать лишь на возврат суммы, указанной в договоре.
Распространенным приемом является и продажа имущества, отягощенного обязательствами, например, долгами или предписаниями уполномоченных лиц о наложении ареста или запрете к отчуждению. Также в зону риска попадают граждане, вообще не желающие продавать, покупать, получать либо дарить недвижимое имущество. Кроме того, что их имущество может быть реализовано без их ведома по поддельным документам, реальной становится опасность получить травмы, в т. ч. и несовместимые с жизнью, в результате обрушения конструкций после их самовольной перепланировки.
Самое время обратиться к мнению специалистов. Оказывается, и представители правоохранительных органов, и практикующие юристы, и государственные и частные нотариусы, и сотрудники Укргосреестра сходятся во мнении о второстепенной роли недостатков законодательства в процессе незаконного завладения имуществом. К большому сожалению, причины подобных неприятностей кроются в правовом нигилизме и беспечности самих граждан. Поэтому перед тем, как согласиться на оформление государственной регистрации права владения недвижимым объектом, стоит проявить особую бдительность. Покупателя должны насторожить предложения продавца приобрести объект по заниженной цене, даже в случае острой, по словам продавца, необходимости в получении средств. Осторожность следует проявить и при обещании дополнительных бонусов вроде ремонта или безвозмездной передачи дополнительного объекта. Не стоит соглашаться и на предложения указать в договоре сумму меньше оплачиваемой реально. Бдительность стоит проявить и при отказе посредника в предоставлении возможности встречи с собственником имущества для выяснения отдельных вопросов. Продавцу, в свою очередь, нежелательно ни под какими предлогами отдавать кому-либо документы на имущество, участвовать в иных махинациях, а также сотрудничать с лицами, не вызывающими доверия.
