Донецкая, Луганская, Харьковская и Запорожская области приняли более 70% всех переселенцев из оккупированной части Донбасса. Это более 1 млн человек.
Кажется, что такое значительное и почти мгновенное увеличение населения должно было привести к буму на рынке жилой недвижимости.
Однако этого не произошло. По каким правилам работает рынок жилья для внутренне перемещенных лиц?
С начала оккупации Россией некоторых районов Донецкой и Луганской областей в 2014 году и до ноября 2015 года, по данным областных департаментов социальной защиты населения, из зоны АТО выехали более 1,5 млн человек.
Одновременно наибольшая доля внутренне перемещенных лиц — ВПЛ — зарегистрирована именно в восточных областях. Так, в Донецкую область переехали более 38% ВПЛ, в Луганскую — почти 15%, в Харьковскую — до 13%, в Запорожскую — до 7%, в Днепропетровскую — до 5%.
В целом доля ВПЛ, зарегистрированных в восточной Украине, составляет более 77%. Более подробные статистические данные по Донецкой и Луганской областям отсутствуют, однако ситуацию в остальных восточных областях Украины можно проанализировать на уровне районов и городов областного значения.
За счет ВПЛ численность населения в Харьковской, Днепропетровской и Запорожской областях в среднем выросла на 5%. 1 января 2016 года численность населения в данных трех областях превысила 7,7 млн человек.
В частности, в областных центрах, куда прибыло больше всего переселенцев, количество населения повысилось на 3-8%. Для рынка жилья такая ситуация является шоком, на который он должен соответственно реагировать.
Ожидаемой реакцией рынка на ощутимый рост численности населения является увеличение капитальных инвестиций в строительство жилья в соответствующих регионах и через определенный период времени — более высокий уровень принятия жилья в эксплуатацию по сравнению с остальными областями Украины.
Однако по ряду причин этого пока не наблюдается.
Почему застройщикам не стоит рассчитывать на переселенцев
Причина 1. Большинство переселенцев — пенсионеры.
Недостаток реакции рынка жилья на ВПЛ можно объяснить тем, что большинство ВПЛ — это пенсионеры, большинство из которых не сможет приобрести жилье.
Кроме того, значительная их часть хоть и зарегистрирована в подконтрольных Украине районах, зачастую живет в зоне конфликта. Эти люди лишь приезжают за социальными выплатами, поэтому потребности в жилье у них нет. Значит, ориентироваться на эту категорию ВПЛ застройщикам не стоит.
Причина 2. Фактическое количество и распределение ВПЛ неизвестно.
Данные о зарегистрированных переселенцах, с одной стороны, отражают преимущественно ту часть граждан, которая испытывает потребность в социальной помощи, с другой — известны случаи регистрации фиктивных ВПЛ.
Те переселенцы, которые могут приобрести себе жилье, не спешат регистрироваться из-за определенных дополнительных расходов или рисков, связанных с регистрацией. Также не всегда ВПЛ остаются жить на месте регистрации, и дальнейшее изменение их места жительства не отслеживается.
То есть реальное распределение ВПЛ неизвестно. Несмотря на свою неполноту, имеющиеся данные позволяют оценить текущие тенденции и взаимосвязи, однако для реакции со стороны застройщиков этого недостаточно.
Причина 3. Для ВПЛ важнее существующая жилищная инфраструктура.
Не только переселенцы влияют на рынок жилья: существующая жилищная инфраструктура также влияет на решение лица переехать в конкретный населенный пункт. Согласно полученным из областных департаментов социальной защиты данным, ВПЛ чаще всего едут в города областного значения.
Скорее всего, это связано с тем, что Донбасс очень урбанизированный, и люди, которые выезжают оттуда, не привыкли к жизни в сельской местности. То есть они более чувствительны к качеству жилищной инфраструктуры.
В то же время существует зависимость между ВПЛ и количеством общежитий. Без учета иных факторов корреляция между этими показателями составляет 88%. Вероятно, это вызвано использованием общежитий в качестве временного жилья для ВПЛ и в целом низкой ценой на такое жилье.
Причина 4. Планы вернуться в прежнее место жительства.
Важную роль также играет расстояние от населенного пункта до зоны АТО.
С одной стороны, значительная часть населения переехала в соседние области. Возможно — из-за наличия знакомых или более подобных культуры или языка.
С другой — расстояние даже в пределах восточных областей также играет важную роль. Например, похоже на то, что трудоспособные ВПЛ склонны ехать в более дальние районы восточных областей, чем ВПЛ пенсионного возраста.
Связано ли это с планами переселенцев вернуться в прежнее место проживания после завершения войны, достоверно сказать нельзя.
Однако чем на меньшее расстояние ВПЛ переселились, тем легче будет вернуться. Значит, небольшое расстояние переселения сигнализирует либо о краткосрочности их проживания на новом месте, либо о пенсионном туризме.
Застройщикам нет смысла реагировать на краткосрочные потребности ВПЛ.
Почему переселенцы не должны рассчитывать на застройщиков
Причина 1. Влияние третьих факторов.
За последние годы в сфере жилищных инвестиций в восточной Украине наблюдалась нисходящая тенденция. Хотя в восточные области и прибыло большинство ВПЛ, инвестировать в строительство жилья здесь стали меньше.
Иными словами, увеличение населения за счет переселенцев не повлияло на изменение уровня инвестирования в жилищное строительство, хотя большинство ВПЛ прибыло в места, которые и так больше привлекают инвесторов.
Это наталкивает на мысль, что как на количество ВПЛ в определенном регионе, так и на уровень инвестирования в жилищное строительство влияют третьи факторы, например, уровень урбанизации региона.
Соответственно, изменение этих показателей вряд ли связано с приездом внутренне перемещенных лиц в восточные области. Следовательно, и рассчитывать ВПЛ на застройщиков не стоит.
Причина 2. Нужно больше времени.
Обычно реализация решения об увеличении инвестирования в жилищное строительство требует длительного времени. Резкий же отток таких инвестиций может отразиться уже в краткосрочном периоде и приводит к значительному спаду принятия в эксплуатацию жилья и росту количества недостроев.
Сейчас в восточных областях резких изменений этих показателей нет, и это хороший знак. Исключение — Запорожская область. Однако данные районного уровня показывают, что скачок числа недостроев в области почти вдвое вызван исключительно Бердянском, в котором за 2014 год появился 131 новый недострой.
Чтобы оценить, есть ли связь между ВПЛ и притоком инвестиций в жилищное строительство, нужно больше времени. Только тогда станет ясно, есть ли реакция рынка жилья на ВПЛ. Пока же переселенцам не стоит на это рассчитывать.
Причина 3. Повышение рисков.
Для частного сектора инвестиции в жилье в восточной Украине стали ассоциироваться с большими рисками. Зона конфликта близко, значит, риск порчи инфраструктуры повысился. Поэтому неудивительно, что на военные действия рынок жилья реагирует больше, чем на приток переселенцев.
Однако после завершения войны такие риски нормализуются, что позволит рынку жилья лучше адаптироваться к увеличению численности населения.
Причина 4. Средства благотворительных организаций.
На нужды ВПЛ международные и местные благотворительные организации выделяют значительную помощь. Однако какая их доля уходит на построение жилья, и есть ли такая доля вообще, достоверно неизвестно.
Вероятно, на это выделяют незначительную долю благотворительных взносов, или же эти деньги идут не на строительство жилья, а на ремонт имеющегося жилого фонда. Кроме того, за счет благотворительных организаций системно решить проблему жилья для переселенцев вряд ли получится.
Вместо заключения
Ощутимый рост численности населения в восточных областях пока не повлиял на приток капитальных инвестиций в строительство жилья. Объяснить отсутствие реакции рынка можно такими факторами.
1. Повышенный риск инвестирования на территории вблизи зоны АТО.
2. Незначительный период времени для реакции рынка.
3. Большинство переселенцев являются пенсионерами, которые не могут приобрести жилье или вообще живут в зоне АТО.
В данный момент застройщикам нет смысла ориентироваться на ВПЛ, а ВПЛ нет причин ожидать значительных сдвигов в решении жилищного вопроса со стороны застройщиков. Без государственного вмешательства решить эту проблему трудно. Однако Украина — не первая страна, которая столкнулась с такой проблемой.
В частности, международная организация UNHCR, которая занимается проблемами переселенцев по всему миру, не раз разрабатывала методики удовлетворения потребностей ВПЛ в жилье. Украине нужно проанализировать опыт других стран и адаптировать его к отечественным реалиям.
