Обманутые инвесторы, которые годами ждут от своих застройщиков квартир, не могут добиться помощи ни от правоохранителей, ни от местных властей. Достраивать дома людям, очевидно, придется самостоятельно и за свои деньги. О том, как в этом случае защитить свои права, а также как не стать жертвой строительных аферистов тем, кто еще лишь собирается инвестировать в жилье, в эксклюзивном интервью «Цензор.НЕТ» рассказал глава Всеукраинской общественной организации «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам» Алексей Гончарук.
«Минрегион составил список проблемных объектов. На этом все закончилось»
- Алексей, весной прошлого года ваша общественная организация, представляющая интересы пострадавших инвесторов, провела несколько масштабных акций протеста, которые назвали «марш зонтиков». По результатам этих акций была создана межведомственная правительственная комиссия. Удалось добиться конкретного решения проблемы?
- Через некоторое время после «марша зонтиков» у меня состоялась беседа с тогдашним министром Минрегиона Анатолием Близнюком, который пообещал, что он возьмет под контроль решение проблемы, проведет заседание комиссии и обеспечит присутствие чиновников самого высокого уровня. Потому что недостроенные дома, в которые люди вложили деньги, - это не только их личная беда, а большая социальная проблема, и ее нужно решить. Мы приводили цифры, предлагали конкретные механизмы, но для того, чтобы это все можно было «протащить» через парламент, нужно лобби. Говорю это абсолютно объективно. Здесь без поддержки власти не обойтись.
Все лето чиновники министерства пытались собрать какую-то информацию, перебрасывались друг с другом различными поручениями, а заседание комиссии - первое и единственное - состоялось только осенью. Ассоциация тогда в достаточно резкой форме рассказала на конкретных примерах, в каких регионах, при строительстве каких объектов люди потеряли свои деньги и не получили жилья. Договорились о проведении инвентаризации проблемных объектов по Украине и написании концепции реформирования законодательства об инвестировании в строительство недвижимости. По результатам заседания были проведены совещания со всеми регионами, в каждом регионе был назначен ответственный. В итоге, по сути, впервые был создан внятный список объектов, которые, по данным Минрегиона, являются проблемными.
К сожалению, с началом выборов работа была полностью остановлена. Теперь будем пытаться наладить диалог с новым министром, чтобы не кануло в Лету, то, что было сделано ранее. Есть проект концепции, который был создан и разослан всем органам и ведомствам, имеющим отношение к строительной сфере. На основании этого документа и будем двигаться дальше.
- Сколько таких проблемных объектов на сегодняшний день остается в Украине?
- В список Минрегионстроя вошли 208 объектов. Хотя по нашим данным их должно быть значительно больше.
- Вы можете озвучить первую десятку?
- Первой десятки, по сути, не существует - это же не рейтинг. Поэтому не стал бы выделять какие-то из них, тем более что существует договоренность этот список не опубликовывать пока он не будет окончательно сформирован.
«Искать деньги вместе с застройщиком - практически всегда дело гиблое».
- Алексей, какими бы хорошими ни были концепции, государство никогда не даст деньги на то, чтобы достроить дома. Как реально решить проблему? Что думают по этому поводу сами обманутые инвесторы?
- Среди инвесторов, как Вы понимаете, есть люди разных взглядов. У нас внутри организации тоже существует определенный плюрализм мнений. Люди высказывают разные точки зрения и это здорово. На собраниях Ассоциации, на которых принимаются важные решения, участвуют обычно представители большого количества различных групп инвесторов с разных объектов. А самих инициативных групп у нас более сотни. Но мы все равно попытались договориться и прийти к единому знаменателю. То, что я сейчас озвучу от имени организации - это мое личное мнение - не официальная позиция Ассоциации. Я сторонник ответственного либерализма и считаю, что человек должен думать прежде, чем инвестировать деньги в строительство.
Да, нельзя отрицать, что государственное регулирование в этой сфере некачественное, правоохранительная система не работает так, как должна, хотя люди платят за это налоги. Плохо и то, что застройщики сегодня имеют возможность творить то, что хотят, и остаются безнаказанными. Но я же адекватный человек и понимаю, в какой стране я живу. Следовательно, инвестируя в строительство в Украине, я обязан учитывать и соотносить существующие риски.
Приведу простой пример. Есть яблоко. Вы хотите получить его за 30 копеек. Но если оно стоит на рынке объективно 1 гривну, то за меньшую цену оно будет либо плохим, либо завтра, а вам хотелось бы сегодня. К тому же его могут не довезти или оно испортится по дороге. То же самое с инвестированием. Если человек покупает яблоко за 30 копеек, он остальные 70 должен мысленно отложить «про запас», чтобы компенсировать риски, если они возникнут. Это теория. Во всем мире это хеджирование, страхование и другие вещи, которые уменьшают негативные последствия от возникновения рисков. У нас, к сожалению, и государство, и общество еще не достаточно зрелое, и полноценных механизмов, которые защищают права инвесторов, просто нет.
Поэтому ситуацию надо оценивать объективно, а принимая решение о серьезном вложении денег в какой-то объект, необходимо все взвесить, проконсультироваться со специалистом. Когда идут покупать автомобиль, люди, как правило, обязательно с собой берут товарища, который в них разбирается. А когда покупают квартиру, часто относятся к этому чуть ли ни как к рождению ребенка - «скажем кому-нибудь только после того, как купим…».
- С проблемой выбора, согласна на все сто, но все-таки, кто должен достроить дома и дать возможность людям туда въехать? Какое участие в этом государства?
- Надо дать возможность людям самостоятельно достроить эти дома, честно защитить свои права. Роль государства совсем не в том, чтобы дать денег на все те объекты, которые не достроены. Этого делать нельзя. Вы, к примеру, не инвестировали деньги в строительство?
- Нет.
- Почему тогда за счет Вашей семьи должны достраивать жилье другим людям?
- Как тогда должно себя вести государство в этой ситуации?
- Во-первых, государство должно наказать виновных. Довести до ума уголовные дела, открытые по фактам преступлений против инвесторов. После чего должен включиться механизм компенсации ущерба, нанесенного преступниками, если у них нет возможности это компенсировать. По закону это делается государством. Это уже существующий путь, который позволит вернуть деньги части пострадавших инвесторов. Для того чтобы это стало возможно государство должно принять пакет нормативных документов, который регулировал бы процедуру определения размера и получения такой компенсации. Если этого не сделать - эта норма Гражданского кодекса так и останется «мертвой». Если не всем, то хотя бы части из них.
Во-вторых, государственное регулирование сегодня настолько некачественное, что даже у хорошо организованных инвесторов, которые знают, что им делать дальше, практически нет шансов достроить дом. Прежде всего, это связано с тем, что невозможно подсчитать, кто и сколько денег вложил в строительство. Выберите любой недострой в Украине, и я Вам гарантирую, что никто (кроме собственников застройщика) достоверно не знает, кто и что должен получить с этого дома по результатам достройки. Потому что можно продавать квартиры через инвестиционные договора, через договора купли-продажи имущественных прав, на половину дома выпустить облигации и т.д.
- Хотите сказать, что этот процесс никто не контролирует?
- Государство не видит всех инвестиций в объект. Ни правоохранительные органы, ни местные администрации, ни центральные органы государственной власти... В лучшем случае видит менеджмент застройщика. Если даже предположить, что застройщик очень хороший, что он все честно показывает и потом не «дорисует» ничего задними числами, то достоверность этих данных не получится проверить почти никогда. Не существует единого источника информации, который позволил бы это делать.
- Зачем он нужен?
- Возьмем следующую ситуацию. Застройщика посадили, сотрудничать и возвращать деньги людям он не хочет. Часть инвесторов, которые каким-то образом узнали друг о друге, смогли объединиться и нашли деньги на достраивание дома. И вот они уже готовы в него вселиться, как тут появляется еще какая-то группа инвесторов, к примеру, человек 20, и начинают претендовать на жилплощадь. И даже приносят корешки квитанций о том, что вовремя перечисляли деньги. Подлинные они или «липовые» - это большой вопрос. В принципе, при злом умысле их может подделать либо сам застройщик, либо люди из его близкого окружения, у которых есть доступ к печати, бланкам и т.д. Оспорить грамотно оформленные документы будет очень сложно. Это такое поле для наперсточников, что Вы себе даже не представляете. Именно поэтому я и говорю, что, прежде всего, необходимо изменить законодательство. Нормативные документы в таком состоянии, что говорить о каком бы то ни было эффективном решении этой проблемы в принципе нельзя.
Сейчас многие люди может и готовы были бы сами достраивать объекты, но у них нет уверенности, что достроив их они будут собственниками того что достроили. Вот и получается замкнутый круг…
Была инициатива КГГА забрать недострои и передать их на баланс коммунальным предприятиям, заново отвести под них землю. Представьте, Вы вложили деньги, а потом узнаете, что недостроенный дом передали на баланс «ЖЭКа». Приходите на прием к начальнику и спрашиваете: «Так когда же будет достроена моя квартира?» А он спокойно отвечает: «Денег же нет. Как из бюджета дадут - так и достроим». Теперь вспомните скандал с «Элита-Центром», который разгорелся в 2006 году. На сегодняшний день - за 7 лет - для пострадавших построили чуть больше сотни квартир. А таких людей более тысячи. По нашим подсчетам, чтобы решить проблему долгостроев по подобной схеме, надо еще примерно лет 400. Это утопия - ждать, пока государство или коммунальный бюджет все это профинансирует. Поэтому выход очевиден: нужно брать и достраивать дома самостоятельно, а государство должно обеспечить упрощенный порядок достройки, предусмотреть налоговые льготы для достраивающих компаний, создать механизмы определения собственников недостроя и гарантий прав инвесторов. Инвесторам же нужно объединяться, нанимать кризисных менеджеров, которые умеют управлять проблемными объектами, искать системных инвесторов и пути реанимации финансовой составляющей проектов.
О деталях и процедурах можно говорить и спорить долго. Например, одно из предложений Концепцией, о которой я говорил, сводится к тому, что перечень инвесторов каждого проблемного объекта должен определяться специально созданной при ОГА комиссией, в состав которой должны входить представитель прокуратуры области, представители Госфинуслуг, органа местного самоуправления, на территории которого расположен объект, застройщика, объединения инвесторов объекта.
- Как быть с землей, на которой стоит дом?
- В решении этого вопроса должны помогать органы местного самоуправления. Если, к примеру, застройщик не хочет ничего делать, - взяли и забрали землю в связи с нарушением режима ее использования. Дали возможность инвесторам создать кооператив, а потом отдали ему землю. Не хотят инвесторы достраивать - пусть проведут экспертизу, оценят стоимость объекта и совместно продадут его.
Искать деньги вместе с застройщиком - практически всегда дело гиблое. Потому что застройщик ищет, как правило, возможность дополнительно заработать, а не достроить объект. Но если застройщик заявляет, что он все-таки готов достроить объект самостоятельно, то он должен подтвердить, что у него есть для этого финансовые ресурсы и предоставить детальный план строительства.
- А если у инвестора нет денег на то, чтобы достраивать?
- Тогда, скорее всего, ему придется смириться с тем, что он понес убытки. Либо можно согласиться с тем, что другие люди достроят дом, а ты получишь в нем свою долю в меньшем объеме. Эти отношения при желании всегда можно урегулировать. Было бы желание.
А чтобы обезопасить людей в будущем, государство, в свою очередь, должно обеспечить эффективную правоохранительную систему, максимальное информирование о застройщике, чтобы инвестор не был обманут. Особая тема - персонификация ответственности. Чтобы было понятно, какое должностное лицо несет ответственность, и если в какой-то момент должность занял другой человек, то это не снимало бы ответственности с компании. Не менее актуально ввести более жесткое наказание за недостоверную рекламу об условиях инвестирования.
- Может, гражданам вообще перестать покупать квартиры у коммерческих застройщиков напрямую. А довериться выбору государства, вкладывая деньги в льготные программы по кредитованию жилья?
- Государство - это самый не дисциплинированный и не надежный контрагент в Украине. Но что самое главное - управу на него найти невозможно, ее просто не существует в природе. Можно разве что пытаться договориться «по-хорошему» и не факт, что у тебя получиться. Поэтому есть люди, которые инвестировали средства в жилье в рамках государственных программ, но ничего не получили. Например, в декабре прошлого года в нашу организацию обратилась семья киевлян, которые инвестировали деньги, чтобы купить квартиру в рамках президентской программы «Доступное жилье». Люди заплатили первый взнос, им пообещали, что они скоро получат жилье и будут ежемесячно выплачивать кредит. Но уже больше девяти месяцев дом не могут ввести в эксплуатацию, а плату с них требуют уже повышенную. Чем это лучше частных застройщиков? На кого рассчитана эта программа? На людей, которые не защищены социально, у них нет денег, чтобы платить за пустые обещания. Они продали все, что имели ради первого взноса. А государство их просто «кинуло». И это не единственный факт. Еще лет пять назад были серьезные проблемы с государственным фондом содействия молодежному строительству, когда возникли проблемы почти по двум десяткам объектов, и пострадало около 500 семей. До сих пор дома не достроены, а люди по-прежнему должны государству деньги.
- Как оценить потенциальные риски при выборе застройщика?
- Это может сделать только специалист. Правда, грамотный юрист, который не имеет опыта работы в этой области, почти всегда Вам скажет: «Не нужно туда лезть»! Потому что документы, которые людям предлагают подписать, почти всегда достаточно жестко выписаны по отношению к инвесторам, а выполнение обязательств застройщиком почти никогда надлежащим образом не обеспечено. Какие уж тут гарантии?
