Усилиями отечественных чиновников 2013-й для рынка недвижимости Украины оказался необычным. Если традиционно в летние месяцы на рынке продаж вторичного жилья наступает полное затишье, и он начинает оживать лишь в первые дни осени, то в этом году все происходило с точностью до наоборот. Нынешнее лето запомнится участникам рынка необычайной нервозностью, а вот осень встретила их глухим застоем. Причин для этого у продавцов и покупателей недвижимости было предостаточно. Власть взялась наводить порядок, а, как известно, любые нововведения в нашей стране не проходят гладко, и страдать от новаций чиновников приходится рядовым гражданам.
Оценка для налогов
Напомним, что с 1 августа в силу должны были вступить законодательные инициативы, принятые Кабинетом министров, Фондом госимущества и Министерством юстиции с целью совершенствования налогообложения сделок с недвижимостью. Согласно этим документам, в последний месяц лета по-новому должна была заработать система оценивания недвижимости для целей налогообложения. Впервые в нашей стране все отчеты по оценке недвижимости должны были регистрироваться в Единой базе данных отчетов об оценке для целей налогообложения и уплаты других обязательных платежей. По замыслу власти, этот реестр будет администрироваться Фондом госимущества, а доступ к этой базе получат Министерство юстиции, Министерство доходов и сборов, Госземагентство, нотариусы, проводящие сделки по купле-продаже недвижимости, и заказчики оценки (то есть продавцы недвижимости).
От грядущих изменений участники вторичного рынка недвижимости стали ждать неприятностей. Прежде всего, возникло опасение, что из-за изменений в правилах купли-продажи недвижимости украинцы будут вынуждены платить в несколько раз больше за оценку своего имущества. Дело в том, что определять стоимость имущества по новым правилам будут только сертифицированные специалисты (заранее прошедшие обучение в одном из 26 "аккредитованных" вузов Фонда госимущества). Соответственно, количество оценщиков 1 августа должно было резко сократиться, а, как свидетельствует опыт подобных реформ, их услуги — столь же резко подорожать. Кроме того, участники рынка справедливо опасаются, что новые правила заставят оценщиков устанавливать более высокую оценочную стоимость недвижимости. Высказывались мнения, что она может быть даже выше реальной рыночной цены объектов. А поскольку платить все налоги и сборы предполагается в процентах именно от цены, выставленной оценщиком, нововведения грозят значительно ударить по карману украинцев, решившихся на сделки с недвижимостью. Оценки реальных потерь участников сделок существенно разнились в зависимости от уровня оптимизма экспертов, и диапазон оценок от 1 до 10% лишь добавлял нервозности рынку.
В результате, как покупатели, так и продавцы недвижимости стремились завершить сделки до 1 августа, и первые два месяца лета оказались для рынка особенно жаркими. Впрочем, 31 июля, накануне решающей даты, Кабмин на своем заседании перенес введение изменений на три месяца — до 1 ноября.
Сентябрьский "безнал"
Однако вздохнуть свободно участники рынка не смогли, поскольку на горизонте появилась новая дата — 1 сентября. Изменения, вступившие в силу в первый день осени, способны не менее кардинально повлиять на денежные затраты рядовых украинцев при покупке столь жизненно необходимой недвижимости.
С первого сентября начало действовать постановление НБУ "Об установлении граничной суммы наличных расчетов" от 06.06.2013 г. Теперь при заключении договора купли-продажи квартиры, дома или любой другой недвижимости (стоимостью свыше 150 тыс. грн), расчеты между сторонами должны проводиться путем перечисления средств с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца или любым другим безналичным способом.
Как это будет происходить на практике, на сегодняшний день еще не знают ни риелторы, ни нотариусы, ни покупатели, ни продавцы. Многие нотариусы просто не оформляют договоры с недвижимостью, ожидая, пока будет отработана новая схема.
В своем электронном уведомлении Нацбанк предложил следующие способы безналичных расчетов:
1. Перечислением денежных средств с расчетного счета покупателя на счет продавца.
2. Путем открытия покупателем депозитного счета на имя продавца.
3. Внесением денежных средств в депозит на отдельный счет нотариуса.
4. Использование аккредитива.
5. Внесением наличных средств покупателем на расчетный счет продавца.
Казалось бы, участникам сделок предоставляется достаточно широкий диапазон возможностей безналичных расчетов через отечественные банки, однако уже сейчас ясно, что при переходе на безналичную форму оплаты у граждан Украины возникнет ряд проблем и нюансов.
Цена реформы
Первый нюанс — валютный. Твердое требование Нацбанка — проведение безналичных операций в гривне — "обойти" никак не удастся. Не секрет, что в нашей стране жители предпочитают хранить свои средства в иностранной валюте. Нередко — в наличной форме, "под матрацем". Поэтому очень многим украинцам необходимо будет произвести обмен иностранной валюты на гривну и только после этого положить ее на свой расчетный счет. Разумеется, место обмена валюты покупатель будет выбирать сам: менять их в обменниках и вести деньги в чемоданах, производить обмен непосредственно при зачислении на счет либо открывать мультивалютный счет. Аналогичные проблемы возникнут и у продавца, доверяющего твердой валюте. В любом случае, будут потери при двойной конвертации валюты (по оценкам специалистов рынка стоимость объекта недвижимости может вырасти только по этой причине на 1–3%).
Ряд серьезных нюансов может возникнуть из-за специфики отечественной банковской системы. Многие банки на сегодняшний день просто не готовы к проведению расчетов за недвижимость по безналу. Практически все они могут предложить стандартный набор услуг: открыть расчетные счета, положить деньги, перевести их на другой счет. Но эти банковские услуги не адаптированы к специфике расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости и открывают широкое поле для разного вида мошенничеств. Банки предлагают банальный перевод со счета покупателя на счет продавца, не учитывая, что сделка может растянуться на несколько дней, в течение которых одна из сторон может передумать. Кроме всего перечисленного необходимо помнить, что банки работают с физическими лицами не полный рабочий день. В каждом банке время разное, а это не совсем удобно. Не многие знают, что расчетный счет банки открывают только при наличии прописки (регистрации) в данном населенном пункте, а ведь многие покупатели требуют выписки жильцов из продаваемой квартиры до момента совершения сделки. Поэтому чтобы избежать проблем, желательно открыть текущие счета заблаговременно.
Большое значение, как выяснилось, имеет выбор банка для проведения безналичных расчетов. При принятии решения следует очень внимательно изучить тарифы банка на обслуживание текущих счетов физлиц (см. таблицу).
Тарифы за проведение перевода в большинстве банков колеблются в диапазоне от 0,2% до 1%. Это касается как внутрибанковских операций, так и межбанковских. Перевод денег на счет в другом банке немного дороже, поэтому желательно все же открывать счета и проводить расчеты в одном банке, еще лучше — в одном отделении банка.
Если перечисляется значительная сумма, а в случае сделки с недвижимостью это практически всегда солидные деньги, то лучше выбирать банк, ограничивающий комиссию абсолютным значением. К примеру, комиссия составляет 0,5%, но не более 500 грн. Во многих банках такие ограничения установлены. Если же по невнимательности не будет замечено отсутствие максимального тарифа, то участник сделки с недвижимостью даже на десятых долях процента может потерять тысячи, а то и десятки тысяч гривен. Самая большая угроза чаще всего прячется в тарифах за снятие наличных денег (обналичивания) через кассу банка. К счастью, сегодня пока еще можно найти банк, чьи тарифы окажутся вполне приемлемыми для продавцов и покупателей недвижимости.
Руководство Нацбанка утверждает, что основная цель введения ограничений на расчет наличными — это увеличение объемов безналичных расчетов и привлечение дополнительных ресурсов для кредитования экономики. В НБУ считают, что увеличение безналичных расчетов увеличит поступление финансовых ресурсов в банковскую систему и повысит ликвидность банков. Замглавы Национального банка Украины Вера Рычаковская заверяет: "Сокращение наличного оборота позитивно повлияет на экономику страны. Мы рассчитываем на дополнительный рост ВВП, увеличение кредитования экономики в национальной валюте и снижение объемов иностранной валюты, находящейся вне банковской системы". Собственно, и добавить к сказанному банкиршей нечего. Потому как государственные банкиры сами доступно объяснили, что они на самом деле сделали. Залезли в карман рядовых украинцев с целью повысить ликвидность банков. Привычку наших государственных мужей решать проблемы за счет основной массы украинских граждан, похоже, уже не искоренить.
Однако на этот раз они, кажется, перегнули палку. В результате двух нововведений — обязательного безналичного расчета и новых правил оценки, которые хоть и перенесены на осень, но не отменены, — дополнительные затраты украинских граждан, желающих, как правило, улучшить свои жилищные условия, вырастут, по самым скромным расчетам, на 2–4%. Ирония нашего рынка жилья состоит в том, что украинцы приобретают новое жилье, продавая старое. В результате 2–4% от суммы сделки, которые наши чиновники предлагают отдать государству и отечественной банковской системе, в большинстве случаев могут оказаться неподъемными для простых украинцев. То есть улучшение жизни опять откладывается на неопределенный срок…
