«Строительная революция» премьера приведет к переходу права брать взятки от депутатов горсоветов к чиновникам горадминистраций. И к увеличению числа безответственных застройщиков.
Законопроект «О регулировании градостроительной деятельности», названный премьер-министром «революционным», действительно может стать в случае принятия парламентом эпохальным документом для отрасли.
С одной стороны, проект закона без преувеличения позволит строительной отрасли выйти из кризиса. Документ значительно упрощает разрешительные процедуры в строительстве: вместо 93-х процедур, предусмотренных действующими правилами, застройщику оставят 23, из которых только 9 шагов будут касаться его компетенции. Сегодня все разрешительные процедуры отнимают у инвестора строительства 416 дней, после принятия закона – 60 дней.
С другой стороны, принятый закон создаст беспрецедентные тепличные условия для строителей, что для Украины выльется в увеличение доли некомпетентных и неответственных застройщиков. Выход на стройплощадку и принятие объекта им максимально упростили. При этом разработчики проекта закона фактически разрешили стройкомпаниям строить без контроля над проектной документацией.
В частности, законопроект разрешает застройщику поставить забор и начать рыть котлован, никого не спрашивая и сразу, как только он получит документацию, подтверждающую права собственности или аренды на землю.
Прокладывать инженерные сети и строить объекты 1-3 категории сложности (практически все здания, кроме торговых и бизнес центров, школ, больниц, театров, жилья до 10-ти этажей и транспортной инфраструктуры) застройщик сможет сразу же после того, как Госархстройинспекция зарегистрирует его соответствующее письменное своеобразное заявление о намерениях.
Для ввода в эксплуатацию указанных объектов также потребуется только декларация о намерениях. При этом для объектов 1-3 категорий сложности не требуется никакой государственной экспертизы проектной документации. Требование провести экспертизу в тексте документа присутствует – но с поправкой «по желанию». Вся ответственность за какую-либо погрешность в проекте, которая может привести к частичному или полному разрушению объекта, будет ложиться на проектировщика. И на главу частной экспертизы, если заказчику вдруг взбредет в голову потратить на это деньги.
Разработчики документа утверждают, что лучшей экспертизой станет страхование ответственности перед третьими лицами за причинение ущерба имуществу, здоровью и жизни людей, а также страхование послепусковых гарантийных обязательств. Однако вряд ли страховому рынку следует ожидать прибылей от «Строительной революции». В проекте закона действительно прописана возможность (не обязательство) страхования, и оно даже стимулируется нормой, согласно которой при наличии акта страховки застройщику не надо будет получать акт готовности на объект. Вот только акты готовности предусмотрены только для объектов 4-5 категорий сложности. Из коммерчески привлекательных объектов, а значит тех, которые реально будут строиться, под 5-й и 4-й категориями числятся только торговые и офисные центры, а также жилищное строительство высотностью от 10 этажей.
Но это по действующим нормам. Авторы революционного документа возлагают на Кабмин обязанность утвердить обновленный перечень объектов 4-й и 5-й категорий. И.о. первого замминистра регионального развития и строительства Анатолий Беркута уже заявил, что жилые 16-этажные дома будут входить в «льготную» 3-ю категорию. А, к примеру, архитектор Лариса Скорик вообще настаивает на включении к этой категории жилых домов высотностью до 30 этажей. Таким образом, разработчики законопроекта пытаются дать стимул для развития жилищного строительства, до сих пор не оправившегося от кризиса, однако не факт, что украинский застройщик станет качественно разрабатывать проектную документацию без какого-либо контроля сверху. В Минрегионстрое кивают на соседнюю Польшу, где строительный рынок работает именно на таких принципах. Однако стоит ли объяснять разницу в менталитете и уважении к закону украинца и поляка?
И все-таки, даже не это самое главное в проекте закона. Предлагаемое сокращение и упрощение разрешительных процедур вряд ли избавит строителей от дачи взяток. Если сегодня компаниям приходится доплачивать за быстрое выделение земельного участка под застройку, что сегодня в компетенции горсоветов – то с принятием документа строителям придется нести деньги в горадминистрации.
Законопроект четко определяет, что решения о предоставлении земельных участков государственной и коммунальной собственности принимает не местный совет, а его исполнительный орган – местная администрация. Кроме того, выделение, а равно и застройка на землях государственной и коммунальной собственности возможна только при условии наличия у населенного пункта Генерального плана, и разработанных на его основе Зонинга (определяет условия и ограничения использования территории) и Детального плана территории (ДПТ, определяет планировочную организацию и развитие территории) соответствующего участка. Причем после принятия закона, у местных властей будет ровно год, чтобы разработать и утвердить соответствующий пакет документов. В противном случае – законопроект грозит мораторием на выделение земли в таких населенных пунктах. Если же власти определенного города успевают разработать и утвердить Генплан, Зонинг и ДПТ, то горадминистрация будет выставлять свободные от застройки земли на инвестиционные конкурсы. Тут-то и понадобится строителям умение всунуть определенную сумму нужному человеку.
В случае если по какому-то участку не будет утвержден Зонинг, застройщик может взять инициативу в свои руки и за свои средства разработать необходимую документацию, после чего горадминистрация выделит ему эту землю. Конечно, заинтересованное частное лицо должно будет оформить Зонинг по всем правилам, однако в его силах будет повлиять на очень важные факторы – определить, скажем, максимальную этажность или назначение объектов на интересующем его кусочке земли. А сам Зонинг, к слову, экспертизе не подлежит.
Впрочем, как показывает практика, окончательная редакция принятого Верховной Радой закона может в корне отличаться от зарегистрированного законопроекта. Ожидается, что документ пройдет первое чтение в декабре, а в целом будет принят уже в следующем году. Пока же «революционный» документ вызывает много вопросов.
