Як захистити орендовані землі та законно оптимізувати податки? Про землю і земельний банк в аспектах оренди, податків та аудиту говорили експерти АО Spenser&Kauffmann під час практикуму для юристів.
Зберегти банк
Договори оренди, укладені до зняття мораторію і запуску ринку землі, продовжують діяти у загальному порядку до завершення терміну. А перехід права власності на орендовану ділянку до іншої особи відповідно до ч.2 ст.32 закону «Про оренду землі» не є підставою для зміни умов або припинення договору оренди. На практичних рішеннях щодо таких договорів зупинився радник, співкерівник практики нерухомості та земельного права Максим Максименко.
На його думку, напередодні відкриття ринку землі раціональним рішенням буде переукладання договорів оренди на максимально можливий термін — до 50 років. Утім, позитивною альтернативою виступають також договори емфітевзису, які можна укласти, наприклад, на 100 років і більше.
В проекті закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (№5535) пропонуються кілька обмежувачів, які на першому етапі мають мінімізувати ризики втрати земельного банку. Зокрема, до 2020 року юрособи не зможуть купувати землю сільгосппризначення, а фізособам установлено ліміт площі — 500 га. Крім того, останнім необхідно буде подати документи, що підтверджують походження грошей на купівлю ділянки. Також загальна площа земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у власності однієї юрособи (в тому
числі з урахуванням пов’язаних осіб), не може перевищувати третини площі сільгоспугідь об’єднаної територіальної громади.
Найбільш важливі аспекти аудиту земельного банку назвала партнер, керівник практики нерухомості та земельного права Олександра Федотова. Вона дала рекомендації щодо етапів проведення такого аудиту, розповіла про основні помилки, які допускаються при укладанні договорів купівлі-продажу та оренди земельних ділянок, а також зупинилася на підставах розірвання договорів оренди, питаннях орендної плати та нормативно-грошової оцінки землі.
Обґрунтувати ділову мету
Операції щодо експорту товарів, не характерні для основного виду діяльності платника податків, органи Державної фіскальної служби відносять до категорії нетипового експорту і розглядають як незаконну схему оптимізації оподаткування. На питаннях законності таких дій з точки зору судів зупинився старший юрист Станіслав Карпов.
На його погляд, використання нетипового експорту обумовлене відсутністю ефективної системи бюджетного відшкодування ПДВ і, по суті, є своєрідною відповіддю бізнесу державі.
Одним з учасників схеми є реальний експортер, в якого за рахунок здійснення постійних експортних операцій (які обкладаються ПДВ за ставкою 0%) накопичуються значні обсяги податкового кредиту. При цьому податкові зобов’язання щодо ПДВ є суттєвими. Отримати бюджетне відшкодування в нинішніх реаліях досить проблематично.
Другим учасником є платник, в якого, навпаки, є значні зобов’язання щодо ПДВ, а сума податкового кредиту невелика. Отже, він зацікавлений в отриманні додаткового податкового кредиту за відсутності нових зобов’язань. Він і стає номінальним експортером, якому продається товар і який укладає договір комісії з реальним експортером, за яким останній зобов’язується реалізувати товар на експорт від імені номінального експортера. В результаті в останнього виникає податковий кредит (унаслідок придбання
