Пробелы в действующем правовом регулировании зачастую становятся преградой для реализации заинтересованными лицами своих законных прав. Подтверждением тому может послужить предусмотренный законодательством порядок регистрации прав на недвижимое имущество.
В условиях захлестнувшего страну финансового кризиса, а также всё более нестабильной экономической ситуации, Верховная Рада попыталась использовать нормотворческие рычаги с целью увеличения капиталооборота в экономике страны и минимизации рисков, связанных с коммерческой деятельностью. Проявлением указанной попытки стало внесение в конце 2008 года ряда изменений в законодательные акты, в том числе и Закон Украины «Об ипотеке», потому как ипотека, среди других способов обеспечения выполнения обязательств, получила наибольшее распространение.
В первую очередь следует обратить внимание на положительные моменты указанных изменений.
Так, Законом Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотекодержатель может в случае нарушения ипотекодателем основного обязательства, обеспеченного ипотекой, удовлетворить требования путем принятия в собственность предмета ипотеки.
В соответствии с внесенными дополнениями в статью 37 указанного закона, для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки, правовым основанием помимо договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, включена соответствующая оговорка в ипотечном договоре.
Это положение в полной мере является логичным и справедливым, поскольку на стадии заключения основного соглашения и договора о его обеспечении стороны имеют возможность предусмотреть помимо самого предмета обеспечения обязательства также и порядок его реализации в случае нарушения обязанной стороной основного обязательства.
Однако на практике становится проблематичной последующая реализация предусмотренных положений оговорки в ипотечном договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Примером указанных «трудностей» является регистрация права собственности на недвижимое имущество ипотекодержателем, которое приобретено в силу предписаний указанной оговорки в ипотечном договоре, в результате ненадлежащего исполнения ипотекодателем основного обязательства, обеспеченного ипотекой.
В соответствии со статей 181 Гражданского кодекса Украины в понятие «недвижимого имущества» включаются:
- земельные участки;
- объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которы является невозможным без обесценивания и изменения назначения (здания, сооружения и т.п.).
Из этого следует выделить в отдельную категорию недвижимого имущества земельные участки, поскольку регистрация на них права собственности по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорке в ипотечном договоре сложностей не вызывает - всё прописано в специальных актах земельного законодательства, а также разъяснениях Минюста и Госкомзема.
Помимо норм указанного Закона Украины «Об ипотеке», договор ипотеки является основанием для перехода прав на недвижимое имущество также в силу статьи 19 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений».
Статья 126 Земельного кодекса Украины относит к документам, которые удостоверяют право на земельный участок, гражданско-правовое соглашение по отчуждению, заключенное в порядке, установленном законом. Эта норма кодекса имеет отсылочный характер к специальному нормативному акту, в данном случае Закону Украины «Об ипотеке». При этом, на государственном акте ипотекодателя о праве собственности на земельный участок нотариус, который удостоверяет (выдаёт) документ, и орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании которого состоялось отчуждение.
С целью реализации законодательных положений, Минюст внес соответствующее дополнение в п. 62 и п. 103 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утверждённой приказом от 03.03.2004 № 20/5. Теперь право собственности на недвижимое имущество может быть подтверждено, в частности, ипотечным договором, который содержит оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя; и в инструкции продублировано положение Закона о том, что ипотечный договор с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество – предмет ипотеки.
Иначе обстоят дела с регистрацией прав собственности на здания и сооружения регистрация прав на которые в соответствии с заключительными положениями Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» отнесены к компетенции коммунальных предприятий бюро технической инвентаризации.
В отношении порядка регистрации указанного имущества Минюст принял совершенно противоположное, относительно предыдущего, решение. Так, в 2005 году приказом № 49/5 внесены изменения во Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, которыми ипотечный договор был исключен из перечня правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества. При этом, в указанном перечне остаётся договор об удовлетворении требований ипотекодержателя.
В соответствии с положениями Закона Украины «Об ипотеке», оговорка об удовлетворении требований ипотекодержателя в ипотечном договоре приравнивается по своим правовым последствиям к договору об удовлетворении требований ипотекодержателя, однако указаная оговорка в договоре по своей юридической природе является иным документом.
Более того, основной преградой для регистрации органами БТИ права собственности ипотекодержателя является то, что ни договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, ни оговорка в ипотечном договоре не являются документами, которые четко фиксируют факт перехода права собственности, в сравнении с тем же договором купли-продажи или дарения. Эти положения лишь формулируют отлагательные условия, при наступлении которых в будущем возможен переход прав собственности.
При этом, следует обратить внимание на то, что органы регистрации прав не наделены полномочиями по установлению юридических фактов (например, нарушений ипотекодателями положений ипотечных договоров), в том числе относительно перехода прав собственности.
Поэтому, попытки регистрации права собственности за ипотекодержателями в большинстве случаев заканчиваются отказом БТИ.
Из указанной ситуации есть два выхода:
- дополнительно заключить нотариально удостоверенный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, который в соответствии с приложением к Временному положению о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество является правоустанавливающим документом, или
- обратиться в суд с административным иском к БТИ об обязательстве проведения государственной регистрации права собственности на основании предусмотренной законом соответствующей оговори в ипотечном договоре.
Необходимо обратить внимание на порядок обращения в суд ипотекодержателя за защитой своего права. Как показывает практика, является ошибочным обращение в суд с иском о признании права собственности на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорки в ипотечном договоре. Об этом указал в определении от 28.01.2009 г. Верховный Суд, ссылаясь на то, что отсутствуют предусмотренные законом основания для признания права собственности на предмет ипотеки, поскольку в соответствии со статьей 36 Закона Украины «Об ипотеке» в судебном порядке разрешаются только иски об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Возможно в будущем этот порядок судебной защиты может измениться, поскольку Законопроектом № 0866 «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и соответствующего внесения изменений в статью 334 Гражданского кодекса Украины предусматривается возникновение права собственности приобретателя недвижимости со дня государственной регистрации этого права соответствующим органом по месту нахождения недвижимого имущества.
Принимая во внимание изложенное, приходим к выводу о том, что уже на этапе заключения ипотечного договора с соответствующими положениями, необходимо не только учитывать предписания соответствующих законов, но и оценить с практической стороны возможность реализации указанных положений договора.
