Если ранее высказывались опасения по поводу упразднения БТИ, то, как показывает практика, бояться нужно было не факта, а самой процедуры. По мнению специалистов, от реального перехода на режим «единого окна», т. е. осуществление регистрации прав на земельный участок и постройку, а также другое жилое имущество в едином органе, Украину отделяют десятилетия. Причина в том, что на протяжении многих лет информация о правах собственности на недвижимое имущество фиксировалась на бумажных носителях, которые хранились и хранятся в закромах БТИ. Только по Киеву архив Бюро насчитывает более 100 лет и, соответственно, содержит сотни тонн бумаги, исписанной датами и цифрами, отображающими разнообразные трансакции.
Не нужно быть провидцем, что бы с уверенностью сказать, что быстро и качественно переместить «бумажные» данные в электронный Государственный реестр прав на недвижимое имущество практически невозможно ни с технической, ни с материальной, ни даже с технологической точки зрения. Кроме того, при подобном «перемещении» не исключается вольная или невольная утеря отдельных данных, которые сегодня не подлежат контролю, и ответственность за таковую возлагается на всеобъемлющий «человеческий фактор». А после внесения информации в электронный Реестр, по заверениям министра юстиции Александра Лавриновича, любые несанкционированные изменения информации исключены.
Проблемы практики
Отсутствие Реестра привело к тому, что нотариусы до сих пор не получили необходимую информацию и, как следствие, вынуждены отказывать потенциальным клиентам в оформлении сделок. Более того, выданные с начала ноября прошлого года методические рекомендации предписывают оформлять сделки исключительно при наличии свидетельства нового образца, что ставит лишенных творческого воображения нотариусов в тупик при виде отживающего свой век ордера. Конечно, нотариусов понять нетрудно – согласно положениям нового Закона, расширение их полномочий уравновесилось ужесточением их ответственности за внесение в Реестр непроверенных надлежащим образом данных. Однако гражданам, желающим оформить право собственности, это не добавляет оптимизма. Несолоно хлебавши, эти самые граждане вынуждены отправляться в отделы регистрации прав на недвижимое имущество и выстаивать в очередях в помещениях, не оборудованных надлежащим образом.
На многочисленные жалобы по поводу низкого уровня оказания услуг органами Укргосрегистрации отреагировал Премьер-министр Украины Николай Азаров. В частности, он отметил, что крайне недоволен ошибками и недочетами, а иногда и очевидными организационными просчетами во время внедрения новой системы. Особое возмущение г-на Азарова вызвали отсутствие должного информирования граждан по вопросам нововведений, а также неудобства как в оборудовании центров Укргосрегистрации, так и в их территориальном расположении.
Возможность устранения указанных недостатков г-н Азаров усматривает в смене руководства Укргосрегистрации, о чем он, по его словам, уже поставил в известность Президента Украины. Кроме этого, вице-премьер-министру Александру Вилчуку совместно с Минюстом и Минрегионом поручено создать рабочую группу, которая в кратчайшие строки должна разобраться с проблемами в организации работы.
Спокойно! Причин для паники нет!
В то же время, нельзя не отметить, что изменения, внесенные в украинское законодательство, регулирующее имущественные права граждан, действительно являются новаторскими и прогрессивными по меркам международной практики. В Республике Беларусь схожие нормы действуют уже около 5 лет. При этом рынок недвижимости находился в коллапсе, вызванном внедрением этих норм, более полугода. По всей видимости, на этот же срок следует ориентироваться и нашим соотечественникам, желающим приобрести или продать жилую недвижимость.
Утешает то, что большинство экспертов придерживаются мнения об относительной ценовой стабильности, которая будет нарушена только в ближайшие 2–3 месяца. Можно не опасаться и неразберихи в работе государственных органов и нотариата в связи с передачей последнему полномочий по регистрации прав на недвижимое имущество. Ведь на Государственную регистрационную службу возлагаются обязанности по регистрации прав на первичном рынке, т. е. при покупке новостройки или формировании земельного участка, а нотариат будет заведовать регистрацией на вторичном рынке, оформляя сделки по приобретению, отчуждению, мене, передаче имущества в дар, а также на получение его на правах наследования.
Более того, специалисты считают, что нет оснований и для подорожания нотариальных услуг. Плата за «пользование» Реестром является фиксированной, а остальные «накрутки» зависят от самого нотариуса и, соответственно, чем они меньше, тем больше у него потенциальных клиентов. Да здравствует добросовестная конкуренция!
Не предвидится и волны афер, связанных с непрозрачностью формирования Единого реестра. Конечно, они будут, но в гораздо меньшем, чем прогнозировалось ранее, объеме. По мнению специалистов, большинство возможных афер с имуществом физических лиц уже воплощено в жизнь, о чем свидетельствуют многочисленные отряды лиц без постоянного места жительства. В то же время, в категории риска остаются одинокие пенсионеры, а также алко- и наркозависимые граждане.
А Вы застолбили участок?
Особенно внимательными следует быть владельцам земельных участков, поскольку данные на землю в Реестр внесены не полностью. Возможны ситуации, когда регистрация земельного участка будет произведена по поддельному решению суда или по поддельным документам на собственность. В данном случае, считают практикующие юристы, невзирая на предписания Закона о действительности документов, выданных ранее, законодательное преимущество будет у обладателя свидетельства о праве собственности. Во избежание неприятных сюрпризов юристы рекомендуют самостоятельно удостовериться в наличии информации в базах органов регистрации имущественных прав. Тем более, что данные о границах земельных участков в крупных населенных пунктах всегда вызывали большое количество вопросов. Кстати, внести информацию о праве собственности на жилое имущество в Реестр не помешает и владельцам квартир, однако в данный момент это не является приоритетным.
Под особый контроль необходимо взять государственное и коммунальное имущество, поскольку право общественности на землю в свое время было закреплено нормативными документами, выданными ныне не существующими органами. При утере таких документов земля и строения, на ней расположенные, становятся ничейными.
