Налогообложение жилой недвижимости: кто, сколько и как должен платить. Как отменить неверное определение суммы налога контролирующим органом
Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, введен законодателем с момента принятия в 2010 году Налогового кодекса Украины. Сначала объектом налогообложения выступали объекты жилой площади, которыми владели как физические, так и юридические лица.
Этот налог оставался незаметным для рядового гражданина, поскольку для его расчета длительное время учитывалась именно жилая площадь и были определены льготы в зависимости от ее размеров (менее 120 кв. м для квартиры и менее 250 кв. м для жилого дома). Вместе с изменениями в законодательство, которые уменьшали указанные льготы и расширяли объект налогообложения, менялась и актуальность налога на недвижимость.
Главные изменения в порядок уплаты указанного налога начались с 1 января 2015 года в связи с принятием Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно налоговой реформы» от 28 декабря 2014 года №71-VIII.
Согласно указанным законодательным изменениям, базой налогообложения определена уже не жилая площадь объектов жилой недвижимости, а их общая площадь. В то же время значительно уменьшены размеры общей площади объектов жилья, которые определяют льготы по уплате такого налога. К объектам налогообложения законодателем отнесены и нежилые здания (сараи, гаражи, летние кухни, погреба, мастерские и т. д.).
В таких условиях налог на недвижимость приобрел значительную актуальность. Особенно в условиях, когда подразделения контролирующих органов в массовом порядке стали рассылать плательщикам (физическим и юридическим лицам) уведомления-решения по уплате доначисленных сумм налога на недвижимость. Во многих случаях такие налоговые уведомления содержат ошибки в расчетах по определению сумм налогов и т. п.
Какие основные положения содержатся в законодательстве о налогообложении объектов жилой недвижимости, кто и сколько должен платить налог, каков порядок его начисления и уплаты и как обжаловать неправомерное решение контролирующего органа в случае неверного определения суммы налога?
За что мы должны платить? (Объект и база налогообложения — п. 266.2, 266.3 НКУ)
Налог уплачивается за общую площадь объекта жилой и нежилой недвижимости (гаражи, мастерские, летние кухни и т. п.), в том числе его часть.
Объекты жилой и нежилой недвижимости, в отношении которых не применяется указанный налог, определены в п. 266.2.2 НК Украины.
Кто является плательщиком и какие льготы предоставляются физическим лицам? (П. 266.1, 266.4 НКУ)
Плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.
Владельцы недвижимости — физические лица не будут платить налог за объект, имеющий площадь:
— менее 60 кв. м включительно (для квартиры/квартир);
— менее 120 кв. м включительно (для жилого дома/домов);
— менее 180 кв. м (для разных типов недвижимости, одновременного владения квартирой/квартирами и домом/домами).
Сельские, поселковые, городские советы и советы объединенных территориальных общин имеют право дополнительно устанавливать льготы по налогу на недвижимость.
С 1 января 2017 года льготы для физических лиц не применяются к объекту налогообложения:
1) если его площадь превышает пятикратный размер необлагаемой площади, установленной подпунктом 266.4.1:
— для квартир 60 х 5 = 300 кв. м;
— для домов 120 х 5 = 600 кв. м;
— для разных типов 180 х 5 = 900 кв. м.
2) используемого их владельцами с целью получения доходов (сдается в аренду, лизинг, заем, используется в предпринимательской деятельности).
Если объект недвижимости находится в совместной собственности нескольких лиц:
— совместная долевая собственность нескольких лиц — плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю;
— общая совместная собственность нескольких лиц, но не разделенная в натуре — плательщиком налога является одно из таких лиц-владельцев, определенное по их согласию, если иное не установлено судом;
— общая совместная собственность нескольких лиц и разделенная между ними в натуре — плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.
Например, если ваша недвижимость разделена между двумя собственниками (мужем и женой), льгота применяется к каждому владельцу. То есть в этом случае, если каждым плательщиком не превышается определенный размер льгот, налог на недвижимость вообще не должен начисляться (ни мужу, ни жене).
Исчисление налога и его ставки (п. 266.5, 266.7 НКУ)
Ставки налога устанавливаются решениями сельского, поселкового или городского совета в размере, не превышающем 1,5% (в 2015 году — 2%, в 2016 году — 3%) от размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 кв. м базы налогообложения. Кроме того, дополнительно к указанным 1,5% за 1 кв. м насчитывается 25 тыс. грн в год для квартир площадью свыше 300 кв. м и домов более 500 кв. м.
Налог на недвижимость исчисляется исходя из общей площади (если несколько объектов — суммарной общей площади), уменьшенной в соответствии с предоставленной льготой, умноженной на ставку налога.
Законом Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины...» №1797-VIII от 21 декабря 2016 года установлено, что с 1 января 2017 года до принятия соответствующим органом местного самоуправления решения об установлении ставок местных налогов и сборов на 2017 год, установленные таким органом местного самоуправления ставки налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, применяются с коэффициентом 0,5%.
Пример расчета налога для физического лица за 2016 год:
Общая площадь квартиры — 83 кв. м;
Льгота — 60 кв. м;
Ставка налога за 2016 год (Киев) — 1%
1378 грн (м.з.п.) х 1% = 13,78;
Налог = (83 – 60) х 13,78 = 316,94 грн.
Для физических лиц исчисление суммы налога производится контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) собственника такой недвижимости и до 1 июля года, следующего за базовым налоговым годом, направляется (вручается) налогоплательщику по месту его налогового адреса (месту регистрации).
Юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 20 февраля этого же года подают контролирующему органу по местонахождению объекта/объектов налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы равными поквартальными частями. В дальнейшем юридические лица платят налог авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отображаются в годовой налоговой декларации.
То есть фактически юридические лица платят налог авансом (поквартально) за отчетный период, а физические лица — за прошлый отчетный период до 1 июля года, следующего за базовым налоговым годом (за прошлый год и с применением прошлогодних ставок и льгот).
Период, в течение которого необходимо уплатить налог или обжаловать его (п. 266.9 — 266.10 НКУ)
В течение 60 дней от даты получения (вручения) исчисленного контролирующим органом налогового уведомления-решения необходимо уплатить налог.
Если налогоплательщики не согласны с данными начисления налога (размер ставки, размер общей площади и т. д.), они имеют право обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по месту жительства (регистрации) для проведения сверки данных. По ее результатам, в случае выявления расхождений между данными контролирующих органов и данными плательщика налога, контролирующим органом производится перерасчет суммы налога и направляется (вручается) новое налоговое уведомление-решение.
Кроме того, согласно п. 56.2 НК Украины, «...в случае, если налогоплательщик считает, что контролирующий орган неправильно определил сумму денежного обязательства или принял любое другое решение, противоречащее законодательству или выходящее за пределы полномочий контролирующего органа, установленных настоящим Кодексом или другими законами Украины, он имеет право обратиться в контролирующий орган высшего уровня с жалобой о пересмотре этого решения...»
Согласно ст. 58.3. НК Украины:
«...если почта не может вручить налогоплательщику налоговое уведомление-решение... из-за отсутствия по местонахождению..., их отказа принять налоговое уведомление-решение... ненахождения фактического местоположения (местонахождения) налогоплательщика... налоговое уведомление-решение... считаются врученными налогоплательщику в день, указанный почтовой службой в уведомлении о вручении с указанием причин невручения...»
Следует иметь в виду, что в случае обжалования в административном порядке налогового уведомления-решения о начислении налога на недвижимость (например, на 5-й день после получения), не применяются положения п. 266.10.1 НК Украины, определяющие срок уплаты налогового обязательства в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения. В этом случае, если было отрицательное решение контролирующего органа по результатам рассмотрения жалобы, у плательщика есть 10 дней на уплату определенного налогового обязательства после получения ответа по результатам рассмотрения жалобы. Иначе будут начисляться соответствующие штрафные санкции за его неуплату или несвоевременную уплату.
Штрафные санкции за неуплату или несвоевременную уплату налога (п. 126.1 НКУ)
Ответственность за неуплату или несвоевременную/неполную уплату налога на недвижимость такая же, как для других налогов:
— 10% от погашенной суммы налогового долга — за задержку до 30 календарных дней;
— 20% от погашенной суммы налогового долга — за задержку более 30 календарных дней.
Если налог не будет уплачен своевременно, то согласно ст. 129 НК Украины по истечении предельных сроков для уплаты на сумму налогового долга начисляется пеня из расчета 120% от ставки НБУ, действующей на день возникновения долга.
Что делать в случае, если налогоплательщик — физическое лицо не получил налоговое уведомление-решение?
На практике этот вопрос весьма актуален. Существует ли в таком случае обязанность самостоятельной уплаты налога на недвижимость, или же нужно обращаться в контролирующий орган и не придется ли через некоторое время платить штрафные санкции за несвоевременную уплату налога?
На наш взгляд, законодатель четко определил, что для физических лиц налог исчисляется контролирующим органом (п. 266.3.2 НК Украины) и результатом этого должно быть налоговое уведомление-решение. Согласно общим постулатам Налогового кодекса, именно тогда и возникает у физического лица обязанность уплаты налога — «налоговое обязательство», которое плательщик должен уплатить в течение 60 дней с момента вручения уведомления. Именно на контролирующий орган возложена обязанность до 1 июля года, следующего за отчетным периодом (годом), направить (вручить) плательщику — физическому лицу подобное уведомление-решение.
В то же время, хотя законодателем и предусмотрена возможность расчета контролирующим органом базы налогообложения «...и/или на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в том числе документов на право собственности», но никоим образом не определена в Налоговом кодексе Украины обязанность плательщика рассчитать налог самостоятельно или обратиться в контролирующий орган для уплаты налога на недвижимость. Указано его право лишь обратиться по вопросам сверки уже рассчитанного контролирующим органом налога и полученного налогового уведомления-решения.
Таким образом, в случае, если налоговое уведомление-решение по уплате налога на недвижимость физическим лицом не получено, налогоплательщику не нужно платить его самостоятельно. Соответственно, в этом случае какие-либо штрафные санкции за несвоевременную уплату налога на недвижимость являются безосновательными и необоснованными.
Конечно, при большом желании физическое лицо может самостоятельно обратиться в контролирующий орган с просьбой провести расчет налога и уплатить его. Но и в этом случае предлагаем производить такую уплату только на основании рассчитанного контролирующим органом налогового уведомления-решения. Такой совет основывается на случаях из нашей практики, когда налогоплательщик — физическое лицо самостоятельно высчитал и уплатил суммы налогов, которые в дальнейшем, при расчете соответствующей суммы налога уже контролирующим органом, никоим образом не учитывались. То есть фактически налогоплательщик был вынужден дважды платить сумму налогов за один и тот же объект налогообложения и длительное время пытался вернуть излишне уплаченные суммы.
Следует учитывать, что в соответствии со ст. 102.1 НК Украины «...контролирующий орган имеет право провести проверку и самостоятельно определить сумму денежных обязательств плательщика не позднее окончания 1095 дня, следующего за последним днем предельного срока представления налоговой декларации... и/или предельного срока уплаты денежных обязательств, начисленных контролирующим органом, а если такая налоговая декларация была подана позже, — за днем ее фактического представления...» Это означает, что в случае, если контролирующий орган осуществил начисление налога на недвижимость за период свыше трех лет — у плательщиков появляется положительное правовое поле для обжалования такого начисления.
