Второй за последние шесть лет финансовый кризис вынуждает застройщиков активно рекламировать свою продукцию, а покупателей - осторожничать при выборе жилья. У кого приобретать новую квартиру - самый главный вопрос покупателей независимо от того, для чего предназначается жилье: для проживания или как способ уберечь, а желательно и приумножить деньги.
Разумеется, предложенные вопросы и правила не заменят хорошего юриста, который должен дотошно проверить все документы, но позволят, как минимум, сузить круг претендентов на звание строителя вашей квартиры.
1. Когда начались продажи жилья?
Реализация квартир на этапе котлована, конечно, не является уголовным преступлением. Но вероятность того, что даже до возведения стен дело не дойдет, у таких застройщиков гораздо выше, чем у тех строительных компаний, которые продают жилье хотя бы на уровне 50-60%, а лучше - 70-80% готовности дома.
Возведя 2/3 этажей, причем без продаж квартир, то есть за собственные или кредитные средства, застройщик уже вряд ли откажется от своего детища. А если это и случится, пострадавших будет существенно меньше, чем при продажах, начатых с нулевого цикла. Начинать продавать квартиры со 100%-ной готовностью могут себе позволить только компании, в арсенале которых есть собственный завод стройматериалов.
Конечно, покупать с фундамента на 20-30% выгоднее, чем когда квартира уже имеет реальные стены и окна, но кризисные времена ставят во главу угла не экономию или приумножение денег, а их сохранение. Поэтому стоит искать в первую очередь надежного, а уже во вторую - недорогого застройщика.
2. Сколько секций/очередей в доме? Как быстро они сдаются?
Идеальная схема покупки квартир в кризис - приобретение жилья во второй очереди строительства. Во-первых, при наличии сданных в эксплуатацию первых секций на их примере можно оценить реальное, а не декларируемое в отделе продаж качество строительных работ - как фасадных, так и внутренних.
Во-вторых, строительство нескольких секций и успешное введение первой очереди, как правило, означает подведение набора необходимых инженерных коммуникаций под весь комплекс. Сложно себе представить застройщика, который бросил бы на полдороги такой проект, ведь инженерия может занимать до 30% его себестоимости.
В-третьих, темпы строительства первой очереди (за ними стоит понаблюдать с самого начала или изучить "ретроспективу" по форумам и другим отзывам покупателей) дают возможность примерно смоделировать, в какие сроки будет сдана вторая.
Если речь идет о возведении свечки на один подъезд малоизвестным застройщиком, к такому проекту следует подходить с особой опаской: прогнозировать что-либо здесь достаточно сложно, даже если (особенно если!) компания строит одновременно несколько объектов.
3. В каком состоянии сдаются квартиры?
Наличие уже готовых квартир для осмотра - хороший показатель того, собирается ли застройщик в принципе доводить начатое до конца. Голые бетонные стены - одна из предпосылок обеспокоиться судьбой проекта. Сегодня каждый второй застройщик старается отдавать покупателю ровные стены со стяжкой потолков и пола, поэтому проект без чистовой отделки должен как минимум насторожить. А в сочетании с очень неудобной локацией и отсутствием инфраструктуры (детсадов, дорог, общественного транспорта, магазинов) от такого проекта нужно бежать куда подальше. Конечно, можно сказать, что на каждый товар есть свой покупатель, и на дешевое жилье тоже есть свой спрос. Ответ будет таким: риски, что демпингующий за счет локации и низкого качества застройщик быстро уйдет с рынка, сегодня возросли многократно.
4. Есть ли у застройщика собственный ЖЭК / эксплуатирующая компания?
Сегодня многие воспринимают наличие своего ЖЭКа или эксплуатирующей компании у застройщика как способ длительного заработка на жильцах после сдачи в эксплуатацию дома за счет невысоких накладных расходов (дом-то новый, ремонты не нужны). А зря. На самом деле на этапе выбора будущей квартиры этот факт должен добавлять баллов застройщику при прочих равных, а не наоборот. Особенно если контора уже обслуживает другие проекты застройщика. В этом случае потенциальный инвестор может оценить качество такого обслуживания (форумы, уровень тарифов и т.д.).
5. По какому механизму финансирования продаются квартиры?
Украинское законодательство предполагает два фиксированных механизма финансирования строительства жилья - фонды финансирования и целевые облигации. Некоторые застройщики предлагают свои еще не построенные квартиры продавать через схему закладных - инструмента, описанного в Законе "Об ипотеке". Это само по себе не является противозаконным. Однако риски по получению такой квартиры после ее достройки в обмен на свою закладную возрастают многократно. Даже построенные и введенные в эксплуатацию квартиры могут быть перепроданы другим владельцам уже как готовые объекты, а не как права собственности. А обладатели закладных могут просто остаться ни с чем.
Естественно, эти вопросы - лишь первый шаг к выбору своего застройщика. Но даже на этом этапе лучше максимально сузить зону потенциальных поисков, чтобы в итоге сделать правильный выбор и сохранить собственные сбережения.
