Пожалуй, решив совершить крупную сделку, например, продать машину или квартиру, рядовые граждане не сразу задумываются о том, какие налоги нужно будет уплатить в государственную казну. В результате неожиданно для себя они сталкиваются с рядом вопросов: сколько платить, в какие сроки, на какой счет и, в конце концов, необходимо ли вообще что-то платить государству?
Налог налогу рознь
Сразу отметим, что уплата налога при продаже недвижимого имущества зависит от нескольких факторов. Например, от периода владения таким имуществом. Т. е. когда и сколько нужно заплатить государству, напрямую зависит от того, сколько времени имущество находится в вашей собственности. В соответствии с положениями Налогового кодекса, не облагается налогом доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке) при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более 3 лет. Проще говоря, платить не придется, если вы не чаще раза в год продаете имущество, которым владеете не менее 3 лет.
Если же вы задумали продать недвижимость, бывшую в вашей собственности менее 3 лет, либо это не первая продажа (обмен) за отчетный год, придется уплатить 5% подоходного налога от суммы сделки, но не ниже оценочной стоимости такого имущества. В таком же процентном соотношении необходимо будет уплатить налог, если вы продаете объект недвижимости, не указанный в п. 1 ст. 172 НК, или отчуждаете (обмениваете) объект незавершенного строительства, равно как и производите обмен объекта недвижимости на другой или несколько других недвижимых объектов в случае получения денежной компенсации.
Практически втрое, т. е. до 15% от суммы сделки увеличивается сумма налога, если продажа или обмен нерезидентом-физическим лицом одного из объектов недвижимости, определенных и не определенных в п. 172.1 ст. 172 НК, происходит чаще, чем один раз на протяжении отчетного налогового года. Т. е. если продавец-иностранец в течение года продает больше чем один объект недвижимости, например, квартиру и дачу, он должен отдать в казну 15% от полученного дохода. А если общая сумма полученных таким нерезидентом-налогоплательщиком в отчетном налоговом периоде доходов превышает 10-кратный размер минимальной зарплаты, ставка налога будет составлять 17% суммы превышения с учетом налога, уплаченного по ставке 15%.
При этом эксперты «Судебно-юридической газеты» отмечают, что в случае наследования недвижимого имущества, равно как если вы получили его в подарок, платить налог при продаже, даже если не прошло 3 года вашего владения, не нужно – ранее действовавший «мораторий 3-х лет» с 1 января 2012 г. был отменен. В связи с этим возросла активность так называемых оптимизаторов налогов, поскольку нормы НК фактически поставили в один ряд наследование и дарение. А это, возможно, приведет к тому, что один человек сможет покупать недвижимость, одаривать ею нескольких человек, а те, в свою очередь, будут ее продавать, не платя при этом налоги, что поможет существенно заработать в обход государства.
Стоит помнить, что, в соответствии с нормами ГК, договор купли-продажи жилого дома или квартиры, а также иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. А это означает, что кроме уплаты налога с дохода от продажи, необходимо будет оплатить и другие расходы, связанные с удостоверением сделки нотариусом. Как правило, нотариусы берут плату за свои услуги (по Киеву она может колебаться от 500 до 2000 грн), а сверх того еще необходимо будет уплатить 1% госпошлины от суммы сделки. При этом, по словам самих нотариусов, сумма за услуги в основном включает в себя стоимость бланков, а также различных запросов из соответствующих электронных реестров. Однако, если сумма сделки очень большая, нотариус на свое усмотрение может не взимать дополнительную плату за свои услуги.
Покупатель тоже платит налоги
Ошибочно думать, что налоги при покупке-продаже будет платить только продавец. В соответствии с нормами ЗУ «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», покупатель обязан уплатить в госказну 1% от указанной в договоре стоимости недвижимого имущества.
Налог с продажи движимого имущества, например, автомобиля, также имеет свою градацию, и его размер варьируется, как и размер подоходного налога при продаже недвижимого имущества. Согласно ст. 173.2 НК, при продаже одного из объектов движимого имущества в виде легкового автомобиля, мотоцикла, мотороллера не чаще одного раза в течение отчетного налогового года доходы продавца от указанных операций облагаются налогом по ставке 1%. Большую сумму придется уплатить, если вы надумали продать другие виды транспорта, а не те, которые перечислены в статье НК (например, грузовой автомобиль), либо если за отчетный год будет совершено две и более продажи. В этом случае размер подоходного налога будет составлять 15% от стоимости сделки. Правда, это правило не распространяется на легковые автомобили, которыми обеспечиваются инвалиды, и автомобили, которые переходят в собственность наследников по закону – в этом случае налог не платится.
При оформлении договора купли-продажи у нотариуса придется заплатить от 1 до 5% госпошлины. Минимальный размер госпошлины будет уплачиваться, если движимое имущество продается близким родственникам – детям, супругу, родителям. Для всех иных сумма госпошлины будет составлять 5%. Оплата же пенсионного сбора, как и в случае с продажей-покупкой недвижимого имущества, ложится на плечи покупателя и составляет 3% от стоимости имущества.
Сумма указанных в статье налогов определяется до нотариального удостоверения договора купли-продажи или мены и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения либо лицом, которое продает или обменивает с другим физическим лицом недвижимость, либо лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении владельца и переходе права собственности на такое имущество. При этом физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.
Специалисты предостерегают, что ни в случае заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества, ни в случае с куплей-продажей движимого имущества не стоит занижать стоимость имущества. Это чревато как уголовной ответственностью (например, если вы договоритесь с оценщиком о занижении стоимости автомобиля), так и тем, что в случае признания договора купли-продажи недействительной покупатель рискует остаться с заниженной суммой, которая прошла по договору, а не с фактически уплаченными деньгами.
Зарубежный опыт
Налог на прибыль от продажи недвижимости может достигать 33%
Англия
Гербовый сбор. В Англии налог на недвижимость рассчитывается от общей стоимости покупки. Например, если дом стоит £250 тыс., покупатель платит ставку налога в размере 1% от этой суммы. Максимальный размер составляет 4%, если дом стоит £500 тыс. и выше.
Land Registry Fees. Этот налог платят при смене хозяина недвижимости, причем платит его покупатель. Величина этого налога зависит от цены недвижимости – если она меньше £50 тыс., налог составляет £40, если выше £1 млн – £750.
Налог на прибыль. Он исчисляется из разницы между ценой, за которую недвижимость когда-то купили, и ценой сегодняшней продажи. Этот налог распространяется на квартиры, участки и дома, и платят его те, кто постоянно проживает в Англии и является плательщиком налогов. Не облагаются налогом первые £7,900 дохода, а также продажа своего автомобиля, жилья и некоторых других предметов.
Франция
Налог на прибыль с перепродажи (le Plus-Value). Устанавливается, исходя из размера прибыли, полученной при перепродаже собственности. Ставка варьируется от 16 до 33,3% в зависимости от того, резидентом какого государства является владелец (ЕС или нет). Если недвижимость продается спустя 5 лет после приобретения, налог понижается на 10% за каждый год владения свыше 5 лет. Если же свою недвижимость вы перепродаете по истечении более 15 лет, она автоматически освобождается от данного типа налогообложения.
Подоходный налог (Taxe sur le Revenue) платится при сдаче купленной недвижимости в аренду и составляет 20% от суммы данного дохода.
