Некоторые специалисты считают, что ипотека (то есть кредит под залог недвижимости) возникла еще на заре цивилизации, то есть в каменном веке. Допустим один из неандертальцев имел два пещеры, поэтому одну мог отдать другому под проценты: две шкуры медведя или мамонта в месяц. Конечно, это только ненаучное предположение, но факт остается фактом - ипотека существует довольно давно, поскольку на недвижимость всегда есть покупатель и она всегда в цене.
Мечтают о собственной квартире (или дом) едва не половина взрослых украинский. Впрочем, эти мечты для большинства так и остаются мечтами. И все же некоторые из них не желают мириться с существующим положением вещей. Всю жизнь снимать жилплощадь, или жить с родителями - все же не лучшая перспектива для семьи, особенно если в ней есть дети.
Некоторые квартиры подорожали почти в десять раз.
Неоднократно мы слышали эту известную фразу: “Не знаешь куда вложить деньги, вкладывай в недвижимость! Вот поэтому вся недвижимость продается очень хорошо.
Действительно, к 2000 году купить жилье было делом гораздо проще. Но подсчеты агентств недвижимости говорят о том, что за последние 5 лет их товар вырос в цене в среднем в шесть-десять раз. Особенно ощутимо поднялись цены в областных центрах и больших городах, а за столицу говорить нечего - это уже просто какая астрономия начинается!
Мои соседи переехали на постоянное место жительства в Венгрию, а свою 3-комнатную квартиру в Берегово долгое время не могли продать - предложений была куча. Поэтому, согласились отдать ее за 4 тысячи долларов, если будет покупатель. Удивительно, но недвижимость почти в центре города (тем более у бассейна с термальными водами) почти никого не интересовала. Некоторые потенциальные клиенты приходили и долго разглядывали, потом качали головами и уходили. Одним не нравилось расположение на первом этаже, другим, что нужно делать капитальный ремонт, третьим - цена. А уже сейчас такая же квартира, но на пятом этаже, где к тому же течет крыша стоит уже 20.000 долларов. С ремонтом, и на лучшем этаже - все 30.000!
В Ужгороде знакомы шесть лет назад при помощи родителей купили 2-комнатную квартиру в “хрущевском” дома за 5.000 долларов. Также было полно предложений, поэтому без проблем выбрали помещение в самом центре и еще подальше от бурной улицы. Сейчас их недвижимость влечет почти на 40 тысяч “зеленых”, а то и больше.
Что же происходит? Опытные риэлторы говорят, что цены на недвижимость в последнее время просто помешались и не соответствуют реальности. Ведь те расценки, которые подаются в газетах, надуманные, вызванные ажиотажем и квартиры никто не продает так дорого.
Впрочем, мы вынуждены констатировать неутешительный факт: недвижимость дорожает практически ежедневно и остановить этот процесс пока никому не удается. И если раньше еще была возможность где одолжить нужную сумму, рассчитывать на помощь родителей или друзей, добавить собственные сбережения и купить желанную жилплощадь, то сейчас это практически невозможно. Где же выход?
Что лучше: пожизненная аренда или пожизненные проценты?
Много закарпатцев за последние годы перебралось жить в столицу. Во-первых, зарплаты в частных фирмах там всегда были намного выше. Во-вторых, перспектив для личного роста также гораздо больше. Единственная проблема с которой сталкивались все - где жить? Конечно, почти все арендуют жилплощадь, кроме тех, кого приютили родственники или знакомые.
Цена аренды зависела от района и условий. Например, Владимир работал в известной рекламной компании, его зарплата в начале составляла около 500 долларов. Аренда довольно приличной 2-комнатной квартиры (до работы - полчаса на автобусе) была 150 долларов. Поэтому смог забрать в Киев и семью. Через некоторое время хозяева увеличили арендную плату до двух сотен в месяц. Но и Владимир получал уже вдвое большую зарплату, потому перешел работать в другую фирму. Он еще несколько лет назад мечтал о собственном жилье и часть заработанных денег откладывал. Даже присмотрел небольшой домик-дачу на окраине. Конечно добираться до работы намного дольше, но собственное жилье - это лучше, чем пожизненная аренда. Но сейчас все его планы разрушились - цены на недвижимость стали заоблачными и даже дачи подорожали в два-три раза.
Жилье на сегодня является самым дорогим активом, приобретение которого остается вопросом номер «один» для каждого третьего украинский. Однако приобрести квартиру за собственные средства в Украину почти нереально. Только за 2005 год цены на жилье на вторичном рынке Киева выросли на 50-55%, в регионах - на 30-45%.
Поэтому единственный шанс - взять кредит в банке. Насколько отечественная система жилищного ипотечного кредитования является эффективной? Скажем, в Польше, по данным риелторских компаний, 70-85% сделок по покупке квартир происходит с помощью средств жилищного ипотечного кредита. В Украине цифра несколько ниже - 50-60%, но это в столице. А поскольку цены на недвижимость с каждым днем растут, а в большинстве украинский остаются более чем скромные доходы, то платежеспособный спрос на ипотечные кредиты, по оценкам Украинской национальной ипотечной ассоциации, формируют лишь 5-7% населения.
Есть даже выделить типичный портрет заемщика в Украину. Это человек 30-50 лет, замужем, с 1-2 детьми и официальным доходом менее 500 долларов (плюс неофициальный доход). Совокупный семейный доход заемщика зачастую составляет не менее 1000 долларов в месяц. Поэтому не каждый желающий может получить ипотеку, как заявляют во время своих рекламных компаний некоторые банки.
В столице однажды пришлось побывать в гостях у знакомого, который работает в отделе политики в известной газете. Он вместе с еще двумя коллегами (преподавателем журналистики в вузе и редактором ленты новостей в Интернет-газете) снимал однокомнатную квартиру, на другое денег уже не хватало. Впрочем, аренда жилой площади в Киеве продолжает расти. Недавно узнал от знакомого, что цены на обычные квартиры достигают отметки в 500 долларов …
Поэтому ипотечное кредитование в этих условиях становится все же более-менее приличным вариантом вложения собственных средств. Ведь что лучше: платить проценты за собственную квартиру или наконец за двадцать лет отдать эту же сумму за аренду совершенно чужому человеку и остаться ни с чем?
Следует заметить, что ипотечная система в Украине только проходит стадию своего цивилизованного формирования. Специалисты отмечают, что цены на недвижимость в 2006 году перестали так агрессивно расти, и наметилась тенденция к стабилизации рынка. Банкиры уверяют: ипотечный кредит является достойной альтернативой ежемесячной плате за аренду квартиры. А в некоторых случаях даже полной стоимости жилья, которую при покупке квартиры нужно оплатить сразу.
Молодежный кредит приказал долго жить? …
Кому в первую очередь необходимо отдельное жилье? Конечно молодым семьям, которые только создались, или тем, что снимают квартиры или живут с родителями, либо в помещениях, иногда просто неприспособленных для жилья.
Поэтому, чтобы как-то решить их проблемы в 1992 году в Украине был создан Фонд содействия молодежному жилищному строительству, что начинает реализацию программы обеспечения молодежи жильем. Но только в 1998 году были выделены первые средства на жилищное кредитование на общую сумму более 300 млн. грн. В 2000 году происходит реорганизация Фонда в Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству при Кабинете Министров Украины.
Правительством Украины была введена специальная схема предоставления молодым семьям и одиноким молодым гражданам (в возрасте до 35 лет) льготных кредитов на строительство или реконструкцию жилья. По условиям программы, государство обязывалось возместить семье разницу между рыночной процентной ставкой на кредит i трехпроцентной льготной ставке. Заемщик, имеющий одного ребенка, освобождался от уплаты процентов за пользование кредитом;
заемщику, имеет двух детей, за счет бюджетных средств погашалось 20% суммы обязательств по кредиту, а тому, у кого трое i больше детей, - 50%.
За шесть лет своей деятельности Фонда молодежные кредиты на жилье получили около 25 тысяч молодых семей по всей Украине. Восемь тысяч из них стали участниками программы льготного кредитования, более 17 тысяч человек - получили частичную компенсацию процентной ставки коммерческих банков. Действительно некоторым удалось получить этот кредит и решить наболевший “квартирный вопрос”. А в этом году уже начались проблемы.
Как стало известно теперь государственную компенсацию по молодежным кредитам будут предоставлять только на 5 лет. А раньше молодые семьи зачастую брали кредиты в банках на 20 лет, что значительно уменьшало ежемесячный взнос. Такое решение принял недавно Кабинет Министров. Стало известно, что за отсутствия бюджетных средств за текущий год было выдано всего 150 льготных кредитов и ни с частичной компенсацией процентной ставки. А те, кто получил кредиты ранее, должны были платить все проценты самостоятельно, поскольку бюджетные средства “молодежного” Фонда иссякли …
Теперь получить эту компенсацию будет гораздо сложнее. И размер ее теперь одинаков для всех молодых семей и одиноких граждан - 8,5%.
Вице-премьер-министр Дмитрий Табачник назвал эти изменения “первой здоровой реакцией на проверки Главного контрольно-ревизионного управления”. По его словам, в результате проверки КРУ было установлено, что Фонд принял обязательства пределах выделенных ассигнований на сумму 4,8 млн. грн.
В Кабинете Министров изменения характеризуют как временные. А эксперты считают, что сокращение срока компенсации может отпугнуть молодые семьи участвовать в соответствующей программе и заставит их идти по жилищным кредитам непосредственно в банки. Банкиры также считают, что для привлечения потенциальных клиентов могут даже создать собственные льготные программы молодежного кредитования.
Куда пойти и где взять деньги?
Следовательно, даже наше правительство делает все возможное для того, чтобы в стране развивалась ипотека. Случайно ли? И действительно объем ипотечных кредитов неуклонно растет. В среднем на треть увеличили объемы ипотечных кредитов все банки. Сейчас целый ряд финансовых учреждений предлагают улучшать свои жилищные условия на любой вкус. Можно взять квартиру на десяток лет, можно - на два.
Спрос формируется преимущественно в иностранной валюте, что объясняется заметно более низким ставкам кредитования в валюте, чем в гривне. Большинство банков держит верхнюю планку кредитования на уровне 2030 лет, отличается непостоянством и сумма первого взноса - от 5 до 25%.
Например, в банках “Ажио” и “Райффайзен» проценты по ипотечным кредитам одни из самых низких - 11-12%, и их выдачу до определенного застройщика не привязывают (ведь есть и такое на первичном рынке) Кроме того, некоторые банки частенько оставляют за собой право пересматривать процентные ставки Приходится платить больше, а до этого, конечно, готов не каждый. По мнению специалистов, сегодня услуги банка, страховой компании и нотариуса, оформление документов, оценка недвижимости вместе с госпошлиной и отчислениями в Пенсионный фонд извлекают из карману покупателя не менее 3 тыс. у.е., то есть около 3,5-4% от стоимости квартиры.
Уверенность в успешном развитии ипотечной системы может символизировать и активное продвижение на украинский рынок иностранного капитала. Так, сейчас после полной продажи в управлении иностранцев сейчас находятся «Ажио», «Аваль», «НРБУкраина», «Мечта», «Укрсоцбанк» и «ИндексБанк». Банкиры убеждены, что это хорошая тенденция, поскольку эти зарубежные финансовые институты давно работают по всей Европе и миру. Это также должно повлиять на финансовый рынок, на стабильность банковской системы. Говорят, что с приходом зарубежных банков ипотечные кредиты могут подешеветь еще на 23 процента.
Вот только с 1 января 2006 в Украинском появилась еще одна проблема - некоторые банки отказываются кредитовать семьи с детьми, поскольку начал действовать новый закон, защищающий права несовершеннолетних детей. Какое бы обязательства не брали на себя родители, их чада не могут быть выселены из своих квартир без разрешения на то опекунских органов. Итак, семьям с маленькими детьми стало намного труднее получить кредит на приобретение жилья …
Собственный опыт: мешают дети и зарплата
Чтобы выяснить, реально ли получить кредит на покупку жилья для “среднего” Украинская, к которому надеялся принадлежу сам, двинулся к ближайшему банка. Стоит добавить, что в моем городе их в последнее время появилось почти два десятка, значит просто глаза разбегаются. В одном, вспомнил, постоянные очереди в другом нигде даже прислониться клиенту, в третьем мне некогда невежливо отнеслись. Итак посетил “Эксимбанка”, возможно подкупило в его названии слово “государственный”.
Разговаривала со мной начальник отделения Ольга Гребенюк. Именно она всегда прежде проводит беседы с потенциальными заемщиками. Я спросил, что нужно, чтобы получить кредит для покупки, скажем, 3-комнатной квартиры стоимостью 30.000 долларов.
Долго ждать не пришлось, у банкиров есть для расчетов специальная схема. Следовательно, чтобы получить эту сумму денег в банке, мне придется сначала уплатить аванс 25% от суммы кредита. То есть банк предоставит в лучшем случае только 22.500 долларов. Если выплату этого кредита растянуть на 20 лет, то ежемесячная выплата по его погашению будет составлять в среднем 339 долларов. В конце концов придется отдать банку процентов почти на ту же сумму, составляющую стоимость квартиры - более 29.000 долларов.
Самое интересное, что даже при таких условиях я бы не мог воспользоваться услугами банка. Ведь, поскольку имею троих детей, совокупный доход моей семьи должен составлять 5.300 гривен в месяц “чистыми”, т.е. без налогов. Конечно о таких деньгах могу только мечтать …
“Наша цель, - говорит Ольга Гребенюк, - не просто выдать кредит, а убедиться в том, что заемщик платежеспособен, и финансовое состояние позволит ему погасить кредит”.
Чтобы получить деньги заемщику нужно принести кипу документов, ведь у банка будут анализировать его материальное положение. Большинство потенциальных клиентов не может взять кредит именно из-за отсутствия стабильного источника доходов.
Нужна справка с места работы с доходами за последние 6 месяцев, иногда даже выписка из трудовой книжки не помешает (за последние 3 года). Предприниматель должен принести справку из налоговой.
В принципе на решение банка может повлиять что угодно, поэтому документы могут потребовать самые разнообразные. Иногда приходится проводить даже служебное расследование.
“Полный пакет документов служба банка проанализирует течение недели, - говорит Ольга Гребенюк .- А иногда уже на первом этапе человеку вынуждены, к сожалению, отказывать …” Банк должен обязательно объяснить причину отказа: например, нет залога или совокупный доход очень маленький. С каждым отдельным клиентом продолжается индивидуальная работа.
Заемщику также необходимо знать, что впереди его могут ожидать непредвиденные расходы: походы к нотариусу, обязательное страхование имущества и своей жизни. Например, “Эксимбанк” берет себе комиссию в сумме 1% от суммы кредита за его обслуживание. Но, оказывается, что в других банках существует целая система скрытых комиссий и платежей, которые приводят к существенному удорожанию кредита. Тогда человек, не очень знает все тонкости может попасть в ловушку.
Обрисовала мне Ольга Гребенюк и портрет типичного заемщика в маленьком городке Украина. Это, по ее словам, представитель среднего класса, предприниматель с собственным мелким бизнесом, который имеет стабильный доход и небольшой состав семьи (1-2 ребенка). Большое преимущество именно “Эксимбанка” в том, что заемщик имеет право гасить кредит досрочно, и никакие штрафные санкции в этом не применяются.
А вот в других банках, возможно, и проценты будут меньше, и условия будут привлекательными и не такими суровыми. Впрочем, если человек не знает, что ей грозит, в будущем может остаться и без квартиры и без денег … Поэтому работать лучше с теми, кто расскажет о нюансах во всех подробностях, предупредит заранее о возможных рисках.
Банкир Ольга Гребенюк говорит, что государство должно обратить свое внимание на молодежь, иначе без государственной поддержки ей не придется даже мечтать о собственном жилье.
Поэтому даже несмотря на стремительное развитие ипотеки, подождать таки придется. По крайней мере, до тех пор, когда средняя зарплата украинский достигнет цифры свыше 600 условных единиц, хотя бы как в соседней Польше (где за пользование кредитом платят около 5 процентов).
Но ждать, когда государство поможет своим гражданам, возможно, придется очень долго. Так может и жизни не хватить…
