Передусім нагадаємо: Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ) не оперує поняттям «членство в ОСББ». Натомість є категорія «співвласники багатоквартирного будинку». Зокрема під ними мають на увазі всіх власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. У разі створення в будинку об’єднання співвласників усі рішення об’єднання (звісно, якщо вони не суперечать нормам чинного законодавства та були прийняті в установленому законом порядку) є обов’язковими для виконання та дотримання УСІМА без винятку співвласниками.
Отже, першу частину запитання з’ясували: незалежно від того, проти чи за створення об’єднання виступав окремий співвласник (хай це підприємець), усі рішення такого об’єднання будуть для нього однаковою мірою обов’язковими. Не є винятком і власники нежитлових приміщень будинку, незалежно від наявності чи відсутності в них підприємницького статусу.
Принагідно зауважимо: власником нерухомості може бути лише фізична особа, а фізичні особи — підприємці не належать до суб’єктів права власності згідно із чинним цивільним законодавством, на чому вже неодноразово наголошували також різні державні органи в роз’ясненнях (наприклад, роз’яснення Мін’юсту від 14.01.2011 р. «Статус фізичної особи — підприємця: проблеми застосування законодавства»).
Тому підприємницький статус жодним чином не матиме стосунку до відносин співвласника — власника нежитлового приміщення в будинку з ОСББ. Для ОСББ він є таким самим співвласником-фізособою, як і решта власників квартир.
Тепер надамо відповідь на другу частину запитання — щодо нарахування та сплати внесків до ОСББ власником нежитлового приміщення в будинку. Відповідь на нього випливає з уже з’ясованої нами першої частини запитання. Зокрема, власник нежитлового приміщення зобов’язаний сплачувати всі внески, сплата яких є обов’язковою відповідно до рішень, прийнятих загальними зборами об’єднання.
Згідно зі ст. 10 Закону про ОСББ, рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників. Таким чином, якщо ОСББ установило розмір членського внеску в певній сумі, його сплата є обов’язком співвласника.
Чи означає це, що загальні збори об’єднання можуть установити будь-який розмір внеску або платежу для кожного співвласника?
Ні, адже діють правила, закріплені в ст. 20 Закону про ОСББ, відповідно до яких:
- частка співвласника в загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного й капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна в багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) і/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності;
- частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.
Отже, розмір внеску чи будь-якого іншого платежу співвласника, установленого ОСББ для спільних потреб у будинку, повинен визначатися, виходячи з площі належної співвласнику квартири/нежитлового приміщення. При цьому законодавство не містить норм, які б установлювали інші, особливі підходи при визначенні «тарифів» для внесків саме для власників нежитлових приміщень порівняно з власниками квартир (наприклад, залежно від того, є співвласник підприємцем чи ні).
Якщо ж в ОСББ відійшли від принципу однакового підходу для всіх і встановили для власників нежитлових приміщень більш високі розміри внесків, знехтувавши принципом пропорційності внеску площі, власник нежитлового приміщення матиме всі підстави для оскарження відповідного рішення загальних зборів у судовому порядку. Закон про ОСББ визначає, що саме в такому порядку вирішуються спори стосовно визначення частки співвласника в загальному обсязі внесків і платежів на утримання, експлуатацію, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна в багатоквартирному будинку.
Наостанок зауважимо: визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників належить до питань, вирішення яких лежить у площині виключної компетенції загальних зборів об’єднання.
Отже, такі рішення не вправі приймати, наприклад, правління ОСББ чи його керівник. Рішення ж загальних зборів співвласників із таких питань вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості всіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, — більшістю голосів.
Слід нагадати: під час голосування на загальних зборах кожен співвласник матиме кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. При цьому статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику, на загальних зборах.
