Вначале следует отметить, что владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов, независимо от того, приватизировали они свои квартиры или нет (Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда»).
Что касается придомовой территории, то она может быть выделена на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации и передана в собственность жильцам, ОСМД или управителю. Но на практике в старой жилой застройке этими вопросами никто не занимается. Земельный участок под домом и для его обслуживания является неоформленным и остается на балансе города или района.
Как пользоваться общей территорией
Органы местного самоуправления не имеют права без согласия владельцев приватизированных квартир продавать, сдавать в аренду или решать вопросы перестройки, надстройки, пристройки к нему сооружений, застройки лестничных клеток и въездных-выездных ворот, обустройства на фасадах домов специального технического оборудования промышленного назначения и т.п., за исключением проведения ремонтных работ в соответствии с законодательством. Если приватизация подвала здания, крыши или придомовой территории прошла без общественных слушаний и согласия жильцов дома, то она незаконна, и жильцам нужно обратиться в прокуратуру. Если подвал или придомовая территория были «приватизированы» на протяжении последних трех лет, есть шанс опротестовать действия в суде, а если три года прошли, то даже обращением в прокуратуру дело не решить.
Перевод квартир в нежилой фонд
Для того, чтобы открыть на первом этаже здания кафе, ресторан или магазин (в жилых домах запрещена лишь производственная деятельность), нужно перевести недвижимость из жилого фонда в нежилой, но это можно сделать лишь при согласии жильцов дома. Следует отметить, что конкретного порядка, регулирующего процедуру перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой, нет. И перевод из жилого в нежилой можно назвать условно законным. Скорее по принципу разрешено то, что не запрещено.
Что касается каких-либо ограничений для домов-памятников архитектуры, то их нет. Главное, чтобы действия собственников не несли угрозы для самого памятника архитектуры.
После получения согласия владелец помещения обращается в КГГА (Департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры и Департамент экономики и инвестиций), где заключается договор на оплату паевого взноса, после чего рассматривается заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое. В случае позитивного решения владелец оплачивает паевой взнос, получает распоряжение о переводе помещения и регистрирует право собственности на новый объект.
Перепланировка помещений
Владельцы и арендаторы помещений могут проводить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам, но также с разрешения жильцов и органа местного самоуправления. Для получения разрешения на проведение строительных работ нужно обращаться в архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ).
Но если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой без ведома жильцов более трех лет назад и жильцы решили пожаловаться на это только сейчас, то в суде невозможно будет что-либо доказать, так как суд формально закроет дело на основании сроков исковой давности.
Без разрешения ГАСИ возможна перепланировка, но только с сохранением несущих конструкций, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент и при условии соблюдения архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм и местных правил застройки. Контроль за выполнением строительных работ осуществляет ГАСИ и Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое проводит после завершения законных работ техническую инвентаризацию. Если ситуация касается домов, признанных памятниками архитектуры, то для проведения каких-либо строительных работ капитального характера, в том числе реконструкции и реставрации, необходимо получить разрешение ГАСИ.
Куда жаловаться на нарушения предпринимателей
Если жильцы подозревают, что перепланировка проводится незаконно, сносятся несущие конструкции, у жильцов в связи с этим начали трескаться стены, то первым делом нужно обратиться в районную администрацию и ЖЭК (управляющую компанию). С участием специалистов этих организаций составляется акт и фиксируются факты повреждений (например, трещин на стенах), если таковые есть.
За самовольную перепланировку предусмотрен штраф в размере от одного до трех необлагаемых минимумов доходов (17-51 грн!!!) и предупреждение (на должностных лиц — от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан.
Чтобы потребовать компенсацию за нанесенный ущерб, нужно провести техническую (строительную) экспертизу, на основе которой и будет проведена оценка. Такая экспертиза проводится во время судебного разбирательства. Все экспертизы, которые будут проведены до суда, будут расцениваться как заключение специалиста. После проведения этих процедур и на основании их результатов жилец сможет обратиться в суд.
Кроме того, если будет установлено, что работы по перепланировке проводились без строительного разрешения, то жильцы могут обратиться в суд с иском о приведении помещения в первичное состояние. В таких случаях судебная практика будет исходить из того, каким образом нарушено право жильца, и из принципа частной собственности ресторана или кафе. Шансов выиграть дело, скорее всего, будет мало. В моей практике было дело с положительным судебным решением. Суд обязал за свой счет привести подвальное помещение в первичное состояние. Но решение суда до сих пор не выполнено. Опять же, по причине бездействия сотрудников исполнительной службы и коррупционных действий со стороны владельцев ресторана.
Иногда ресторан (кафе) захватывает часть помещений общего пользования, например, незаконно переносит оборудование теплопункта в другое помещение, а сам теплопункт занимает. Тогда есть большие шансы выиграть дело и за счет ресторана все восстанавливается.
Когда мешает шум
В случае, если жильцам дома мешает шум от заведений (или их оборудования — Ред.), размещенных в жилом доме, а также испарений (если в доме размещена химчистка), нужно решать вопрос через санэпидслужбу. Для этого жилец должен предоставить доступ к своему жилью, вызвать полицию и сотрудников СЭС и зафиксировать уровень шума или испарений. Полиция составит протокол об административном правонарушении. При этом жилец должен добиться, чтобы контролирующий орган через суд получил доступ к заведению, которое проверяют. После этого жилец должен добиваться устранения нарушений, с учетом регламента уровня шума в жилом доме.
В случае, если владелец заведения решит схитрить и, например, сделать музыку тише на момент приезда полиции, патрульные должны опросить соседей, которые подтвердят факт нарушения.
