Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из ключевых сфер общественной жизни, требующей коренного реформирования. Ведь система взаимоотношений между потребителями и поставщиками жилищных и коммунальных услуг, несмотря на изменение формы собственности на дома и коммунальные предприятия, чаще всего так и остается архаической. Даже больше, продолжает "традиции" советской эпохи, когда у жителей домов не было никаких прав на недвижимое имущество, а предоставлением жилищно-коммунальных услуг и содержанием жилищного фонда занималось государство.
Жилищный фонд украинских городов и поселков состоит из почти 200 тыс. многоквартирных домов, около 80 тыс. из которых относятся к многоэтажной застройке. Большинство многоэтажек были построены в 60–90-х годах прошлого столетия и давно нуждаются в капитальном ремонте. Почти 60% лифтов по всей стране уже исчерпали свой ресурс и представляют опасность для их пользователей.
С каждым годом ситуация только ухудшается. Капитальный ремонт многоэтажных домов практически не делают, ведь их жители платят только за обслуживание здания, что предусматривает проведение лишь текущих ремонтов, которые совершенно не решают проблему изношенности капитальных конструктивных элементов и сетей.
Основной проблемой отсутствия надлежащего содержания многоквартирных домов является фактическая незавершенность процесса оформления права собственности на дома. Большинство владельцев квартир до сих пор считают, что ремонт домов является ответственностью государства, местной власти, жэков — кого угодно, но только не их. Вместе с тем законодательство определяет, что многоквартирные дома являются общей совместной собственностью владельцев квартир. Именно они как совладельцы должны следить за содержанием зданий в надлежащем состоянии. Собственность обязывает.
На практике органы местного самоуправления и жэки часто паразитируют на использовании совместного имущества владельцев квартир, не делая абсолютно ничего для улучшения состояния домов. Поэтому большинство многоэтажек Украины находятся в крайне жалком состоянии.
В домах, где не созданы ОСМД или жилой кооператив, жители почти полностью отстранены от управления домом как своей собственностью. Следствием этого является их практически полная незащищенность от недобросовестных действий поставщиков жилых и коммунальных услуг. Платя за услуги по управлению и содержанию многоквартирного дома, его жители в действительности не влияют ни на определение исполнителя услуг, ни на перечень услуг, которые им предоставляются, ни на объем оказываемых услуг, ни на их стоимость. Перечень и стоимость услуг определяет исполнительный комитет местного совета, поставщика услуг (т.е. жэк) — сессия местного совета. При этом объемы услуг по содержанию дома и критерии их качества для потребителя, как правило, неизвестны, что практически делает невозможным обжалование их непредоставления или предоставления не в полном объеме.
Подавляющее большинство многоэтажек до сих пор обслуживаются еще созданными при советской системе жэками, которые с того времени были незначительно реорганизованы и почти не изменили своих подходов к работе. Основной проблемой неэффективности работы жэков является сочетание ими одновременно услуг по управлению и содержанию домов при отсутствии эффективной системы контроля. Так, жэки сами определяют перечень работ по текущему ремонту, которые должны выполнить в доме, и их стоимость, сами выполняют такие работы, которые "закрывают" своими же актами.
Местная власть не только распоряжается этими домами, как своей собственностью, передавая на баланс от одного жэка к другому, но и неплохо на них зарабатывает. Подвалы и вспомогательные помещения сдаются в аренду, внешние конструкции, стены подъездов, лифты и т.п. используются для размещения рекламы, а провайдеры телекоммуникационных услуг платят за проведение сетей по домам. Все эти средства направляются куда угодно, только не на содержание самого дома. И все это происходит без какого-либо согласования с его настоящими собственниками.
Отдельной проблемой является использование придомовой территории. Пользуясь отсутствием установленных границ придомовых территорий, местная власть спокойно принимает решение об уплотнении застройки путем выдачи разрешений на установку малых архитектурных форм, возведение жилых домов или коммерческих объектов.
Такими же незащищенными жители многоэтажек остаются и в отношениях с монополистами — поставщиками коммунальных услуг, прежде всего услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению.
Жилищно-коммунальное хозяйство в Украине неоправданно энергоемкое и потребляет почти 44% всех энергетических и водных ресурсов страны. Разница в тарифах на коммунальные услуги для населения и юридических лиц, предоставление коммунальных услуг по надутым нормативам, а не на основании четко учтенного объема создает немало возможностей для злоупотреблений со стороны поставщиков коммунальных услуг, которые, помимо всего прочего, признаны естественными монополиями. Соответственно, все решения о стоимости предоставления таких услуг принимаются органом центральной исполнительной власти, и ни потребители услуг, ни органы местного самоуправления не оказывают никакого влияния на такие решения. Так, объемы потерь тепла в тепловых сетях составляют свыше 30%. Это связано с их неудовлетворительным физическим состоянием — изношенность магистральных и распределительных сетей достигает 70% их общей протяженности, а это в целом свыше 33,8 тыс. км в двухтрубном измерении. Все эти потери закладываются в тариф, и потребитель не может отказаться от поставки воды или тепла от навязанного ему производителя или поставщика услуг и перейти к другому. Собственно, в Украине производитель и поставщик коммунальной услуги — одно и то же лицо.
В Украине единственно возможной формой, с помощью которой можно обеспечить управление многоквартирным домом как общей совместной собственностью, является объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). Несмотря на это, ОСМД созданы только в 21% многоэтажных домов в Украине. Причинами этого являются непонимание владельцами квартир своего права совместной собственности на дом и значительные недостатки законодательства в деятельности ОСМД, которые отталкивают жителей многоэтажек от выбора такой формы управления, даже несмотря на отсутствие альтернативы.
Кроме того, процедура создания ОСМД значительно усложнена из-за отсутствия открытого реестра собственности. Парадоксальная ситуация: совладелец многоквартирного дома не только не знает, кто, кроме него, и в каких объемах владеет правами на дом, но даже не имеет информации о размере его собственной доли в доме как едином имущественном комплексе. Все, что есть на руках у владельца квартиры, — это правоустанавливающий документ, где указана доля его собственности на квартиру с указанием площади. Созвать собрание владельцев квартир для создания ОСМД, когда ты не знаешь, ни кто является владельцами, ни их общее количество, — проблематично. Хуже всего то, что получить такую информацию законным образом невозможно — действует закон о защите персональных данных. И уж вовсе неправомерной выглядит норма закона, согласно которой каждый совладелец дома принимает решение на равных правах, независимо от доли собственности — 10 или 1000 кв. м.
Для коренного изменения ситуации просто необходимо принять решения, которые позволят четко урегулировать проблемы взаимоотношений между совладельцами многоквартирных домов, а также отношений между потребителями жилищных и коммунальных услуг и теми, кто их предоставляет.
Основной целью законодательного регулирования отношений между совладельцами многоквартирных домов должно стать превращение владельцев квартир в сознательных совладельцев совместного имущества и создание условий для осуществления эффективного управления совместной собственностью. Для этого необходимо:
— усовершенствовать реестр собственности на недвижимое имущество. В этом реестре жилые дома должны отображаться как целостные имущественные комплексы с указанием придомовых сооружений и определенными границами придомовой территории. По каждому совладельцу должна быть отображена информация о его доле частной собственности на квартиру и доле совместной смежной собственности на имущественный комплекс. Этот реестр должен быть открытым и иметь упрощенный доступ;
— ввести обязательное создание ОСМД для каждого многоквартирного дома как единственно возможного в Украине учреждения по управлению многоквартирным домом как общей совместной собственностью. Такой переход должен быть четко определенным во времени, например, до 1 сентября 2016 г. Но этому должно предшествовать значительное упрощение процедуры создания и регистрации объединения. Также необходимо наладить систему консультационно-методического содействия созданию и налаживанию деятельности ОСМД на уровне муниципалитетов;
— усовершенствовать законодательство об ОСМД. ОСМД из членской организации надо переформатировать в форму управления совместной собственностью, где каждый совладелец принимает участие в управлении и имеет права и обязанности в соответствии с размером его доли в общем имуществе. Ввести ответственность совладельца за невыполнение своих обязанностей по управлению и содержанию совместного имущества вплоть до принудительной (через суд) продажи частной собственности для покрытия невыполненных обязательств.
Основоположным принципом законодательного урегулирования отношений между потребителями коммунальных услуг и их поставщиками должно стать обеспечение возможности потребителя на получение качественной жилищной и коммунальной услуги. Этого можно достичь путем создания свободных рыночных отношений в этой отрасли с одновременным обеспечением минимально необходимых стандартов и государственных социальных гарантий, осуществлением демонополизации рынка коммунальных услуг и обеспечением возможности потребителю свободно выбирать того, кто будет предоставлять услуги. Такой подход предполагает:
— определение дома (а не владельца квартиры) как целостного имущественного комплекса единым объектом получения жилищных и коммунальных услуг;
— четкое регулирование порядка предоставления услуги по управлению многоквартирным домом;
— определение минимально необходимого перечня услуг по содержанию многоквартирного дома, которые должны обязательно предоставляться для поддержания дома в надлежащем состоянии, с четким установлением их количественных и качественных показателей;
— обязательную установку средств учета услуг по холодному водоснабжению и водоотводу, теплоснабжению (с возможностью автоматического регулирования) и горячего водоснабжения для всех многоквартирных домов;
— введение обязательного раздельного сбора бытовых отходов, их дальнейшей переработки и утилизации;
— осуществление демонополизации поставщиков коммунальных услуг, распределение естественных монополий на рынке коммунальных услуг по сферам деятельности: производство, транспортировка и поставка потребителям.
Государство должно кардинально изменить свой подход к регулированию рынка коммунальных услуг. Результатом выделения средств государственного бюджета Украины должно стать не возмещение монополистам разницы в тарифах, которые государственные органы установили ниже рыночных, а стимулирование обновления и развития инфраструктуры поставки энергетических и других ресурсов к потребителям, расширение сферы использования возобновляемых источников энергии, введение энергосберегающих мер и технологий в жилых домах.
Внедрение всех указанных выше мер обеспечит переход от чрезмерно монополизированной сферы жилищно-коммунальных услуг к свободным рыночным отношениям, где потребители будут иметь возможность самостоятельно выбирать поставщика услуг в зависимости от уровня их объема, качества и стоимости. Формализация домов как единых имущественных комплексов и институализация их органов управления обеспечат становление владельцев квартир домов как эффективного совладельца совместного имущества, что раз и навсегда решит множество проблем, связанных с содержанием многоквартирных домов. Участие государства в стимулировании введения проектов восстановления и развития коммунальной инфраструктуры, а также повышение уровня энергоэффективности в домах будет содействовать значительному улучшению качества и снижению стоимости предоставления коммунальных услуг.
О необходимости реформирования в сфере управления домами и предоставления коммунальных услуг сейчас не говорит только ленивый. Вице-премьер В.Гройсман почти сразу же после своего назначения анонсировал проведение таких реформ, а в Минрегионстрое в сотрудничестве с общественными экспертами был разработан ряд законопроектов, улучшающих систему управления домами, в которых создано ОСМД, и упрощающих процедуру принятия решений совладельцами домов без создания объединения. В частности, 11 августа 2014 г. Кабмин передал в Верховную Раду законопроект "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме".
Такие полуреформаторские шаги приведут к некоторому смягчению описанных выше проблем, но не обеспечат их решения. Например, жители могут передать свои дома в управление физическому или юридическому лицу, не создавая ОСМД. Правда, для принятия такого решения необходимо, чтобы "...за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе составляет более 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений...". И такое собрание инициативные группы жителей должны проводить для решения большинства вопросов по управлению совместной собственностью. Боюсь, подавляющее количество многоквартирных домов будут не в состоянии воспользоваться этими нормами, поэтому их и в дальнейшем будут обслуживать назначенные местной властью жэки или управляющие.
Каха Бендукидзе, один из авторов грузинских реформ, отмечал, что реформы надо проводить в течение полугода. Это правительство уже потеряло много драгоценного для Украины времени, не только не проведя, а даже не предложив комплексные реформы в такой чувствительной для каждого гражданина отрасли, как жидищно-коммунальное хозяйство.
Понятно, что часть из предложенных в этой статье шагов по реформированию непопулярны среди населения, другие — неприемлемы для монополистов. Но это нужно делать комплексно — полумерами не обойтись. Для этого необходима, прежде всего, политическая воля, которой нет ни у нынешнего правительства, ни тем более у этого парламента.
