Дав возможность украинцам попробовать свои силы в предпринимательстве, государство приоткрыло своего рода ящик Пандоры. Последствия стремления поголовно занять население в сфере частного бизнеса будут аукаться еще долго — непрофессионализмом, стремлением к легким деньгам, отсутствием элементарных навыков и знаний.
Одним из самых плачевных результатов такой "самодеятельности" стало появление огромного количества застройщиков — физических лиц, которые лепят свои строительные шедевры по всей Украине, особенно в пригороде столицы, где крутятся самые большие государственные и частные средства. Умеренные цены на недвижимость от этих "мастеров на все руки" привлекают доверчивых покупателей. Статистика утверждает, что каждый месяц, например, в Киеве и Киевской области в инвестирование рискованных объектов вкладывается около 40 млн грн, а 400 тыс. украинских семей уже стали жертвами недобросовестных застройщиков.
Почему сегодня так легко объявить себя строителем и тиражировать некачественное жилье?
— В недалеком прошлом контроль над строительством был многоэтапным, — комментирует архитектор, начальник отдела планирования и застроек Управления градостроительства и архитектуры Белоцерковского горсовета Александр Голубь. — Застройщик обращался в горисполком с намерением о строительстве. Городской совет готовил решение либо разрешение городского головы. Следующим шагом было обращение в Управление градостроительства и архитектуры для разработки технической документации и проекта.
Сегодня, вследствие принятия новых законов, эта процедура упрощена. Все разрешения выдаются на основе антикоррупционного закона о регулировании градостроительной деятельности. В результате городская власть вообще не участвует в процессе выдачи разрешений на строительство и контроля над ним.
Раньше каждый дом принимался в эксплуатацию комиссией, в которую входили пожарные, представители санитарной станции, водоканала, архитектурного управления, теплосети, электросети и других служб. В соответствии с нынешним законодательством органы местного самоуправления не несут никакой ответственности за введение объекта в эксплуатацию. Застройщик заполняет декларацию и отсылает ее в инспекцию архитектурно-строительного контроля — зарегистрированное письмо и является разрешением. Таким образом, государство самоустранилось от участия в строительном процессе.
Только с 2008 г. законодательство в данной сфере менялось трижды. Главный контролирующий орган — инспекция государственного архитектурно-строительного контроля — был выведен из подчинения органам местного самоуправления в государственное подчинение. Если строительство осуществляется за государственные средства и по госзаказу, то контроль ужесточается, и органы местного самоуправления проявляют заинтересованность в строительстве. Но если застройщиком является физическое лицо — предприниматель, следить за соблюдением соответствующих норм практически некому.
Одно из самых распространенных нарушений — незаконное превышение этажности зданий. Например, согласно постановлению Кабмина №878 от 26 июля 2001 г. "Об утверждении списка исторических населенных мест Украины" Белая Церковь имеет статус исторического города. Соответственно, предусмотрено три зоны ограничений высотности построек: до 15, 20 и 30 м (30 м — высота девятиэтажного дома). Тем не менее в Белой Церкви недавно было построено гигантское 15-этажное здание в Кузнечном переулке — в историческом центре города среди одноэтажных домов.
Кстати говоря, закон позволяет физическим лицам — предпринимателям строить многоквартирные дома высотой не более четырех этажей, но большинство застройщиков нарушает эти нормы. Неудивительно: каждый этаж — это огромные деньги, а взимаемые штрафы вызывают разве что улыбку. Например, штраф за нарушение норм строительных работ в частном секторе составляет 10 минимальных окладов, то есть около 10 тыс. грн, и если возводится дом стоимостью в 250 тыс. долл., то такая сумма для застройщика — мелочь. Штрафы взимаются согласно категориям сложности строительства и могут составлять 18, 90, 370 и 900 минимальных зарплат.
До 2008 г. основанием для получения технических условий подключения новостроек к городским сетям было решение горсовета о выдаче разрешения на изготовление проектной документации. Сегодня таким основанием является выдача Управлением градостроения и архитектуры градостроительных условий и ограничений на застройку земельного участка. Это единственный документ, который выдают городские власти.
В настоящее время единственной сложностью для застройщиков остается получение земельного участка, поскольку именно в этом вопросе государство в какой-то мере сдерживает непомерные аппетиты строителей. Документы на землю — едва ли не единственная возможность проверить законность прав застройщика на возводимый им объект: в его акте на право собственности на землю в графе "Целевое назначение" должно быть указано: "Строительство многоквартирного дома". В противном случае и у застройщика, и у покупателей впоследствии могут возникнуть серьезные неприятности. А ведь порой многоэтажка возводится на земле, целевое назначение которой — строительство дачи, гаража или вообще проведение сельскохозяйственных работ.
Покупателям также необходимо проверить, является ли застройщик собственником земли (само разрешение на использование вовсе не является правоустанавливающим документом!). Если земля принадлежит его совладельцам — родственникам или, что еще хуже, посторонним людям, то покупка квартиры в доме, построенном на чужой земле, может ввергнуть доверчивых покупателей в юридические коллизии с непредсказуемым финалом.
Процедура застройки упростилась благодаря разрешительным центрам городских советов, имеющим свои сайты, где публикуется исчерпывающая информация о разрешительной и сопутствующей документации. Ее легко получить в тех же разрешительных центрах.
— Приобретая недвижимость у застройщика со статусом физическое лицо — предприниматель, нельзя забывать, что зачастую эти физлица используют дешевые строительные материалы, чтобы продавать жилье на рынке недвижимости по конкурентоспособной цене, — комментирует строитель Виталий Ковальский. — Во времена СССР качество строительства было невысоким, но основные стройматериалы — бетон, перекрытия — были добротными и надежными. Сегодняшние застройщики строят буквально из чего попало, не зная ни технологий, ни правил применения стройматериалов.
Рабочая сила на таких стройках — самая дешевая. Зачастую на одном объекте задействуется несколько бригад, сменяющих друг друга, поскольку приходится увольнять неквалифицированных рабочих. Как правило, платят им мало и нерегулярно, в результате чего стройматериалы разворовываются, и дома строятся чуть ли не из строительного мусора.
Многие инвесторы требуют сделать перепланировку своих квартир на стадии строительства. Застройщики — физические лица чаще всего идут навстречу этим требованиям, в результате чего проект претерпевает серьезные изменения. Подобные перепланировки опасны, особенно в панельных домах, где все стены — несущие. В результате изменяется метраж квартир и в эксплуатацию сдается совершенно неузнаваемый дом.
Собираясь инвестировать средства в строительство объекта застройщика со статусом физического лица — предпринимателя, не поленитесь убедиться в наличии проекта, который должен быть выполнен архитектором, имеющим соответствующую лицензию.
Если у застройщика нет декларации или разрешения на начало строительных работ или они не соответствуют нормам, значит, это самострой.
Нелишним будет также проверить, есть ли техусловия на подключение коммуникаций. Хотя в любом случае жильцам новостроек часто приходится годами обходиться без газа или воды, которые недобросовестный застройщик им не обеспечил, равно как и ломать голову, куда девать мусор, поскольку дом не обслуживается ЖКХ.
Сегодня строить дома и продавать недвижимость умудряются даже обыкновенные физические лица без статуса ФЛП — достаточно иметь участок земли с целевым назначением.
В отличие от Украины, в большинстве стран ЕС и США контроль по застройке городов очень жесткий. Например, семья киевлян, уехавшая на ПМЖ в США, решила заменить живую изгородь, отделяющую их дом от улицы, на капитальный забор. За строительство "новоукраинского крепостного укрепления" они заплатили американской фирме 15 тыс. долл. Через три дня их посетили представители городских властей с требованием снести забор в течение недели. Уплатив несколько крупных штрафов, наши земляки поручили той же фирме снести новый забор за 5 тыс. долл. В итоге несуществующее заграждение обошлось им более 25 тыс. долл.
Даже звезды с мировым именем страдают от суровости городских властей. Знаменитая Шер продает особняк стоимостью 25 млн долл., который два года строили 70 специалистов, потому что главный архитектор города Малибу (где проживает всего 12,5 тыс. человек) отказался нарастить на полметра в высоту стену, отделяющую теннисный корт звезды от автобусной остановки…
Удивительно, что в Украине при полной либерализации процесса застройки городов за последние три-четыре года темпы строительства снизились более чем на 50%. Аналитики рынка объясняют это тем, что упрощение законодательства замедлило экономические процессы в стране. До той поры процедура застройки была сложная, но понятная. Теперь несложная, но совершенно непонятная.
Добросовестные застройщики сбиты с толку бестолковостью процесса, а нечестные — привольно плавают, как рыбка в мутной воде...
