Процедура регистрации прав на недвижимое имущество в Украине — традиционное поле для промысла квартирных аферистов. Раньше этому способствовал чрезвычайно бюрократизированный институт БТИ. Большие надежды на искоренение мошенничества и упрощение процедуры регистрации прав собственности украинцы связывали с началом деятельности 1 января 2013 электронного госреестра прав на недвижимое имущество. Но, как показали первые месяцы его работы, об окончательном искоренении квартирных афер говорить пока не приходится.
Раньше, чтобы оформить право на жилье, необходимо было заказать в БТИ техническую инвентаризацию (на ее проведение отводилось до 30 дней), там же получить выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество, затем удостоверить и зарегистрировать у нотариуса сделку. Потом снова нужно было обратиться в БТИ, которое в течение 14 дней регистрировало право собственности на квартиру. Сложность и длительность процедуры породили множество коррупционных схем, которые при определенных обстоятельствах позволяли мошенникам осуществлять даже откровенно незаконные операции с недвижимостью.
Предполагалось, что Госреестр сделает невозможными махинации в этой сфере за счет принципа работы «одного окна»: вся процедура регистрации имущественных прав производится нотариусом в течение нескольких часов. Покупатель и продавец приносят документы, пишут заявления о покупке-продаже, нотариус переносит данные в Госреестр, проверяет объект в реестре судебных решений, составляет соглашение покупки-продажи и отправляет копии документов в Государственную регистрационную службу, а покупатель получает выдержку о регистрации права собственности. Стоит отметить, что в реестр загружается не только текстовая информация о сторонах сделки, но и отсканированные копии всех документов. При этом копии на бумажных носителях хранятся у нотариусов, а оригиналы почтой отправляются в региональное подразделение Государственной регистрационной службы при Минюсте, где они также впоследствии хранятся.
Однако не все нотариусы хотят иметь дело с новым сервисом. Некоторые из них даже уклоняются от использования Госреестра, поскольку боятся лишиться нотариальной лицензии или понести уголовную ответственность за неумышленное удостоверение проблемной сделки. Ведь Госреестр фактически начал работать 1 января 2013 с «чистого листа», не имея совершенно никаких данных. В нем есть лишь функция доступа к базе данных всеукраинского Реестра прав собственности на недвижимое имущество, который велся большинством БТИ страны с 2002 года. Это значит, что нотариусы не могут в режиме онлайн проверить право собственности на объект недвижимости, не занесенный в электронные реестры.
При этом, по оценкам Максима Копейчикова, партнера юридической компании «Ильяшев и Партнеры», в старом и новом реестрах в совокупности собраны данные о правах собственности на недвижимое имущество примерно 10% всех объектов страны. Регистрация прав собственности на остальные 90% объектов недвижимости по-прежнему содержится только на бумажных носителях. Опрошенные proIT нотариусы дают более оптимистичные оценки — 50/50. Но даже такое соотношение говорит о крайне высокой доле «бумаги» в качестве носителя прав собственности на недвижимость.
Из-за этого мошеннические манипуляции именно с «бумажными правами» могут по-прежнему оставаться одной из наиболее популярных схем квартирных афер в новой системе регистрации имущественных прав. Дело в том, что если нотариус не находит в электронных реестрах сведений о праве собственности на объект недвижимости, он направляет продавца в БТИ за соответствующей выпиской. При соблюдении определенных условий злоумышленник может представиться владельцем объекта недвижимости, принести нотариусу поддельную выписку и в итоге заключить сделку.
Не удивительно, что нотариусы под страхом уголовного преследования не хотят брать на себя ответственность за узаконивание подобных сделок. Поэтому Максим Копейчиков считает, что после создания Госреестра поле махинаций с недвижимостью не сократилось, а скорее увеличилось. «Сегодня нет механизмов передачи информации из БТИ в Госреестр. Надеюсь, что, когда система наладится, махинаций будет меньше, но это будет лет через 10, не раньше», — убежден партнер юридической компании «Ильяшев и Партнеры».
Также стоит обратить внимание еще на несколько слабых мест системы защиты Госреестра. Во-первых, для доступа к реестру на компьютере должно быть установлено специальное приложение. Авторизация пользователя происходит с помощью логина, пароля и электронной цифровой подписи, записанной на «флешку». Однако, по словам нотариусов, приложение не привязано к «железу» и оставляет возможность скопировать софт с одного ПК на другой. Завладеть логином, паролем, да и «флешкой» с ключом — задача не очень сложная. А никаких дополнительных барьеров, наподобие токена с одноразовыми паролями или подтверждением операций через SMS, в процедуре доступа к Госреестру не предусмотрено.
Во-вторых, в Госреестре не существует механизма отслеживания и исправления опечаток. Таким образом, лишиться прав на имущество можно не только в силу чьего-то злого умысла, но и из-за несовершенства электронной системы. Данные в систему вносят более 6800 нотариусов. Все они люди, а людям свойственно ошибаться. Стоимость же ошибки, например, в имени покупателя, при оформлении его прав на недвижимость может быть высокой как в прямом, так и в переносном смысле — потерянное время и нервы.
По наблюдениям корреспондента proIT, нотариусы очень неохотно комментируют степень безопасности данных в Госреестре и, в целом, его недостатки. Как сообщил один из нотариусов, настоятельно пожелавший сохранить инкогнито, со стороны Министерства юстиции была дана команда нотариусам не обсуждать Госреестр со СМИ.
При этом в подразделении Минюста — Государственном информационном центре — не сомневаются в безопасности хранимой в Госреестре информации: «В автоматизированных системах реестров, которые администрируются Госинформюстом, построены комплексные системы защиты информации, которые по результатам государственной экспертизы в сфере технической защиты информации получили аттестаты соответствия. Комплексная система защиты информации построена соответственно и в АС Госреестра имущественных прав, которая также по результатам госэкспертизы в сфере технической защиты информации получила Аттестат соответствия».
Примечательно, что консультант по вопросам кибербезопасности, который просил его не называть, считает, что угроза мошеннических действий с Госреестром исходит, в первую очередь от низкооплачиваемого персонала госорганов. «Подобного рода базы данных, как правило, должным образом не защищены от внутреннего инсайда или саботажа сотрудников, которые причастны к администрированию Госреестра», — пояснил эксперт.
По его мнению, серьезную угрозу безопасности данных Госреестра также несут непосредственные пользователи — нотариусы. «Если нотариус технически неграмотен и часто находится в разъездах, то всегда будет возможность внедрить ему на компьютер программу-шпион, которая позволяет удаленно контролировать компьютер. Подготовленному человеку попасть в Госреестр из зараженного компьютера не составит никакого труда, а документы всегда можно подделать», — оценивает реальность осуществления мошенничества эксперт.
Впрочем, такой изощренный способ афер вряд ли будет популярен у отечественных «джентльменов удачи». Можно предположить, что после недолгого изучения слабых мест действующей системы регистрации прав собственности на недвижимость, квартирные мошенники будут использовать проверенную практику подделки документов из БТИ.
