В тумане многообещающих реформ, законодатели подчас забывают о насущных долгоиграющих проблемах украинских граждан, которые в ряде случаев лишены возможности реализовать свои конституционные права.
Приобретение квартиры – одна из долгожданных и ответственных мероприятий в жизни украинского гражданина. Однако для многих граждан, принимающих решение купить квартиру на этапе ее строительства, этот процесс превращается в инвестиционное мероприятие, в большей степени напоминающее участие в розыгрыши (лотереи). В своей деятельности, мне приходится регулярно общаться с уверенными инвесторами, которые со временем пополняют ряды потерпевших/пострадавших беспомощных покупателей будущей недвижимости. Следует отметить, что для многих инвесторов не действенными являются юридические аргументы, касающиеся безопасности их капиталовложения. Они верят рекламе, эскизным проектам, репутации застройщика, которая подчас является следствием продуманной маркетинговой кампании, а потом вдруг оказываются пострадавшими. И это закономерное явление, поскольку при вложении средств в проект строительства вне зависимости от варианта предложенного застройщиком, инвестор лишен достаточных гарантий, обеспечивающих его интерес – получить в собственность квартиру или, в крайнем случае, вернуть средства.
В Украине инвестор (покупатель квартиры в условиях массово приостановленных строительных проектов) является подверженным следующим рискам:
- риск банкротства застройщика и как следствие утрата прав на проинвестированный объект, особенно в случае наличия у третьих лиц преимущественных прав на объект (например, ипотеки объекта незавершенного строительства);
- риск утраты застройщиком прав на земельный участок и как результат прав на объект, который на этапе строительства представляет собой совокупность материалов и оборудования, использованного в процессе строительства.
В такой ситуации особенно удивительно, почему инвесторы столь неосознанно относятся к вложению средств в проекты, изначально свидетельствующие о наличие в них признаков возможного мошенничества. Для того, чтобы определить какие именно признаки свидетельствуют об изначальной недобросовестности застройщика, на самом деле не обязательно изучать разрешительные документы, для начала достаточно внимательно изучить – что и как Вам предлагает приобрести застройщик. Для подтверждения эффективности такого подхода при изучении строительного проекта и скрытых намерений застройщика, предлагаю Вашему вниманию свежий информационный отрывок из коммерческого предложения застройщика, публично обнародованный в интернете, который возмутителен по своей правовой сути.
«Схема продажу - Квартири реалізуються шляхом обміну на заставні»
Первый вопрос, который у Вас должен возникнуть - что же застройщик планирует предложить Вам как потенциальному покупателю будущей квартиры? Сам факт, что застройщик свою деятельность по продаже квартир ассоциирует со «схемой» уже должна Вас настораживать, и, на мой взгляд, не должна оставаться без внимания правоохранительных органов.
Далее следует, что застройщик предлагает Вам купить вовсе не квартиру, а закладную, которая в последующем будет обменена на квартиру. В то же время со вступлением в силу закона №2367 с 23.07.2010 года использование закладных для целей продажи строящейся недвижимости было запрещено, о чем также свидетельствует письмо Министерства юстиции Украины, вступления в силу закона №2367 с 23.07.2010 года. Компании, продолжающие использовать закладные для целей продажи строящейся жилой недвижимости, вводят в заблуждение потенциальных покупателей, что имеет признаки состава уголовного преступления, предусмотренного ст. 190 «Мошенничество» Уголовного кодекса Украины.
При этом в соответствие со ст. 230 ГКУ, в случае, если одна из сторон сделки умышленно ввела другую сторону в заблуждение относительно обстоятельств, которые имеют существенное значение, такая сделка признается судом недействительной. При использовании закладных предельно четко прослеживается факт умышленного введения застройщиком инвесторов в заблуждение – предлагается закладная как способ дальнейшего получения прав собственности ан квартиры, в то время как сама по себе закладная не предоставляет прав заинтересованному лицу на квартиры.
Сторона, которая применила обман, обязана возместить другой стороне убытки в двойном размере и моральный ущерб, причиненный в связи с осуществлением сделки. Уважаемые инвесторы, данные нормы могут стать Вашей потенциальной защитой.
И самое важное, основным правом собственника закладной является право на получение денежных средств (основного обязательства) в сумме, равной себестоимости строительства квартиры. Это означает, что уже на этапе приобретения закладной, Вы потеряли сумму средств, равную разнице между ценой приобретения закладной (приравнена к рыночной стоимости квартиры) и номинальной стоимости закладных. В силу положений закона Украины «Об ипотеки» собственник закладной не получает каких-либо прав на будущую квартиру.
А теперь вопрос к тем инвесторам, которые купил или планируют купить закладные – что и за чем Вы покупаете, если то, что Вы приобретаете, не дает Вам прав на будущую квартиру?!
