В следующем году Минрегион планирует запустить первый пилотный проект по реконструкции устаревшего жилищного фонда в Украине. Как ни странно, но Киев в списках потенциальных претендентов на переселение отсутствует. Зато, по словам главы профильного министерства Геннадия Темника, принимать участие в нем будут пять городов из разных регионов страны: Черновцы, Тернополь, Бердянск (Запорожская обл.), Нововолынск (Волынская обл.) и Жовква (Львовская обл.).
Выбор городов экспертов слегка удивляет. «Скорее всего, за инициативой Минрегиона стоит несколько крупных строительных компаний, которым интересны конкретные земли в Бердянске или Тернополе. Остальные города были названы для отвода глаз. Своими силами проекты по ликвидации старых кварталов государство просто не потянет, а для инвесторов эти населенные пункты малоинтересны», - считает независимый эксперт рынка недвижимости Руслан Макаренко.
Технология утилизации материалов «хрущевки» (разрушение, дробление для использования при строительстве дорог и прочее) приводит к удорожанию жилья в новом доме примерно в 2,5 раза. Суммарный расход снос и расчистку территории может составить до 80% стоимости нового жилья. Однако коммерческого инвестора снос хрущоб «за свой счет» заинтересует, только если в структуре расходов проекта он не будет превышать долю в 15-20%. Старший консультант по недвижимости компании «Канзас Сити» Роман Вдовенко отмечает, что типичный украинский девелопер предпочитает не браться за проекты с рентабельностью ниже 50%.
Падение доходов украинцев и замерший спрос на жилье – еще один фактор, из-за которого застройщики не спешат ввязываться в такие масштабные проекты. По информации Госстата, в первом полугодии текущего года на Украине введено в эксплуатацию 3,679 млн. кв. м жилья, что на 13,3% меньше, чем за аналогичный период 2012 года. Из них в городских населенных пунктах строители сдали только 2,534 млн. кв. м «квадратов». А при таких показателях развития отрасли, говорить о реальной заинтересованности коммерческих застройщиков проектами по массовому сносу и реконструкции хрущевок не приходится.
Кроме того, если и находятся инвесторы, готовые ради привлекательного земельного участка пойти на значительные расходы, то их останавливает норма закона, которая предполагает согласие 100% жильцов на переселение из ветхого дома. Что практически невозможно.
Как отмечают в Украинской конфедерации строителей, сейчас разрабатывается законопроект о реконструкции устаревшего жилфонда, по которому для переселения целого дома будет достаточно согласия 70% жильцов. Однако это дело не одного месяца.
В добавок к этому, чтобы дело сдвинулось с мертвой точки, сначала нужно принять закон о государственных гарантиях владельцам устаревшего жилого фонда. Ведь сегодня законодательно никто не гарантирует, что жильцам снесенной «хрущевки» дадут квартиры не то что в новопростоенном доме, а даже в том же районе. Еще необходимо создать маневренный жилой фонд для «переселенцев», куда жильцов из хрущевок можно переселить на время, необходимое для строительства нового дома. По словам Романа Вдовенко, на сегодняшний день его нет ни в одном городе Украины. И главное: найти инвесторов, согласных на правительственную цену новостроек. К примеру, в столице это не больше 6 тыс. грн. за готовый квадратный метр при нынешней минимальной цене жилых квадратов в столице в 7 тыс. грн. на этапе начала строительства и 9,7 тыс. грн. в момент сдачи дома в эксплуатацию. «Скорее всего, в ближайшие годы случаи сноса устаревшего жилого фонда будут единичными и во многом зависящими от инициатив местных властей и их способности заинтересовать инвестора в реализации подобных проектов», - прогнозирует Роман Вдовенко. А пока муссируя тему реконструкции устаревшего жилья, политики преследуют исключительно собственный интерес. На этот пиар вполне может клюнуть часть 100 тыс. отечественного электората, проживающего в пятиэтажных домах.
