Весной этого года застройщики и банки запустили совместные программы ипотечного кредитования. Более десятка строительных компаний подписали с финучреждениями соглашения о партнёрстве, согласно которым их клиенты смогут оформить ипотеку по кредитной ставке в 5–7% годовых.
А в июне о намерении развивать в Украине ипотечное кредитование совместно с Государственным ипотечным учреждением заявил и государственный ПриватБанк.
Подобные действия финучреждений спровоцировали на рынке волну слухов. Украинцы стали поговаривать, что цены на недвижимость очень скоро поползут вверх. Фокус решил выяснить, есть ли повод для таких опасений.
Денег дадите?
Сложности с выдачей ипотечных кредитов в Украине начались после 2008 года, когда на мировом рынке недвижимости лопнул «пузырь», формировавшийся несколько лет. Затем «масла в огонь» подлила ситуация на валютном рынке. К 2013 году банки успели оправиться от потрясений 2009-го. Однако после Революции достоинства курс доллара начал стремительно расти, а ставки по кредитам поднялись до заоблачных высот.
Банки столкнулись с массовыми неплатежами по кредитам и вынуждены были ужесточить требования к новым заёмщикам: размер минимального взноса при ипотечном кредитовании вырос с 10% до 30–50% от стоимости жилья, а требования к подтверждению доходов стали намного серьёзнее. Как результат, в 2016 году, если верить данным НБУ, на ипотеку пришлось всего 5% от общего количества сделок с недвижимостью, а застройщики отдали предпочтение другим маркетинговым инструментам — рассрочкам, скидкам, акциям и т. д.
Но с начала 2017 года ипотечное кредитование вновь активизировалось. По данным НБУ, в I квартале этого года коммерческие банки выдали ипотечных кредитов на сумму 178 млн грн, что на 80% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Причиной оживления, скорее всего, стало снижение средних процентных ставок по кредитам. Для рядовых граждан они снизились с 34% годовых в 2016 году до 22% в 2017-м. Впрочем, даже при таких ставках приобретение квартиры в кредит бессмысленно. В случае типичного ипотечного кредита сроком в 20 лет проценты по кредиту будут намного превышать тело займа. «Не могу представить человека, который отдаст банку три стоимости квартиры», — говорит генеральный директор девелоперской компании Greenol Олег Приходько.
Однако застройщики выход из ситуации нашли. Сразу несколько строительных компаний предложили банкам компенсировать часть процентных ставок.
Благодаря этому покупатели их квартир могут приобрести жильё в ипотеку по льготной ставке. Например, весь Киев завешан билбордами о предложениях Укрбуда купить жильё в кредит по ставке от 5,9% годовых в банке «Глобус».
Кристалбанк и Укргазбанк выдают кредиты покупателям жилья в объектах Киевгорстроя на первый год в гривне под 5% и 7,5% годовых соответственно. Как у первой, так и у второй компании ставка по займам растёт вместе со сроком кредитования.
За 5% годовых Укргазбанк кредитует покупку жилья в «Интергал-Буде». Первоначальный взнос, как и в случае с Киевгорстроем, составляет 30% от стоимости квартиры. При этом покупателям придётся дополнительно заплатить ещё и комиссию от 1,5 до 3,5% от суммы долга, но это всё равно выгоднее традиционных банковских предложений.
По словам представителя компании «Интергал-Буд» Владимира Германова, сделки застройщиков с банками — взаимовыгодный шаг. Первые получают новых клиентов и дополнительную гарантию надёжности, что их объект будет достроен, вторые — возможность нарастить ипотечный портфель.
А глава набсовета MA Group Ярослава Чапко отмечает, что активность застройщиков — это не более чем вынужденная мера. Ведь предложение жилья сегодня в десятки раз превышает спрос как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. «При годовом объёме сделок в Киеве около 5–6 тыс. квартир как на первичном, так и на вторичном рынке новое предложение первичного рынка в 2016 году превысило 53 тыс. квартир, а среднемесячный объём предложения на вторичном рынке колебался от 23 до 30 тыс. квартир. Для многих покупателей цены неподъёмны», — говорит эксперт.
По её словам, даже готовность застройщиков предоставлять рассрочку до ввода дома в эксплуатацию и снижение первого взноса до 10–30% не спасает ситуацию. Ведь в наиболее запрашиваемом бюджете около 800 тыс. грн за квартиру при первом взносе около 30% ежемесячный платёж всё равно будет составлять более 20 тыс. грн, что для среднестатистической семьи многовато.
Что будет с ценами
В такой ситуации ипотека действительно могла бы стимулировать спрос. Она позволила бы удлинить период кредитования хотя бы до 5–10 лет и снизить ежемесячные взносы. Более того, именно ипотека, как того и боятся украинцы, могла бы вызвать рост цен на рынке. Но чтобы это произошло, количество покупок жилья с привлечением ипотечного кредитования должно достичь 20–30% от всех сделок. В то же время до конца этого года, по прогнозам Владимира Германова, доля таких покупок может составить всего от 10% до 15%, и это при самом хорошем варианте.
Остаётся открытым и вопрос по процентным ставкам. «Чтобы ипотека стала массовым явлением, ставки в гривне должны быть не выше 15%, даже на длинный срок, что пока маловероятно», — считает Ярослава Чапко.
Что же касается совместных программ застройщиков и банков, то время может показать, что строительным компаниям это невыгодно. Ведь льготные ставки для своих клиентов они вынуждены обеспечивать сами, доплачивая разницу из прибыли.
«Оживление ипотечного кредитования носит номинальный характер. Сейчас ряд банков заявили о старте программ, но реально работают единицы. У большинства из них риск-менеджмент «не пропускает» клиентов. Поэтому не все девелоперы готовы на такой шаг», — подчеркнула коммерческий директор ЖК RiverStone Ангелина Деревлева. Кроме того, по её словам, покупателей жилья смущает плавающая ставка по кредитам — она должна быть фиксированная хотя бы на первые три года.
Учитывая вышесказанное, участники рынка убеждены, что повышения цен на жильё в ближайшее время не произойдёт. «Существенного изменения цен в целом по рынку не будет. Если кто-то из собственников будущих жилых комплексов и поднимет цены, то не более чем на 5–10%. Другие же просто будут рады, что объём продаж на их объектах вырастет», — прокомментировал влияние ипотечных программ на рынок Олег Приходько.
Единственное, что может происходить, так это перераспределение спроса между категориями объектов. Например, люди, которые ранее ориентировались на эконом-жильё, теперь предпочтут купить жильё класса «комфорт». А вот с жильём бизнес-класса застройщики перестарались. Отсутствие спроса в этом сегменте привело к тому, что цены на него уже снизились на 15%. И ипотека тут не сыграет роли.
