Земля в Украине может находиться в собственности или в пользовании. Пользование может быть постоянным или на условиях аренды. Граждане и юридические лица приобретают права собственности и пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или местного самоуправления, а также из земель в частной собственности – на основании гражданско-правовых договоров, опосредующих переход права собственности, наследования. Но не всегда право собственности и пользования землей является беспрекословным, неограниченным, а главное – понятным всем, якобы имеющим определенное право. Это касается случаев, когда право не подтверждается напрямую документом либо ограничено по закону, который регулирует определенный порядок пользования земельным участком, принадлежащим одновременно нескольким лицам, либо землей, свободный оборот которой ограничен, либо наличием определенного чужого вещного права.
Право на дом – право на землю
Ст. 120 Земельного кодекса определены общие нормы, регулирующие переход права на земельный участок при переходе права на здания и сооружения, которые на нем располагаются. При переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых соглашений, опосредующих переход право собственности (купля-продажа, дарение, рента, мена, наследование, пожизненное содержание), а право пользования – на основании договора аренды.
В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому на основании договора пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику.
При переходе права собственности на здание и сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально долям этих лиц в стоимости здания и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре. При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельных участков, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположены такие объекты. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания. Поэтому при купле-продаже зданий (сооружений) в договорах лучше определять условия перехода прав собственности на землю или же заключать отдельное соглашение, определяющее порядок пользования/приобретения в собственность и размер земельного участка.
На сегодняшний день в Украине увеличивается количество субъектов предпринимательской деятельности, которые получили возможность выкупить помещения в домах, относящихся к государственной и коммунальной собственности, в т. ч. в многоквартирных жилых домах. В таком случае порядок пользования земельным участком регулируется нормами ст. 42 Земельного кодекса: земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также принадлежащие им здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами. Эта норма работает, если жилье в многоквартирном доме не приватизировано физлицами. В случае же приватизации гражданами квартир в жилом доме земельный участок, на котором он стоит, может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению совладельцев многоквартирного дома. При этом порядок использования такого земельного участка определяется самими совладельцами. Размер такого земельного участка определяется на основании проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации.
Часть собственности (пользования) земельного участка каждого владельца квартиры (квартир) или нежилого помещения в общей долевой собственности определяется соотношением общей площади квартиры (квартир) или нежилых помещений, которые находятся в его собственности, к общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. Выделение части земельного участка владельцам квартир и нежилых помещений в натуре и их отдельное отчуждение не допускаются.
Земля «на троих»
Отменив коллективную собственность на землю, Земельный кодекс, вслед за Гражданским, ввел общую собственность на землю. Т. е. теперь земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из участников (общая долевая собственность) или без определения таких долей (общая совместная собственность). Субъектами права общей собственности на землю могут быть как граждане, так и юридические лица.
Право общей долевой собственности на земельный участок возникает в четырех случаях:
- при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков;
- при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами на основании гражданско-правового договора, опосредующего переход права собственности;
- при принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами;
- на основании решения суда.
На праве общей совместной собственности земля может принадлежать только физическим лицам: супругам; членам фермерского хозяйства, если иное не предусмотрено соглашением между ними; совладельцам жилого дома.
Земельные ограничения
Говоря о порядке пользования землей, нельзя не затронуть определенные законодательные ограничения, которые не дают в определенных случаях в полной мере насладиться правом собственности либо пользования землей.
Так, ст. 80 Земельного кодекса установлен круг субъектов, которые могут на 100% реализовать право собственности на землю. К ним относятся граждане и юридические лица – в отношении земель частной собственности; территориальные общины – в отношении земель, находящихся в коммунальной собственности; государство – в отношении земель государственной собственности.
Для отдельных субъектов права собственности существуют определенные ограничения. Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки лишь несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также за пределами населенных пунктов на земельных участках несельскохозяйственного назначения, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.
Земли сельхозназначения, принятые в наследство иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, а также апатридами, на протяжении года подлежат отчуждению, поскольку не могут оставаться в их собственности.
Иностранные государства могут приобретать в собственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других приравненных к ним организаций.
Ст. 111 Земельного кодекса установлены ограничения в отношении пользования землей. Такие ограничения можно условно разделить на два вида: запрещающие и обременительные. К первым относятся: запрет на продажу или иное отчуждение определенным лицам в течение установленного срока и запрет на передачу в аренду (субаренду); запрет на осуществление отдельных видов деятельности; запрет на смену целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества. Обременительное ограничение может выражаться в установлении определенного условия: о праве на приоритетную покупку земли в случае ее продажи; о принятии наследства только определенным наследником; обязательство начать и завершить застройку или освоение земельного участка, осуществить строительство, ремонт или содержание дорог; условия о соблюдении определенных природоохранных требований или выполнении определенных работ; об обязанности предоставлять право на охоту, вылов рыбы, сбор дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время.
К ограничениям прав собственности на землю Земельным кодексом отнесено и предоставление особого статуса некоторым землям – охраняемым зонам, зонам санитарной охраны, санитарно-защитным зонам, зонам особого режима использования земель.
Пользование чужим земельным участком
Ограничение прав собственности на землю связано также и с правом земельного сервитута – права собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками). Установление земельного сервитута не ведет к лишению собственника земельного участка, относительно которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения им, и всегда должен быть реализован способом, наименее обременительным для этого собственника.
Виды земельных сервитутов определены ст. 99 Земельного кодекса, но их перечень не является исчерпывающим. Земельный сервитут устанавливается по договоренности между собственниками соседних земельных участков на основании договора или по решению суда. В любом случае право земельного сервитута возникает после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный участок.
Земельный сервитут не может быть предметом купли-продажи, залога и не может передаваться иным способом лицом, в интересах которого этот сервитут установлен, другим физическим и юридическим лицам. Действие земельного сервитута сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, в отношении которого он установлен.
